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¿El Real Estate en EEUU llegó a su techo?

Seguramente, todos recuerden a la burbuja inmobiliaria que terminó en una crisis financiera global de proporciones monumentales.

Lo que pocos de ustedes tal vez no sepan es que ahora existe otra burbuja inmobiliaria en los EEUU, con precios, en muchos casos, muy por encima de los de aquella vez.

Quiero ser muy claro: no se trata de buscar fantasmas por todos lados, sino que nos encontramos ante un fenómeno global que abarca a la mayoría de las inversiones tradicionales.

Con esto quiero decir que las razones por las que se inflaron los precios del mercado inmobiliario en Estados Unidos son las mismas que hicieron subir de manera artificial los precios de las acciones: el virus de las tasas de interés en cero (y negativas) y los estímulos monetarios que propagaron, por todo el mundo, los grandes bancos centrales durante los últimos 11 años.

Y ahora, empezamos a encontrar señales claras de agotamiento del mercado de Real Estate en muchas de las ciudades más importantes y caras del país.

Debemos tener en cuenta que se trata de un mercado totalmente heterogéneo: en EEUU las condiciones y realidades difieren mucho en una región u otra.

Lo que sí podemos decir es que en lugares clave como Manhattan, San Francisco, o Miami, se está empezando a ver una caída en los precios de las propiedades.

Primero, veamos lo que está pasando en Nueva York.

Abajo tenemos la evolución del índice Case-Shiller (elaborado por Standard & Poors) para condominios en ese distrito:
Fuente: Wolfstreet.com.
Los datos son a noviembre de 2019 y muestran una caída del 0,9% respecto del mismo mes del año anterior.

Lo importante para ver aquí son dos cosas: por un lado, que los precios hoy se encuentran un 18% por encima del pico pre crisis 2008. Por otro, que hace dos años hay un estancamiento de los mismos.

Y si tomamos la media de los condominios de lujo en Manhattan, la situación es mucho peor: se registró una caída del 24% en el último trimestre de 2019, comparado con el año anterior.

El caso de San Francisco es muy interesante pues aquí la nueva burbuja inmobiliaria es mucho más grande que en 2007: los precios están casi un 40% arriba de aquel pico:
Fuente: Wolfstreet.com.
Como si ello fuera poco, tal y como podemos ver en el gráfico, los precios de casas acaban de formar un doble techo y comenzaron a declinar.

En Miami, los precios de las casas se encuentran por debajo de la manía de 2005/2007 y si bien siguen subiendo, podemos ver una fuerte desaceleración:
Fuente: Wolfstreet.com.
De cualquier manera, estos son precios de casas, y el gran problema en el mercado inmobiliario de esta ciudad pasa por los condominios, en especial para el segmento de lujo, donde se puede ver una caída tanto en los precios como en el volumen de las ventas (y a su vez un constante aumento de las unidades en venta).

En algunos casos, como en Los Ángeles, si bien los precios se encuentran en valores extremadamente altos, todavía continúan en tendencia alcista:
Fuente: Wolfstreet.com.
De cualquier manera, el panorama general muestra señales de alarma en las ciudades líderes del Real Estate en EEUU.

Y como decía al principio, esto no es un fenómeno aislado, sino que da cuenta del agotamiento y fin de ciclo que comienza a evidenciarse en distintos activos que fueron inflados artificialmente por la política económica de los bancos centrales.

Por último, hay algunas ciudades que todavía ofrecen una buena perspectiva para inversiones en Real Estate.

Una de ellas es mi ciudad preferida en el mundo: Chicago. Los precios de las propiedades aquí están todavía un 15% por debajo que en 2007 y han tenido un crecimiento mucho menor en los últimos 20 años que otros lugares como New York, Miami o San Francisco:
Fuente: Wolfstreet.com.
En los días pasados estuve recibiendo algunos correos de lectores de Carta Financiera que se encuentran radicados en Miami y con los que conversamos sobre este tema.

Precisamente, en nuestro próximo Workshop de Inversiones que realizaremos en Miami el 25, 26 y 27 de febrero, trataremos este tema. Hablaremos de las inversiones que tienen sentido hacer hoy y cuáles no. Y por supuesto, hablaremos de Real Estate.

Para los que quieran recibir más información sobre nuestro evento en Miami, pueden dejarnos sus datos en el siguiente link y los contactaremos para más información: https://cartafinanciera.typeform.com/to/rqFZnU.


Miguel Ángel Boggiano
CEO de Carta Financiera