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Tras un inicio prometedor apalancado por el auge de los créditos hipotecarios UVA, el mercado inmobiliario se vio afectado por la devaluación, la inflación y las corridas del dólar. Los altibajos de la economía nos llevan a preguntarnos ¿Cómo fue el 2018 del real estate nacional?, ¿Qué se puede esperar del 2019?, ¿Influirán las elecciones presidenciales? Opinan los expertos.
Tras un 2017 en el que el mercado inmobiliario parecía recuperarse, el sector transitó 2018 con altibajos motivados por una economía que no dio respiro. La volatilidad del dólar y la caída del crédito hipotecario merced a una inflación incontrolable fueron algunos de los motivos que hicieron de éste un año irregular para el real estate nacional.
Sobre todos estos temas se han manifestados distintos brokers referentes del mercado en la ciudad de Buenos Aires que han brindado su opinión sobre el año que se va y el 2019 que se avecina.
El 2018 que pasó
Para los brokers inmobiliarios la reactivación del mercado en 2017 también sugirió un futuro promisorio para 2018. La venta de nuevos y usados se vio en un principio impulsada por la reaparición en escena de un actor olvidado en nuestro país: el crédito hipotecario. Sin embargo, el auge quedó rápidamente apaciguado y el mercado se paralizó merced a la incertidumbre económica que se vivió a partir de abril.
A la hora de hacer un balance del año, Marcelo Di Mitrio, Socio y director de Di Mitrio Inmobiliaria, señala que “A lo largo de 2018 “algo se ha roto” en el mercado inmobiliario: se inició y se sigue instalando un “cambio de ciclo inmobiliario”. El aluvión de solicitudes de créditos hipotecarios UVAs “generó un “recalentamiento” en el precio de los inmuebles usados los que continuaron incrementándose en dólares a lo largo del primer semestre del año mientras la devaluación del peso seguía su marcha. Así el mercado se dirigió a un nivel mínimo de actividad producto de la falta de herramientas crediticias y de un nivel de precios en dólares sin correspondencia alguna con lo sucedido en la macro a lo largo del año. Terminando 2018 diríamos que el mercado “tiene aún el ajuste precio pendiente”.
Damián Garbarini, CEO de DG Negocios Inmobiliarios, aporta además un dato: “El año 2018 terminará con un 30% de baja en ventas concretadas y se observa un 2019 también a la baja. El impacto directo es por la recesión“.
Para Tomás Seeber, director de RG Montes, hay que dividir el balance del año en tres etapas: “1) Primer cuatrimestre de 2018: con una economía que crecía y con el crédito hipotecario floreciente, estábamos con niveles de operaciones récord, 2) Mercado post devaluación y con excesiva volatilidad del tipo de cambio: desaparición del crédito y dólar que no encontraba techo. El mercado se paralizó y 3) Mercado con el dólar “controlado”: donde se vuelven a hacer operaciones, a mucho menor ritmo que en el primer cuatrimestre, pero aquellas propiedades que ajustan su valor al nuevo escenario (5%/7% en los barrios de clase media alta), vuelven a encontrar compradores”.
Coincide en este punto Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, para quien “Hasta la devaluación del peso de mediados de año los créditos hipotecarios eran los grandes protagonistas del mercado. Las estadísticas de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires del Colegio de Escribanos del mes de septiembre de este año, muestra que hubo un 78% menos de escrituras con crédito hipotecario en comparación al mismo mes de 2017. La caída de los créditos y la subida del dólar enfrió nuevamente el mercado”.
Yendo concretamente a los números, los brokers analizan como han sido sus ventas durante el año y cuánto han cambiado sus números con respecto al 2017.
Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, “Nosotros siempre estamos creciendo, innovando, invirtiendo en tecnología. En los primeros 8 meses del año las ventas a través de créditos hipotecarios han sido muy importantes. Sin embargo, creo que se podrían haber concretado aún más ventas con crédito, pero el proceso de concreción es aún mucho más lento que el de una venta tradicional. Confío que en el futuro habrá más celeridad en este sentido”.
