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Muy buenos días y muchas gracias por leer como siempre. Soy Pablo Ortega, editor de la Revista Apertura, y arrancamos con la octava entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate. Esta vez ponemos el foco en el mercado de oficinas y en cómo transitan la pandemia tres desarrolladores residenciales. Arrancamos:
El futuro de las oficinas
El segmento de oficinas entró en un túnel de incertidumbre durante la cuarentena no solo por el derrumbe de la economía sino por la extensión obligada del home office. ¿Qué pasará cuando la amenaza del Covid-19 haya quedado atrás? ¿Las empresas resignarán espacios para trabajar con otra modalidad?
En el segundo trimestre de este año la vacancia en oficinas premium se ubicó en el 9 por ciento, con un crecimiento del 15,3 por ciento respecto del período anterior, indicó un reciente informe de la consultora Cushman & Wakefield. Los inquilinos –analizó el trabajo- siguen evaluando la magnitud del impacto de la crisis en su actividad.
En el segundo trimestre de este año la vacancia en oficinas premium se ubicó en el 9 por ciento, con un crecimiento del 15,3 por ciento respecto del período anterior, indicó un reciente informe de la consultora Cushman & Wakefield. Los inquilinos –analizó el trabajo- siguen evaluando la magnitud del impacto de la crisis en su actividad.
Andrés Neumann y Alex Sakkal son cofundadores de Nómada, desarrolladora que ganó notoriedad en los últimos años por sus emprendimientos de oficinas en el distrito tecnológico de Parque Patricios (Tesla I y II). En Obra intercambió preguntas con ellos para conocer su visión del momento actual.
- ¿Cómo ven el mercado de oficinas hoy? ¿Qué está ocurriendo con los alquileres?
Andrés Neumann (AN): Indudablemente el contexto actual, a nivel sanitario y económico, genera incertidumbre y empuja a las empresas a querer recortar costos. Dicho esto, es importante no englobar el concepto de “mercado de oficinas” y diferenciarlo por submercados. Lo que se ha visto es que el mercado de oficinas Clase “B”, muy golpeado ya en rendimiento por el efecto de los contratos en pesos y las sucesivas devaluaciones, ha tenido una fuerte suba en vacancia.
Sin embargo, no es lo que sucedió con los edificios denominados “AAA”. Al observar los reportes de las consultoras, el impacto en vacancia tiende al 1,5 por ciento en el transcurso de la pandemia. En nuestro caso, el impacto en vacancia fue nulo y la cartera se mantuvo en un 97 por ciento de cobrabilidad en dólares, afectada principalmente por algunos locales comerciales.
- ¿Creen que la crisis cambiará los paradigmas en cuanto al negocio de las oficinas, con menor demanda por un crecimiento permanente del home office?
Alex Sakkal (AS): La pandemia no hizo más que acelerar la dinámica del teletrabajo, algo que las principales compañías del mundo habían adoptado hace ya muchos años. Es difícil creer que no genere una menor demanda, especialmente a corto plazo. Sin embargo, disiento de las miradas fatalistas en relación al mercado de oficinas de largo plazo. El ser humano es un ser social, dinámico, me cuesta creer que todos los que rondamos los 30 años vamos a estar los siguientes 30 encerrados en nuestras casas trabajando frente a una pantalla. La demanda no desaparece, se reconvierte frente a una necesidad que sigue latente.
- ¿Cambiarán las configuraciones de las oficinas cuando pase la crisis?
AN: A esta altura hay un consenso vinculado al hecho de que las oficinas dejarán de ser espacios netamente productivos (el concepto de “open office” con decenas de puestos de trabajo) para convertirse en espacios vinculares, un concepto que en nuestros edificios venimos trabajando desde hace unos años. Los imaginamos como accesos a oficinas (lobbys) vibrantes y dinámicos en su mobiliario, terceros espacios en los edificios para elegir donde trabajar, espacios multiuso y versátiles para diferentes tipos de reuniones y encuentros, enaltecimiento de las áreas de “coffee” para encuentros casuales, una mayor presencia de tecnología vinculada a la telemetría y salas de reuniones pensadas híbridas (presenciales/digitales) desde su concepción. Este último es un nicho que seguramente sorprenderá en el corto plazo, con soluciones holográficas o de VR.
- El segmento de oficinas venía en alza hasta la pandemia. ¿Retomará ese ritmo o puede haber una reformulación en algunas zonas?
AN: Es muy probable que en zonas como el Microcentro transiten un proceso de reconversión, especialmente de los edificios más chicos y convencionales. En relación a los proyectos por venir, no descarto que muchos se reconviertan a residencial para mitigar el riesgo comercial.
- ¿Cuáles son los proyectos en curso de Nómada? ¿Sufrieron modificaciones en cuanto a su concepción?
