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Tras un inicio prometedor apalancado por el auge de los créditos hipotecarios UVA, el mercado inmobiliario se vio afectado por la devaluación, la inflación y las corridas del dólar. Los altibajos de la economía nos llevan a preguntarnos ¿Cómo fue el 2018 del real estate nacional?, ¿Qué se puede esperar del 2019?, ¿Influirán las elecciones presidenciales? Opinan los desarrolladores.
Tras un 2017 en el que el mercado inmobiliario parecía recuperarse, el sector transitó 2018 con altibajos motivados por una economía que no dio respiro. La volatilidad del dólar y la caída del crédito hipotecario merced a una inflación incontrolable fueron algunos de los motivos que hicieron de éste un año irregular para el real estate nacional.
Para Gustavo Llambías, Vicepresidente de la Asociación de empresarios de la Vivienda (AEV), “Luego de un cierre del año 2017 muy promisorio -debido al muy buen desarrollo de los créditos hipotecarios en UVAs y la percepción generalizada de un buen año 2018 - la realidad desmintió por completo las expectativas. En efecto, a partir de los cambios en el Banco Central y la aceleración de la inflación, prácticamente desaparecieron del mercado los compradores con crédito y se postergaron las decisiones de inversión en proyectos de renta ante la falta de previsibilidad del comportamiento de las variables económicas”.
Sobre todos estos temas se han manifestados además distintos desarrolladores inmobiliarios referentes del mercado en el país que han brindado su opinión sobre el año que se va y el 2019 que se avecina.
El 2018 que pasó
Para los desarrolladores inmobiliarios la reaparición del crédito hipotecario fue una gran noticia que generó una gran expectativa para el sector en 2018. Sin embargo, el auge quedó rápidamente apaciguado y el mercado se paralizó merced a la incertidumbre económica que se vivió a partir de abril.
Para Carlos Spina, director de Argencons, el mercado inmobiliario en 2018 “ha sufrido un retroceso importante a los avances de los últimos dos años. La incertidumbre generada por la devaluación, más los mensajes confusos que el mismo mercado entrega, sumado al alza de tasas e inflación generando dificultades para los créditos UVA, todo ello conspiró contra el buen desempeño del mercado este año”.
En la misma línea, Emanuela Locatelli, Directora Comercial de Ayres Desarrollos señala que “El balance del 2018 es en una primera mitad con mucho movimiento, con un dólar fijo, con costos altos en pesos, pero gran movimiento del mercado gracias a los créditos hipotecarios, con mayor demanda en zonas y producto específicos que subieron los precios de las propiedades. En la segunda mitad, la incertidumbre que generó la variación del dólar trajo aparejado un freno en las operaciones de ventas. Por su parte los alquileres siguen con la misma intensidad. El año se cierra con una leve activación en consultas nuevas o retomando anteriores consecuencias de la estabilidad bancaria de las últimas semanas”.
Yendo más allá de lo ocurrido en 2018, para Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV “Hemos pasado algunas primaveras, pero lo cierto es que el mercado del real estate en Argentina está en crisis hace 20 años. En ese contexto, creo que el 2018 fue uno de los peores y más inesperados para el mercado. En el mundo de hoy es altamente ineficiente financiar cualquier proyecto sin crédito hipotecario y en Argentina la incidencia de esta herramienta sobre PIB a duras penas llega al 1% mientras que en los países de Europa con mejores programas de vivienda puede llegar al 60%. En la región, países como Chile o Brasil están en el orden del 15 al 20%. Por ello, es fundamental una macro sostenida por muchos años con una inflación razonable para nuestra cultura y por supuesto con tasas de referencia lógicas mucho más favorables a la inversión en activos físicos y productivos”.
En representación de las desarrolladoras del interior, Ari Milsztejn, Titular de G70 Desarrollos de la ciudad de Rosario señala que “Fue un año extremadamente cambiante en cuanto a condiciones de mercado y obviamente políticas”.
En relación a los números que dejó este año, los desarrolladores analizan como han sido sus ventas durante el año y cuánto han cambiado sus números con respecto al 2017.
