Pablo Ortega, editor de la revista Apertura,

Vender pese al encierro

En el contexto del confinamiento obligatorio récord la construcción continúa parada y la venta de propiedades sufre un desplome histórico. Pero los desarrolladores siguen promocionando sus proyectos. Jack Green es una firma fundada por Diego Zappella y Martín Urgoiti que levantó los primeros edificios de oficinas premium en Palermo Hollywood: Boutique Work 1, 2 y 3. En 2019, lanzó Alley, su primer proyecto residencial, en Palermo, del que colocaron ya 60 unidades. La nota es que 10 de esas ventas las cerraron durante la pandemia.

“Dentro de las 10 operaciones concretadas se encuentran departamentos de uno, dos y tres ambientes”, indican los desarrolladores. Por el contexto, los precios arrancan hoy en US$ 2600 el metro cuadrado en las unidades seleccionadas, señalan. El proyecto contempla dos semitorres unidas por un pasaje adoquinado con doble entrada por las calles Billinghurst y Sánchez de Bustamante, a una cuadra de avenida del Libertador.

“Algunos compradores ya formaban parte de nuestra cartera de clientes, pero hubo varios clientes nuevos, en algunos casos referidos de gente que ya conoce Jack Green. En la mayor parte de los casos, lo hicieron a modo de inversión pensando a mediano plazo”, describen el perfil de quienes compraron unidades. Todos, del target de alto poder adquisitivo (las operaciones promedian los US$ 200.000).

Si bien admiten que el sector vive una incertidumbre muy alta, Jack Green no modificó sus planes por la crisis. Además de Alley, arrancará con la obra de un edificio de oficinas premium en Retiro, sobre la calle Cerrito entre Juncal y Arenales. “Será un edificio AAA sustentable y con diseño único, proyectado por AS Architecture (uno de los estudios más prestigiosos de París)”, resaltan los desarrolladores.

¿Qué perspectivas ven para los próximos meses? “La pandemia produjo una disminución del valor de todos los activos y el real estate no está exento. Cuando pase la ola del Covid tendremos que evaluar el impacto y la realidad que nos deje, seguramente, una realidad de precios inferiores pero con un sinceramiento del mercado que venía funcionando con un nivel de precios particular. Habrá más cuidado y atención en la forma de definir los precios de cada proyecto”, vaticinan.

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Otra mirada sobre los precios

El nivel de precios de las propiedades siempre es motivo de análisis y discusión. Acá, el punto de vista de Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, sobre las negociaciones y las tasaciones:

“Un factor que influye en la fijación del precio es lo que yo considero un mito dentro del real estate, y se trata del famoso ‘margen para negociar’. Muchas veces, los propietarios, una vez fijado el precio con el profesional inmobiliario, le solicitan subirlo un 5 o un 10 por ciento para tener margen de negociación. Pero si el valor asignado a la propiedad es el indicado, el comprador puede rápidamente identificar un ‘buen precio’ que lo llevará a tomar una decisión rápida. En ese caso, el comprador verá que es un precio justo y priorizará reservar la propiedad, a correr el riesgo de perderla por bajar el precio”.

Para Sosa, esa modalidad produce una distorsión que lleva a una sobrevaluación de las propiedades. “Hoy se habla de un descenso de los valores de entre un 30 y 40 por ciento pero, en definitiva, esa caída dependerá del piso desde el cual arranca esa baja. En la Argentina no es desde el valor de mercado, sino del valor de publicación que usualmente está muy alejado del valor que un comprador está dispuesto a pagar. Si tomamos valores comparativos de mercado amplios, vamos a estar viendo un margen de negociación de entre un 5 y un 15 por ciento”, señala.

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Indicadores para tener en cuenta:

• El salario real en términos de metros cuadrados tocó su peor nivel en 10 años. Según un informe de la UADE, en mayo se necesitaron 6,67 salarios para adquirir un metro cuadrado a estrenar y 5,87 salarios para un metro cuadrado usado en Palermo, Belgrano, Recoleta y Núñez. En enero de 2010, cuando comenzó la serie, se necesitaban entre 2,3 y 2,5 salarios para adquirir un metro cuadrado usado y a estrenar, respectivamente. El precio promedio del metro a estrenar, según el estudio, se ubicó en US$ 3697 y en usados, en US$ 3336.
• ¿A cuánto cotizan los departamentos en el Gran Buenos Aires? Precios promedio según el portal Zonaprop: en Zona Norte, US$ 2368; y en Zona Oeste-Sur, US$ 1751. Un departamento de dos ambientes de 50 m2 en Zona Norte tiene un valor promedio de US$ 118.500 y uno de tres ambientes de 70 m2, US$ 165.900. En Zona Oeste-Sur, un dos ambientes cotiza a US$ 87.500 y un tres, a US$ 116.400.
• Producto de la pandemia, aumentó 15,3 por ciento la vacancia en el segmento de oficinas premium. Según un informe de la empresa Cushman & Wakefield, en el segundo trimestre la vacancia promedio se ubicó en 9 por ciento, con índices en submercados como Libertador CABA (27,6 por ciento), Puerto Madero (13,1 por ciento) y Panamericana-General Paz (11,3 por ciento). 

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Alquileres temporarios en pandemia

El segmento de alquileres temporarios de departamentos, cuyo foco principal es el turismo, está sufriendo modificaciones. Producto del encierro obligado, surgió un nuevo tipo de demanda, cuenta Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de Mel Propiedades:

“En vez de ser destinadas (las propiedades) a viajeros por vacaciones o trabajos puntuales, ahora el destino es un hijo que quiere independizarse de los padres y se muda a una unidad amoblada para iniciar la experiencia; o una separación rápida de parejas; o una persona que pudo estar expuesta al Covid-19 y quieren que haga una cuarentena aislado”.

Este tipo de demanda, dice, muestra un alto crecimiento como contrapartida del uso turístico, que está en “en niveles ínfimos”. Los contratos van desde unos días hasta 3/6 meses, indica el broker. Jóvenes y adultos, entre los perfiles de quienes buscan una unidad por estos días. Todos llegan por la cuarentena.

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Garantías digitales

La pandemia también aceleró el cambio digital en materia de firma de escrituras y garantías. GarantíaYa es una empresa fundada hace tres años por Gustavo Daniszewski y Gastón Gurevich que trabaja con todos los segmentos que demandan una garantía para alquiler (viviendas, locales y oficinas).

“Hace un par de años pensamos en la firma digital para poder llevar nuestra solución a todo el país. Hicimos varias operaciones también localmente cuando los early adopters descubrían la facilidad y comodidad de hacerlo en forma remota”, cuenta Daniszewski y agrega que la demanda “creció exponencialmente durante la pandemia por la facilidad de hacerlo de modo no presencial”.

GarantíaYa trabaja con firma digital desde hace un año y medio y fue la primera dentro de su categoría en hacerlo, resalta el emprendedor. Eso les permitió brindar su servicio en todo el país –un punto importante en medio del confinamiento estricto del AMBA.