AS: Nuestra energía está puesta hoy en un nuevo edificio corporativo AAA en el barrio de Palermo, en Santa Fe y Bullrich. Con más de 15.000 m2 de superficie rentable, plantas de más de 1200 m2, a metros del subte, la estación de tren y dos líneas del Metrobus, responde a una de las demandas del mercado actual. O sea, alejarse de la zona céntrica y generar una propuesta espacial y de servicio distintiva.
En relación a esto último, lo que hizo la pandemia fue acelerar algo en lo que ya estábamos trabajando vinculado a los espacios como ecosistemas para la interacción entre colegas. Este nuevo proyecto, hasta el momento, no tuvo grandes impactos.
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Los proyectos post cuarentena
En línea con los cambios que podrían experimentar los proyectos, tres desarrolladores cuentan cómo sobrellevan la parálisis de las obras y qué imaginan a futuro:
1) Darío López, socio de Arquitectonika, dice que en su estudio tomaron medidas para reducir costos que no están directamente ligados a la construcción, como terminar trámites y finales de obra. “Los proyectos en curso continuaron pero en forma más lenta. Las obras que teníamos por terminar se pararon y algunas que estaban en proceso de posesión se escrituraron. Los proyectos en gestión continuaron pero con modificaciones de proyecto por la cuarentena adaptándose a la nueva modalidad, con espacios de expansión más generosos y unidades más flexibles e indiferenciadas”, indica.
Para el arquitecto, “la pandemia transformó el modo de habitar y eso quedará para el futuro. Los desarrollos tendrán que contemplar esos nuevos modos, lugares de expansión para todas las unidades, espacios de usos que permitan la adaptación a otros usos como trabajar, vivir, relacionarse con los vecinos, aumento en los espacios para bicicletas”. Respecto de la oportunidad que abre el costo de la construcción en dólares –el más bajo de los últimos 20 años-, opina que “en este momento no hay precios firmes, con lo cual solo se pueden acopiar los materiales que tienen valores similares al período previo a la cuarentena más la inflación. Los valores de los terrenos han bajado y los dueños se han adaptado a la nueva situación”.
2) Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc –con seis proyectos en ejecución en CABA-, coincide en que “todo lo que no está en construcción se está re pensando. Nos estamos replanteando muchos factores como, por ejemplo, la importancia de los espacios verdes debido a la creciente densidad urbana. Nos orientamos a mejorar la calidad de la habitación y, si fuera posible, en los espacios exteriores también introducir jardines de generosas dimensiones”.
Para financiar sus desarrollos en curso, el constructor –que ve oportunidades en el posicionamiento en tierras ya que los precios bajaron- generó nuevos mecanismos de venta, con opciones en función del momento actual. “Vendemos una parte en dólares, aumentamos la cantidad de cuotas y las pesificamos con ajustes de CAC”.
3) Elbio Stoler, fundador de ADN Developers, también aporta su mirada. “Nuestros proyectos han mantenido inalterables sus características: amplios ambientes, mucho espacio en amenities y ubicaciones destacadas. No tuvimos la necesidad de adaptarlos”, dice. Pero cree que la pandemia influirá en los desarrollos futuros y se revalorizarán la luz y el verde. “Definitivamente, el cambio es brutal en relación a los espacios –opina-. Se requerirán cambios en las comodidades de los hogares: amenities, coworking, contar con espacio distinto al hogar. No obstante, es muy pronto para definir un producto inmobiliario que será usado por las próximas décadas”.
Para Stoler, es un buen momento para construir por el costo en dólares. “También es un buen momento para comprar propiedades en pozo pagadas en pesos, o en dólares terminadas, o en construcción avanzada. Hoy se pueden encontrar precios en ubicaciones que raramente se vuelvan a dar porque están por debajo del valor de lo que deberían. Hace muchos años que no se daban estas oportunidades”, analiza. También ve movimiento en el mercado premium, donde lanzará un proyecto de categoría (Dome Lafinur) en Lafinur y Cabello, Palermo.
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Indicadores:
- La caída de las escrituras no se detiene. En julio se realizaron solo 573 operaciones, un 82,1 por ciento menos que en julio de 2019 y 59,2 por ciento menos que junio último, según datos del Colegio de Escribanos de CABA. Van 26 meses consecutivos de caída interanual. Se notó el efecto del endurecimiento de la cuarentena en la primera parte del mes.
- Precios de alquileres en el Gran Buenos Aires: un dos ambientes en Zona Norte de 50 metros cuadrados cotiza en promedio a $ 20.324 por mes y un tres ambientes de 70 m2, a $ 27.030. En Zona Oeste-Sur, un dos ambientes de similar metraje se consigue a un promedio de $ 15.536 y un tres ambientes, a $ 20.690, según datos de ZonaProp.
