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Propiedades: ¿bajarán más?

Soy Pablo Ortega, editor de la revista Apertura. A través de este newsletter iniciamos un nuevo canal de comunicación dedicado al mundo del real estate. Cada 15 días vamos a resumir la información más importante ligada al sector en materia de lanzamientos de proyectos y a reflejar la visión de desarrolladores y brokers, entre otros contenidos. Empezamos con lo más relevante de esta semana con un eje común: el impacto de la pandemia en los ladrillos.
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Qué está pasando con los precios
El sector inmobiliario enfrenta un desplome que no comenzó con el Covid-19, está claro. En 2019, la venta de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires sufrió un derrumbe del 41,2 por ciento frente a 2018 (el peor año de la historia en cantidad de escrituras, según datos del Colegio de Escribanos) y los meses previos a la aparición del coronavirus profundizaron esa tendencia.
En marzo, últimos datos disponibles al cierre de este newsletter –y con solo 20 días hábiles, dado el comienzo del confinamiento obligatorio-, las escrituras en CABA cayeron 49,12 por ciento. Con la actividad paralizada, los escribanos esperaban una caída histórica para abril, prácticamente sin operaciones.
En este contexto, los precios de las propiedades comenzaron a retroceder lentamente hace más de un año. En abril, el valor del metro cuadrado promedio de un departamento en CABA se ubicó en US$ 2472, según un estudio realizado por el portal Zonaprop. Desde febrero de 2019, mes en que comenzó el retroceso, los precios bajaron 3,4 por ciento. El 95 por ciento de los barrios registra caídas de su precio interanual, situación contrapuesta a la de junio de 2018 cuando el 69 por ciento de los barrios reflejaba incremento de precios, indicó el informe.
Los barrios que registraron una mayor caída en sus precios en el último año son Abasto (-9 por ciento), Villa Ortúzar (-10 por ciento) y Vélez Sarsfield (-10 por ciento). En la otra dirección se movieron Parque Avellaneda (4 por ciento de suba), Paternal (2 por ciento) y Centro/ Microcentro (1 por ciento).

Un departamento promedio de dos ambientes y 50 m2 cuesta hoy US$ 129.000 y uno de tres ambientes y 70 m2, US$ 181.000. El barrio más caro es Puerto Madero, con una cotización promedio de US$ 5680/m2, y el más barato, Villa Lugano (US$ 1189/m2), según Zonaprop.
¿Seguirán cediendo los precios? “Todo hace pensar que los valores de las propiedades bajarán su valor en dólares, ya que es previsible que haya una menor demanda debido a la falta de liquidez. En un mercado más retraído aun que el actual, probablemente se generen oportunidades de aquellos que tengan necesidad de vender, ya sea porque tenían la decisión tomada o bien para cubrir gastos personales o empresariales derivados de la inevitable crisis económica”, responde Luis Guido, director de Grid (Grupo Idea Desarrollos).
El desarrollador aclara, de todas formas, que no hay que esperar un “derrumbe” de las cotizaciones, dado que la deuda hipotecaria es mínima y la propiedad siempre es vista como refugio de valor. Pero las bajas pueden alcanzar no solo a propiedades usadas sino también a estrenar (en el caso de desarrolladores que deben vender unidades terminadas a precio de costo o por debajo del costo para seguir adelante con su actividad, pronostica).
Como ocurrió en todas las crisis, quien tenga los dólares en la mano podrá forzar caídas significativas y cerrar ventas a valores impensados antes de la pandemia, creen en el mercado.
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La reapertura de las inmobiliarias
El jueves 14 de este mes volvieron a abrir sus puertas las inmobiliarias, con protocolos de higiene para recibir a clientes en sus locales.
¿Qué ocurrió con las consultas durante el confinamiento? Consultado por Apertura En Obra, Ariel Champanier, presidente de Re/Max Premium, dice que los contactos cayeron un 30 por ciento en comparación con los registros pre-Covid-19, donde la actividad había sido mejor que en el primer trimestre de 2019. “La cantidad de reservas disminuyó muchísimo ya que no se mostraron personalmente propiedades”, indica, sin precisar el porcentaje.
Para el broker, la reapertura de los locales ayudará a que lentamente empiecen a repuntar los números. “Creemos que hay mucha demanda reprimida”, confía. Pero reclama que las inmobiliarias puedan volver a mostrar las propiedades. “La modalidad virtual al 100 por ciento no avanza ni avanzará. En los próximos años no creo que la gente pueda comprar una propiedad sin verla”, subraya.
En otras inmobiliarias confirman que la caída durante abril y principios de mayo en término de consultas rondó entre el 30 y el 50 por ciento como piso. En la última semana, los brokers que volvieron al ruedo avanzaron con la firma de boletos que habían quedado pendientes.
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Desarrollador por dos
Responde Matías Vaccarezza, cofundador de Stark Desarrollos, focalizado en parques industriales (Polo 21, en Merlo, es uno de sus emprendimientos)
¿Cómo describe el panorama del real estate hoy?
Actualmente el sector está muy deprimido. Puntualmente nuestro rubro de naves y desarrollos industriales, que ya venía con un escaso volumen de ventas, con el Covid-19 entró en un stand by. Por lo que consideramos que es necesario cambiar de paradigma, reinventarse. La pandemia nos invita a reinventar el sector y adaptarnos al nuevo paradigma económico.
¿Qué medidas puntuales sugeriría para revertir la caída del mercado?
Desde un punto de vista macro, las ventas se reactivan mediante la confianza del mercado. Una de las medidas sería que el Gobierno no haga default y afronte la deuda, lo que estabilizaría el dolar blue y, por ende, el mercado.
La otra pata de la solución tendrá que venir con nuevas políticas claves del Estado para paliar las consecuencias que dejará en la industria. Se deberán implementar ciertas herramientas microeconómicas al sector, como podrían ser préstamos productivos con tasas subsidiadas. Lo cual dependerá un poco de lo macroeconómico como eje principal.
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Las oficinas se adaptan
El obligado aislamiento social impacta en todas las dimensiones. Raghsa, dueña de varias de las principales oficinas triple A del mercado, informó que instaló cámaras termográficas infrarrojas que miden a distancia la temperatura de las personas en el ingreso de sus edificios Centro Empresarial Libertador, Madero Riverside, 955 Belgrano Office y Edificio Plaza San Martín. Las cámaras forman parte de los protocolos de seguridad e higiene implementados por la empresa en sus centros.

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