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Por Matías Celasco Correa, Research Analyst CBRE
La
incertidumbre en la estabilidad macroeconómica argentina marcó el
camino en estos primeros seis meses del año. A nivel internacional
la era del dinero “barato” terminó. A nivel local la caída de
demanda de dinero sembró el comienzo de un proceso de ajuste que se
mostró principalmente en una corrida cambiaria en donde la
devaluación acumulada desde principio de año fue del 46% y del 54%
si tomamos los últimos 365 días.
Al
mismo tiempo, una inflación que no cedía, un tipo de cambio
atrasado, un déficit fiscal que no se redujo a tiempo y un déficit
comercial que aumentaba configuraron desequilibrios que culminaron en
un gran ajuste en el mercado financiero, el mercado más susceptible
en el corto plazo, tanto en acciones como en bonos.
La
incertidumbre continua a pesar de un dólar que parece estar
negociándose con menor volatilidad y una baja en las últimas
semanas. En las empresas, la precaución es la norma vigente,
dolarizando sus carteras de inversión o especulando con las altas
tasas en pesos y optando por una fuerte preferencia a la liquidez
para hacer frente a sus obligaciones. Preferencia de liquidez que
podría ayudar en una inminente suba de costos futura, algún
descalce de deuda en moneda extranjera, algún fallo de pago o
necesidad de refinanciación de sus clientes y poca certeza en la
estimación de la demanda futura de sus productos, entre otras.
En
este contexto, el mercado de oficinas Premium de Clase A+/A se
mantuvo resiliente, con rentas que no mostraron variación y una tasa
de vacancia que resultó con un descenso marginal. Si bien este
mercado es inelástico a los movimientos de corto plazo, con una tasa
de rentabilidad estable en los últimos años comenzamos a notar un
aumento en los plazos de negociación.
Dentro
de este contexto, parecería que “el que pega primero en este caso,
no pega dos veces” ya que tanto oferentes como demandantes esperan
entender cual es el movimiento del otro jugador, al mismo tiempo que
esperan ver un desenlace en el complicado contexto macroeconómico.
Por
el lado de la demanda, sus necesidades de ampliación o re
localización a mejores oficinas está subordinada a su preferencia
de liquidez en el corto plazo, pudiendo optar por esperar algún mes
más para poseer mayores certezas en el impacto de sus negocios, y de
continuar la crisis poder negociar mejores oficinas a precios
menores.
Del
lado de los oferentes, siendo estos “bigplayers” con grandes
espaldas financieras, nulo nivel de apalancamiento y bajas tasas de
vacancia, esperar también parecería la mejor opción, ya que de no
encontrar una abrupta suba en la cantidad de oficinas “libres” no
habría razón para bajar los precios de sus condiciones de
negociación.
Continuando
con este enfoque, también encontramos que los oferentes se sustentan
en las estables tasas de retorno del alquiler de sus propiedades a lo
largo de los años y sumado a esto, al no poseer riesgos de
exposición financiera ni plazos de vencimiento de deudas propios de
los inmuebles, vender no es una urgencia, por lo que podríamos
también encontrar rigideces a la baja en los precios de venta de las
oficinas en la gran mayoría de los casos.
De
esta manera, del “Wait and see” el desenlace lo encontraremos
completamente correlacionado al desarrollo de las variables
económicas en los próximos meses, pudiendo al mismo tiempo
comprender si habrá impacto o no dentro del mercado de oficinas.
