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BANCO HIPOTECARIO

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La ley de "Blanqueo Inmobiliario" (27.613): Los graves riesgos de los que nadie habla

 Como se sabe, en un País ávido de capitales y carente de financiación pública o privada, todo mecanismo material o legal que la provea debe ser siempre bienvenido .-

 

Sin embargo, y como vengo diciendo desde siempre, el legislador, por la jerarquía que ocupa –o tendría que ocupar- en la pirámide social, debe poseer lo que algún español legendario denominó “una visión prospectiva de la historia”, que no consiste en otra cosa que en avizorar cuales pueden ser las consecuencias posibles de sus actos y obrar en consecuencia .-

 

En este sentido, la nueva Ley 27.613(B.O. 13-3-2021), pomposamente denominada “Ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda”(¿nada más?), tan celebrada tanto por la Cámara Argentina de la Construcción(CAMARCO), como por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos(CEDU), la Asociación de Empresarios de la Vivienda(AEV), y por la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina(UOCRA), alberga graves riesgos jurídicos cuando los que se acojan a su normativa sean personas jurídicas, de los que –obviamente- nadie habla.-

 

¿Porque y cómo ha sido concebida la Ley 27.613?

 

Para comenzar, con esta iniciativa el sector espera “blanquear” (?) aproximadamente 5.000 millones de dólares, expectativa por cierto bastante modesta, teniendo en cuenta que el cuestionado “Blanqueo Macri”1 involucró más de 100.000 millones de la divisa norteamericana, y contempla “impulsar el rubro con nuevos emprendimientos ...y la normalización de capitales que se destinen a obras en construcción .-“

 

Pero, en concreto, este cuerpo normativo de 28 artículos, dividido en dos Títulos concebidos en 3 Capítulos, se articula de la siguiente manera:

 

1.-Su ámbito territorial de aplicación, es “……el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios realizados en el territorio de la República Argentina, definidos de acuerdo con el artículo 2°. (art.1ro., ley 27.613);

 

2.-Su ámbito material de aplicación son:  los “… proyectos inmobiliarios”, debiendo entenderse por tales “…. aquellas obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la presente ley (construcciones, ampliaciones, instalaciones: entre otras) y que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente”, quedando comprendidas también dentro de la definición de obras privadas aquellas que, sin ser nuevas, “…. a la fecha de entrada en vigencia de esta ley posean un grado de avance inferior al cincuenta por ciento (50%) de la finalización de la obra”. (art.2do, ley 27.613);

 

3.-La ley se aplica a las personas físicas(humanas) y jurídicas y a las sucesiones indivisas, y se pueden “blanquear ”tanto dólares2 como pesos, siempre y cuando el “blanqueador” destine dichos fondos para invertir en una obra privada nueva en construcción que posea un grado de avance inferior al 50%, quedando excluidos de la posibilidad de adquisición , como dije anteriormente, tanto los departamentos nuevos recién terminados como las unidades usadas(art.2do, ley 27.613);

 

4.-Quienes adhieran a este “blanqueo” tan peculiar: a)No pagarán Bienes Personales por el valor de las inversiones que realicen hasta el 31 de Diciembre de 2022 inclusive, o sea, desde el período fiscal en que efectivicen su inversión y por un plazo máximo de dos períodos; b)Podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre Bienes Personales –sobre otros bienes que posean- el equivalente al 1% del valor de lo invertido en estos nuevos proyectos inmobiliarios, cubriendo inclusive el período 2020 porque es retroactivo al 31 de Diciembre de dicho año, y ; c)los beneficios tributarios de quienes sinceren dinero se extenderán también a las personas que compren con dinero declarado Unidades en proyectos en construcción que no hayan llegado al 50% de avance de obra;

 

5.- Según el art. 7º. De la Ley, “Los fondos incluidos en la declaración voluntaria de la moneda extranjera y/o moneda nacional deberán depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en alguna de las entidades comprendidas en el régimen de la ley 21.526 y sus modificaciones, en la forma y en los plazos que establezcan la Administración Federal de Ingresos Públicos y el Banco Central de la República Argentina. “. Esto es, el dinero o las divisas podrán ser depositadas en cualquier Banco que ofrezca dichas “cuentas especiales” según las normas del BCRA, existiendo un plazo de 60, 90 o 120 días, respectivamente, para hacerlo, consistiendo la alícuota (impuesto especial) de “blanqueamiento” en un 5% en el primer caso, un 10% en el segundo, y en un 20% si se concretara al trimestre de iniciado el trámite .-

 

6.-Finalmente: a) No podrán utilizarse fondos que se hallen en instituciones que no estén “…. radicadas en países que cumplimenten normas o recomendaciones internacionalmente reconocidas en materia de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo”, ni tampoco “…. tenencias en el exterior, que estuvieran depositadas en entidades financieras o agentes de custodia radicados o ubicados en jurisdicciones o países identificados por el Grupo de Acción Financiera (GAFI) como de alto riesgo o no cooperantes”.(arg.,art.8, Ley 27.613), y b) tampoco podrán ”blanquear” por esta ley todo tipo de Funcionarios, desde el Presidente de la Nación, sus Ministros y los Gobernadores, hasta los legisladores(Senadores, Diputados, Ediles), ni tampoco los Magistrados y Funcionarios Judiciales o los Embajadores y miembros del Cuerpo Diplomático ( arg ., art.16,Ley cit.), ni los incursos en conductas reprochadas por violatorias al derecho mercantil o penal(art.15,Ley 27.613).-

 

Ahora bien, a quien esto firma no se le escapa que el art.11 del texto legal establece expresamente, que “Los sujetos que efectúen la declaración voluntaria de moneda extranjera y/o moneda nacional en los términos del Capítulo Segundo de la Ley, entre otros beneficios:…..”b) Quedan liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder”(SIC).-

 

Empero: ¿ Qué pasaría si, en una Sociedad Mercantil, el Directorio resuelve “blanquear” U$S 2.000.000, o lo que fuere, en el Ejercicio Fiscal 2021, que no figurasen en ninguno de los Balances aprobados como “Disponibilidad” o “Crédito” y carecieran de todo registro contable?

