Rising interest rates may be a good thing for home prices (El aumento de las tasas de interés puede ser bueno para los precios de las viviendas) ~ Pancho<br>Dicristófaro

Los precios de las viviendas están aumentando y esta mañana sabremos cuánto, cuando se publique el último índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller.

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Además de los precios exorbitantes de la vivienda, las tasas hipotecarias están en aumento: la hipoteca fija a 30 años (la más común entre los compradores de vivienda) superó el 4 % a principios de este mes por primera vez desde 2019; los principales expertos de la industria como Bank of America afirman que la asequibilidad de la vivienda "es lo peor que ha sido".

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Pero las tasas de interés más altas en realidad pueden ser algo bueno para los precios de las viviendas y el mercado inmobiliario en general.

“Las tarifas bajas hacen que la vivienda sea menos asequible a largo plazo y las tarifas han tenido una larga tendencia a la baja”, escribió Jonathan Miller, director ejecutivo de Miller Samuel Inc., una firma de consultoría y tasación de bienes raíces, en una publicación de blog reciente .

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La noción es contraria a la intuición, pero vale la pena explorarla porque es válida. No es ningún secreto que las bajas tasas de interés han alimentado el mercado inmobiliario sobrecalentado. Las tarifas bajas, junto con los niveles de inventario deprimidos, han hecho subir los precios: la simple ley de la oferta y la demanda. Los precios de las viviendas han estado aumentando cada año durante una década y el precio medio de venta aumentó aproximadamente un 15 % en 2021 con respecto al año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

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Mientras tanto, las tasas han rondado los mínimos históricos: la tasa fija a 30 años alcanzó un mínimo histórico del 2,83 % en octubre de 2020, según Freddie Mac . Con "tasas en mínimos históricos, se crea este nivel de demanda que es insaciable", dijo Miller, por lo que los compradores están "absorbiendo rápidamente el inventario hasta el punto en que colapsa".

Las casas se negocian a un ritmo rápido. Ahora mismo se tarda un poco más de un mes en absorber todas las viviendas que están a la venta en EE.UU., según la NAR. En un mercado inmobiliario "normal" (cuando la oferta satisface la demanda), el inventario tarda unos seis meses en agotarse.

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“El poder de compra de viviendas es más del doble que hace 20 años porque las tasas de interés son más bajas y los ingresos son un 50 % más altos”, dijo el primer economista jefe estadounidense Mark Fleming, y señaló que alrededor del 1 % de la cantidad total de viviendas en EE. UU. está actualmente disponible para la venta, un mínimo de 50 años. “El poder adquisitivo bajará porque las tarifas suben, lo que debería significar una menor demanda”.

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Como dijo el jefe de la Reserva Federal, Jerome Powell, durante una audiencia del comité del Senado a principios de este mes, "la vivienda es un sector muy sensible a los intereses y las tasas que regresan a niveles más normales deberían actuar para enfriar los mercados inmobiliarios".

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El repunte de las tasas puede estar comenzando a hacer su parte para reducir la demanda un poco. Las ventas pendientes de viviendas, un indicador líder del mercado, cayeron por cuarto mes consecutivo en febrero .

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“Las tasas más altas reducirán la velocidad de las ventas y permitirán que aumente el inventario, lo que reducirá las guerras de ofertas desenfrenadas”, dijo Miller, y señaló que las guerras de ofertas han representado la mitad de las transacciones en la docena de regiones que cubre en los EE. UU.

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El inventario apretado puede estar comenzando a aflojarse, tanto el blog NAR como el CalculatedRisk dijeron que el inventario tocó fondo en enero y principios de marzo , respectivamente. Sin mencionar que el inventario tradicionalmente aumenta en esta época del año: es primavera, la temporada más ocupada para comprar una casa.

