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By Mariano Garcia Malbrán, presidente de Keymex Immobilier Latinoamérica y de CAMESI
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| Mariano tiene la palabra |
La reciente derogación de la Ley de Alquileres en Argentina
a fines de 2023 ha desencadenado un cambio significativo en el mercado
de locación residencial a plazo. En particular, ha provocado un aumento
de más del 300 % en la oferta de inmuebles destinados a alquiler
residencial. Los propietarios han optado mayoritariamente por contratos
de uno a dos años, ajustados cada tres o cuatro meses según el índice de
precios al consumidor (IPC). Este nuevo contexto ha generado beneficios
y desafíos, especialmente para los inquilinos que quedaron atrapados en
contratos anteriores con actualizaciones anuales acumuladas de hasta el
292 %.
Aumento de la oferta de propiedades: Desde la derogación de la Ley de Alquileres,
la oferta de inmuebles residenciales ha crecido considerablemente. La
posibilidad de establecer contratos de alquiler a plazos más cortos, de
uno o dos años, resulta más atractiva para los propietarios, quienes
pueden ajustar periódicamente el valor de la renta de acuerdo con la
inflación, manteniendo el retorno en línea con las fluctuaciones
económicas.
Cambio en las modalidades de pago: Dada la relativa
estabilidad del dólar y el interés en alquilar en pesos, los
propietarios han optado por realizar contratos en moneda local, lo que
ha abierto oportunidades de negociación y ha hecho los contratos de
alquiler más accesibles para un segmento de la población que
anteriormente debía contemplar pagos en dólares o ajustes anuales
mayores.
Beneficios para el propietario y el impacto en el inquilino: Esta
flexibilidad en los contratos permite a los propietarios ajustar el
valor de la locación en intervalos de tres o cuatro meses, en lugar de
una vez al año, lo cual se traduce en una mayor previsibilidad para
ellos. Sin embargo, los inquilinos con contratos previos a la derogación
de la ley han experimentado incrementos anuales del 292 % en promedio,
que en muchos casos duplican el valor actual de mercado de propiedades
similares en alquiler.
Situación de los inquilinos atrapados en contratos con la ley anterior:
Los inquilinos cuyos contratos se encuentran regidos por la Ley de Alquileres
continúan enfrentando aumentos que superan ampliamente el valor actual
del mercado del inmueble locador. Esta diferencia de costos ha impulsado
a muchos a rescindir sus contratos, renegociar los términos o, en
algunos casos, buscar asesoría legal para lograr condiciones más
equitativas. La disparidad en los precios afecta principalmente a
aquellos inquilinos con contratos firmados antes de la derogación, cuyos
incrementos anuales quedan desfasados respecto a los valores actuales
de mercado.
Soluciones y alternativas para inquilinos en situación de vulnerabilidad
En otras capitales del mundo, los inquilinos han logrado estabilizar el
acceso a la vivienda mediante políticas y soluciones adaptativas frente a
la inflación y la volatilidad del mercado. Algunos ejemplos de
soluciones implementadas son:
Mecanismos de negociación anticipada (Nueva York): En Nueva York,
las asociaciones de inquilinos y las agencias de mediación ayudan a los
inquilinos a renegociar sus contratos antes de su vencimiento,
permitiendo acuerdos que disminuyan los costos de rescisión y ajusten
los valores de mercado actuales. Un mecanismo similar podría adoptarse
en Argentina, facilitando la renegociación directa con los propietarios.
Contratos temporales con opción a compra (Barcelona):
En algunas ciudades europeas, se ofrecen opciones de “alquiler con
derecho a compra,” donde parte del alquiler mensual se considera como
adelanto de una compra futura. Esta modalidad reduce el impacto de los
aumentos de alquiler y permite que los inquilinos acumulen capital en el
proceso.
Actualizaciones indexadas pero limitadas (Berlín): En Berlín,
se ha implementado un modelo de ajuste de alquileres que limita los
aumentos a un porcentaje específico del índice de precios al consumo,
evitando variaciones que sobrepasen la capacidad de pago de los
inquilinos. Este modelo establece un marco en el que los inquilinos
pueden prever los aumentos y decidir si continúan o rescinden el
contrato, reduciendo el impacto de las subas abruptas.
Apoyo gubernamental para alquileres accesibles (París): En París,
existen incentivos fiscales y subsidios específicos para propietarios
que ofrezcan contratos de alquiler a precios accesibles, una medida que
garantiza una oferta constante de inmuebles a valor de mercado. Este
tipo de incentivo podría incentivar a los propietarios en Argentina a optar por alquileres más competitivos sin afectar su rentabilidad.
Hacia una estabilización del mercado de alquileres en Argentina
La derogación de la Ley de Alquileres ha marcado un
cambio significativo, ampliando la oferta y estabilizando el mercado en
algunos aspectos. Sin embargo, persiste la necesidad de proteger a
aquellos inquilinos que se encuentran sujetos a contratos con la ley
anterior y enfrentan condiciones de pago desventajosas. A mediano plazo,
adoptar estrategias similares a las de otros países podría mejorar la
accesibilidad y estabilidad en el mercado argentino.
Las acciones inmediatas pueden incluir la implementación de mecanismos
de negociación anticipada, opciones de alquiler con derecho a compra y
sistemas de actualización limitados basados en el IPC.
Además, el fomento de incentivos para contratos a precios competitivos
contribuiría a mantener una oferta diversificada, equilibrada y
accesible, tanto para propietarios como para inquilinos, promoviendo un
mercado de alquileres estable y predecible en Argentina.