Marcelo Di Mitrio, por su parte, señala que “El volumen de negocios a lo largo de 2018 ha sido menor a 2017. Lo interesante de esto, más allá de las magnitudes involucradas, resulta advertir la reversión del mercado producto del cambio de ciclo inmobiliario: pasamos de “un mercado de vendedores a otro de compradores”. Y con un ajuste de precio aún pendiente por resolver”.
En el caso de RG Montes, “En el primer cuatrimestre del año todo fluía en gran forma y estábamos muy concentrados en dar servicio a compradores y vendedores, administrando el gran caudal de trabajo que teníamos. Hoy, en cambio, nos encontramos saliendo a buscar los negocios, trabajando cada operación como si fuese la última y buscando acercar a las partes, al vendedor, explicándole que la situación de negociación se equilibró y que hoy tiene que resignar un poco de precio si quiere vender, y al comprador, para que entienda que no hay una situación de crisis terminal y que las bajas de precio se dan en términos lógicos”.
El 2019 que se viene
Con respecto al año nuevo que se avecina, algunos brokers se muestran más optimistas que otros a la hora de vaticinar resultados. Todos ellos coinciden en que las elecciones influirán decididamente en la economía y ello tendrá un impacto directo sobre el mercado inmobiliario.
Diego Migliorisi se muestra optimista de cara al futuro. Para el bróker, “Si se mantiene el dólar estable y se relanza el crédito como está previsto el pronóstico es muy bueno”.
En la misma línea, Di Mitrio señala que “El 2019 será, en cuanto al clima de negocios para el sector refiere, mejor año que 2018, sin dudas. El año que termina ha sido un tiempo de quiebre y donde, terminando el año, las variables lentamente se van acomodando aunque sin los debidos fundamentos que nos permitan pensar en el largo plazo. Pensar en 2019 y no más que en 2019 nos sigue sumergiendo en el corto plazo”.
Para Tomás Seeber, lo que ocurra en 2019 “Va a depender mucho de la economía y de cuan controlado puedan tener al tipo de cambio. Si a partir de marzo, la economía empieza a mostrar índices de recuperación, se logra bajar los niveles de inflación y logran administrar correctamente el tipo de cambio, entiendo que el mercado cash va a reaparecer rápidamente, y el mercado con crédito también, aunque quizás en una forma más lenta”.
Menos optimista, Garbarini opina que el mercado inmobiliario “Seguirá a la baja en 2019, tanto en volumen como en precios en dólares los inmuebles seguirán bajando”.
Con respecto a la influencia que las elecciones presidenciales tendrán en el mercado inmobiliario durante 2019, los brokers coinciden en la respuesta del mercado dependerá mucho de los candidatos y sus discursos de campaña.
Para Di Mitrio, “En nuestra macro, los años electorales suelen ser años de expansión al tiempo que los no electorales suelen ser años de ajuste o retracción. Siguiendo esta lógica y atendiendo al “cambio de ciclo” instalándose aun en el mercado inmobiliario local, imagino un año 2019 con un mayor nivel de actividad que el año que está finalizando”.
Diego Migliorisi señala que “El mercado que contempla la mudanza obligatoria conforme a los ciclos de la vida se mantendrá como así también los desarrollos y las proyecciones de inversión. Pero si tiene chances de ganar la primera magistratura un candidato con propuestas y políticas tendientes a restringir la propiedad privada, libertad de expresión, el libre comercio, etc. es muy probable que el mercado se resienta. La gente quiere previsibilidad y seguridad jurídica”.
Para el director de RG Montes, “Va a depender mucho de la oferta electoral. Si el oficialismo y la oposición logar impulsar fórmulas que permitan proyectar una Argentina “lógica” no creo que el tema electoral influya demasiado en el mercado. Si, por el contrario, se terminan enfrentando dos fórmulas antagónicas con situación de paridad, es probable que los inversores esperen a tomar decisiones”.
Francisco Altgelt, por último, opina que “Siempre el año eleccionario genera incertidumbre que durará hasta el momento que se tenga más o menos claro hacia dónde va la Argentina. Tal vez no sea necesario esperar hasta las elecciones de fin de año”.