 

Ya en oportunidad de dictarse normativa precedente, alguien menos altanero creyó conveniente admitir –frente a disposiciones semejantes a la del art.11 de la Ley 27.613( lo que hizo en el propio texto legal)- que "Esta liberación no alcanza a las acciones que pudieran ejercer los particulares que hubieran sido perjudicados mediante dichas transgresiones" "(art. 32, b, "in fine" Ley 26.476)...", razón por la cual el siempre recordado Vicente Oscar Díaz destacara –en Conferencia sobre uno de los “blanqueos” anteriores que dimos en conjunto- que "La ley no libera de las consecuencias por la comisión de las conductas penales tipificadas como delictuosas ajenas a lo tributario"3.-

 

Por otro lado, el “Balance Falso” –prácticamente “desde siempre”- ha sido tenido por impeditivo tanto de los plazos de caducidad como de prescripción de las acciones societarias impugnatorias del art. 251 de la Ley 19.550 contra los Directores, Gerentes, Síndicos y Auditores que hayan producido, convalidado, tolerado u ocultado los gravísimos ilícitos societarios que la generación "de negro" implican. Y por ello indefectiblemente deberán responder tanto ante sus colegas honorables de los Órganos de Administración y/o Fiscalización como frente a los socios estafados por todo lo ilícitamente actuado, siendo la producción y/o el mantenimiento de un circuito de generación marginal de recursos —en el seno de la sociedad— tipificante de "mal desempeño" en el cargo, y causal de intervención de la sociedad y de remoción de sus Directivos en los términos de los arts.114 y 274 de la Ley 19.5504.

 

Técnicamente, un “blanqueo” de estas características implica, obviamente, que previamente hubo “negreo”, lo que se traduce en que : a)El Balance General de cada Ejercicio durante el cual se generaron los ingresos marginales (léase, no declarados hasta ese momento), fue falso; b) Que lo mismo ha ocurrido con el Estado de Resultados, y ; c) Que la Memoria del Directorio, y los "Informes" tanto del Síndico como del Auditor, han sido espurios.

 

Por otra parte, el personal de la Sociedad que conociera dicho “blanqueo” claramente podrá denunciarlo a los accionistas ajenos (minoritarios o no) a las maniobras delictuales y a los Directores y Gerentes inocentes, porque el “deber de secreto” que impone el art. 19 de La Ley solo alcanza a “Los magistrados, funcionarios, empleados judiciales o dependientes de la Administración Federal de Ingresos Públicos” que tuvieren conocimiento de aquel “ en el desempeño de sus funciones “, y no a los vinculados a los Entes privados involucrados ni a “Los periodistas y comunicadores sociales, así como los medios de comunicación y sus responsables legales” quienes, , por motivos de interés público,” estarán exceptuados de lo antedicho”

 

Tampoco se me escapa que los “controlantes” y/o los Directivos infieles que hubieren generado el “negro” “blanqueado” podrían intentar exculparse tratando el tema en Asamblea y requiriendo su aval y/o dispensa, pero el valladar actual del art. 275 de la Ley 19.550 les impediría obtener el “quitus” pretendido por tratarse de una cuestión violatoria de la Ley, el Estatuto y el Reglamento y, más allá de ello, del Orden Público5.-

 

Es que desde la perspectiva del Derecho Corporativo es tan reprochable una conducta como la preexpuesta que, aunque algunos bregaron equivocadamente antaño –en forma absolutamente aislada- para que se permita exculpar al “management” aún en estos supuestos6, y pretendieron entronizar tal solución en el art. 59 del no-nato Anteproyecto de Reforma de la ley 19.550 del año 2019( de los Senadores Pinedo e Iturriez de Capellini)7, fue de tal nivel la reacción en contrario que el mismo rápidamente perdió estado parlamentario8.-

 

.CONCLUSIONES :

 

Noir c’est noir, Il n’ya plus de stoires”

 

( Negro es negro, no hay más historias: Johnny Hallyday)9

 

1.-Lamentablemente, la República Argentina de las últimas décadas se ha caracterizado, entre otras cosas, por un elevado nivel de improvisación legislativa, lo que se ha traducido en “productos” normativos mal concebidos y peor redactados, más allá de la buena intención que inspirara a quienes los pergeñaran, siendo una muestra lamentable de lo anterior, por ejemplo, la Ley que regula a las SAS10;

 

2.-En el caso de la Ley 27.613, da la impresión que su redactor ni siquiera imaginó el verdadero “vendaval” corporativo que puede llegar a plantearse si, en el seno de una persona jurídica, los administradores, síndicos, auditores y, fundamentalmente, los socios no-controlantes, toman conocimiento de que la Compañía que integran o administran ha resuelto “blanquear” ingentes sumas de dinero o divisas cuya existencia ignoraban, por haber sido las mismas obtenidas en un circuito operativo marginal desconocido por ellos;

 

3.-En definitiva, y en estos casos, la utilización de un instrumento que debió haberse concebido para reactivar la actividad económica en el área de la construcción, podría convertirse en el generador de gravísimos conflictos corporativos, demostrando que hay quienes piensan todavía que recurriendo a fórmulas que hace décadas vienen fracasando se puede llegar a obtener resultados diferentes:

 

¡Nunca es triste la verdad, lo que no tiene es remedio!