Para Argencons, las ventas estuvieron “por debajo del presupuesto, pero por arriba del promedio del mercado. No nos podemos quejar si lo comparamos, pero no es lo que esperábamos”.
Por su parte, Juan Mora, socio fundador y CEO Casa Campus señala que en su caso “Nuestra estructura de pricing nos disoció de la volatilidad del tipo de cambio, con lo cual el nivel de negocios no se detuvo. Nuestro último lanzamiento es reciente, con un ritmo de 10 ventas mensuales. Muy bueno”.
Rodriguez Nader señala que para el caso de CMNV “Hubo un paréntesis entre mayo y septiembre del que nadie en el mercado escapó donde concretamente se paralizó la actividad comercial. Nosotros al tener una política sostenida de precios en pesos actualizados pudimos sacar ventaja rápido cuando algunos inversores entendieron que ya habían logrado un beneficio con la diferencia del tipo de cambio”.
Ezequiel Chomer, director de la desarrolladora que lleva su apellido, señala que “Hubo menos cantidad de ventas de las esperadas, pero no en forma dramática. Quizá estemos en un 8 o 10% por debajo de la velocidad esperada de ventas para este momento, pero las mismas se terminarán concretando más temprano que tarde, ya que los productos que ofrecemos siguen siendo muy demandados”.
El 2019 que se viene
Con respecto al año nuevo que se avecina, algunos desarrolladores se muestran más optimistas que otros a la hora de vaticinar resultados. Todos ellos coinciden en que las elecciones influirán decididamente en la economía y ello tendrá un impacto directo sobre el mercado inmobiliario.
Para el vicepresidente de la AEV, “Si Argentina logra revertir en el segundo semestre del año el ciclo recesivo e inicia un proceso de moderado crecimiento -como pronostica el Gobierno y varios analistas macroeconómicos- es esperable que nuestro sector también amplifique esa recuperación, pero sin pasar de ratios modestos de actividad. En particular, creemos que la clase media no llegará a recuperar poder adquisitivo como para volver a ser protagonista de compras con crédito y que veremos resurgir, como ya está insinuándose tímidamente esquemas de inversión a través de fideicomisos al costo, con proyectos para el sector más rico de la población que puede pagar una propiedad en el tiempo que se demora en construirla”.
Juan Mora señala que, desde Casa Campus “Somos optimistas con el volumen de negocios en proyectos en el pozo por la reducción de precios/costos, y mucho más si el dólar se mantiene estable. No por el negocio en sí, sino para que el inversor esté menos pendiente de la cotización, y más en cómo generar buena rentabilidad en proyectos de la economía real”.
Chomer opina que desde su compañía “No lo vemos tan sencillo al 2019, ya que si bien la situación tiende a recuperarse gracias a la calma del dólar y la lenta baja de las tasas, aún por las nubes, la la dinámica electoral tan polarizada y con proyectos de país tan antagónicos van a diferir muchas decisiones de inversión para el momento en que el panorama está más claro, sea cual sea su resultado”.
Para Ari Milsztejn de la rosarina G70, en 2019 “surge una oportunidad dada la baja sustancial en el costo del metro cuadrado en dólares. Hay que agudizar el ingenio con proyectos novedosos y que agreguen valor”.
Con respecto a la influencia que las elecciones presidenciales tendrán en el mercado inmobiliario durante 2019, los desarrolladores coinciden en señalar que será muy importante.
Desde Casa Campus “Imaginamos un mercado atento a las alternativas de los candidatos. El mercado de valores lo imaginamos volátil, y el de desarrollos más estabilizado –en búsqueda de valores razonables presentes hoy en nuevos proyectos”.
Desde un punto de vista menos optimista, para el CEO de CMNV “Ya el mercado tiene suficientes complicaciones y el agregado del contexto electoral seguramente no sea positivo”.
Por último, el titular de G70 señala que “En un escenario de cambio político siempre hay factores que influyen en nuestro mercado.- Como siempre los desarrolladores buscamos la mejor opción para cada momento. Después de todo lo que marca el éxito es el timing”.
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