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“Si el inventario volviera a aproximadamente las tres cuartas partes del nivel anterior a COVID, el suministro aumentaría a aproximadamente cuatro meses. Eso todavía es bajo, pero sería consistente con una desaceleración significativa en la tasa de aumento de precios”, dijo Pantheon Macroeconomics en una nota de investigación reciente.

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Hasta que eso suceda, no hay duda de que el aumento de las tasas ejercerá presión sobre los compradores, especialmente los compradores de vivienda por primera vez. Según el economista jefe de NAR, Lawrence Yun, con las tasas de interés actuales, los pagos mensuales de la hipoteca para los compradores de vivienda por primera vez han aumentado un 28 % con respecto al año anterior.

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“Las tasas más altas y los precios de las viviendas más altos han llevado a un aumento del 30% en el costo de la vivienda año tras año”, dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, a Yahoo Finance Live ayer .

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Además, Fleming advierte sobre el efecto de bloqueo financiero en el que los propietarios existentes no querrán vender para mejorar o mudarse porque estarían renunciando a una hipoteca con una tasa del 3% por una que es al menos un punto porcentual más alta. Alrededor del 80% del inventario proviene de la rotación de viviendas existentes, no de las de nueva construcción.

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Dicho todo esto, no hay duda de “un desequilibrio masivo entre la oferta y la demanda”, dijo Miller. Por lo tanto, el aumento de las tasas puede ser un mal necesario, al menos por ahora.

que ver hoy

Economía

9:00 a. m., hora del este: Índice de precios de la vivienda de la FHFA , mes a mes, enero (1,2 % esperado, 1,2 % durante el mes anterior)
9:00 a. m., hora del Este: S&P CoreLogic Case-Shiller 20-City Composite , mes a mes, enero (1,50 % esperado, 1,46 % durante el mes anterior)
9:00 a. m., hora del este: S&P CoreLogic Case-Shiller 20-City Composite , año tras año, enero (18,55 % esperado, 18,56 % durante el mes anterior)
9:00 a. m., hora del Este: S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index , año tras año, enero (18,84 % durante el mes anterior)
10:00 a. m., hora del este: Confianza del consumidor de la Conference Board , marzo (107,0 esperado, 110,5 durante la lectura anterior)
10:00 am ET: Situación actual de la Conference Board , marzo (145.1 durante la lectura previa)
10:00 am ET: Expectativas de la Conference Board , marzo (87.5 durante la lectura anterior)
10:00 a. m., hora del este: ofertas de trabajo de JOLTS , febrero (11 millones esperados, 11,26 millones durante el mes anterior)

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Ganancias

Premercado

6:30 am ET: se espera que McCormick ( MKC ) informe ganancias ajustadas de $ 0.62 por acción sobre ingresos de $ 1.47 mil millones

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Post-mercado

Se espera que Chewy ( CHWY ) informe una pérdida ajustada de $ 0.05 por acción sobre ingresos de $ 2.42 mil millones
Se espera que RH ( RH ) informe ganancias ajustadas de $ 5,60 por acción sobre ingresos de $ 933 millones
Se espera que Micron Technology ( MU ) reporte ganancias ajustadas de $1.98 por acción sobre ingresos de $7.56 mil millones
Se espera que Lululemon ( LULU ) informe ganancias ajustadas de $ 3.27 por acción sobre ingresos de $ 2.14 mil millones

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Política

La Cámara de Representantes votará sobre un paquete de reforma de jubilación llamado SECURE 2.0 esta noche, mientras que el Senado llevará a cabo una audiencia a las 10:00 a. m., hora del este, sobre la mejora del sistema de jubilación.
El presidente Biden dará la bienvenida al primer ministro Lee Hsien Loong de Singapur a la Casa Blanca para una reunión sobre temas como la relación comercial entre Estados Unidos y Singapur.
Los legisladores comenzarán a examinar la propuesta de presupuesto de Biden hoy con una audiencia en la Cámara con la jefa de presupuesto Shalanda Young a las 10:00 am ET. El Senado seguirá mañana con una audiencia similar.