HIPOTECAS POLÉMICAS Los K destrozan los UVA: en 5 años, cuota por US$80.000 se iría a $18.000

Dentro de 5 años, dicen los K, si se repitiera la inflación histórica promedio del 25%, la cuota de un crédito hipotecario ajustado por UVA subirá 202% y el saldo adeudado sería un 170% mayor. El kirchnerista Centro de Estudios de Política Económica (CEPA) cuestionó el boom del financiamiento de viviendas indexado que lanzó el gobierno de Mauricio Macri. En el gobierno de CFK, se disimulaba el avance de los precios conn cuotas sin interés. Con el recambio en la Casa Rosada se privilegió los créditos bancarios de largos plazos con cláusulas indexatorias, empezando por los hipotecarios. Ahí apuntan los críticos.

Las nuevas generaciones no conocieron la devastación que provocó una circular indexatoria del BCRA de los años '70, conocida con el número 1050, aplicada a préstamos que empezaban con cuotas accesibles y la mezcla de inflación y tasas de interés ajustó a valores imposibles de afrontar para los deudores, lo cual derivó en ejecuciones masivas que les hicieron perder los inmuebles hipotecados. Así concluyeron los años de la llamada 'Plata Dulce'
El kirchnerista Centro de Estudios de Política Económica (CEPA) advirtió que en la Argentina se repiten las historias porque la inflación, con el correr de los tiempos, se ha mantenido constante en niveles muy altos, del 25% promedio, y dejó atrás a los salarios en la prolongada carrera. El único período de muy baja inflación y hasta meses con deflación ocurrió en los años '90, con la Convertibilidad, pero ya se sabe que es una década demonizada.
El debate ocurre en medio de otro mayor: si bajará o no la inflación núcleo, de manera tal que cedan los índices de variación de precios a los porcentajes que esperaba la Administración Macri pero que no ha podido concretar.
Considerando el promedio de ciclos históricos el CEPA efectúa un ejercicio de proyección de un préstamo con cláusula UVA por US$ 80.000 ($1.344.0004) cuya cuota inicial sería de $ 6.035,16, equivalente al alquiler de un 2 ambientes.
Transcurridos 5 años, aplicándole la inflación del 25% anual daría una cuota de $ 18.263,66 y el saldo de la deuda saltaría a $ 3.640.558,59.
El pasado 27/07, la Jefatura de Gabinete presentó un informe al Congreso exponiendo 3 programas que planifican una solución al problema habitacional de la vivienda, entre los cuales se destaca el caballito de batalla para la reactivación económica en 2017: los créditos denominados UVA.
De hecho, los créditos indexados por inflación se proponen como el motor del crecimiento del mercado inmobiliario, y no se circunscriben únicamente a la hipoteca de propiedad para primera vivienda.
Hay líneas de créditos UVA para la adquisición de segunda vivienda, automotores y hasta créditos de consumo.
En base a que los UVA son créditos indexados (en función de la inflación minorista, o sea en términos reales), el informe de CEPA identifica los siguientes riesgos:
-La incertidumbre del comportamiento del salario realen contexto de inflación.
-El efecto acelerador del tipo de cambio sobre los precios, ante movimientos bruscos de la relación peso/dólar.
-El riesgo inflacionario tiene relación con la indexación de los créditos, y radica en que no sólo se ajustan los intereses, como ocurriría con un crédito con tasa variable, sino que también se ajusta el monto de capital adeudado.
A su vez, la indexación implica una transferencia del riesgo inflacionario del prestamista (banco) al prestatario (los hogares). En base a ello, es menester analizar la dinámica inflacionaria, para entender los posibles riesgos al que se enfrenta el prestatario a la hora de optar por los créditos UVA con la ilusión de acceder a su casa; a un costo, supuestamente, similar al de un alquiler.
El comportamiento del salario real resulta primordial para analizar la capacidad de pago de los agentes y evaluar la solidez del sistema, lo que exige un análisis de su evolución.
Por último, la dinámica cambiaria es relevante, principalmente, por el estímulo que puede tener sobre la dinámica inflacionaria.
Experimento financiero
La Unidad de Valor de Ajuste (UVA) es una adaptación del sistema crediticio chileno que ensayó el actual presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, cuando estaba al frente del Banco Ciudad siendo Mauricio Macri el jefe del Gobierno porteño.
En la Casa Rosada habitaba CFK, quien aplicaba una política deliberadamente inflacionaria que descalzaba el crédito de los depósitos pero además era orientada a licuar el déficit fiscal ante la falta de financiamiento externo por la permanencia del país en default de la deuda.
Sturzenegger mudó el experimento a Reconquista 266, desde donde puso en práctica una estrategia de asignación crediticia directa, más del 60% en Lebacs con tasa acorde con las expectativas de los operadores del mercado y el resto, propuesto con la ascendente fórmula indexatoria que prendió como leña seca en la sociedad, sobre todo por entronizarse con la dificultad urbana en torno de los alquileres de vivienda y con el déficit habitacional crónico.
El hecho de que actualmente casi el 80% de los préstamos hipotecarios acordados, cuyo otorgamiento aumentó un 50% en un año, lleve la cláusula de indexación UVA muestra un nivel de aceptación que enciende, del lado oficialista, luces verdes de esperanza por interpretárselo como un voto de confianza, y en la vereda opositora, precisamente lo contrario: rojo subido.
El CEPA, que dirige el kirchnerista Hernán Letcher, analizó los créditos UVA en el marco de la “promesa de la casa propia” formulada por el gobierno.
El centro de estudios opositor puso al triunfalismo de Cambiemos la advertencia de que “existe una relevante historia inflacionaria en la Argentina, principalmente desde 1975 hasta principios de los '90, que le otorga un elevado riesgo a los créditos indexados UVA”.
Luego destacó que “el riesgo inflacionario es trasladado al tomador del crédito por parte del sistema bancario, posiblemente a costa de una cuota accesible y que recae sobre los intereses como el capital, a tal punto que para una inflación histórica igual a la mediana, los valores de la cuota como del capital crecen de forma exponencial”.
Y llegó así a la conclusión de que “el esfuerzo del pago del crédito muy posiblemente puede comprometer más del 30% del ingreso, pudiendo llegar fácilmente al 40%”.
En su presentación desarrolló como ejemplo la adquisición de un préstamo de US$ 80.000($1.344.0004) bajo la suposición de que la inflación se comportará en forma similar al promedio histórico nacional (25%); resultando una dinámica de las cuotas y capital adeudado para un horizonte de 5 años que triplica el nivel inicial (variación +203%), mientras que el capital adeudado prácticamente se duplica (variación +171%).
Año          Cuota                 Deuda
0           $ 6.035,16         $ 1.341.884,84
1           $ 7.531,28         $ 1.642.257,03
2           $ 9.573,34         $ 2.041.443,30
3           $ 11.728,11       $ 2.451.444,91
4           $ 14.635,51       $ 2.989.491,97
5           $ 18.263,66       $ 3.640.558,59
Si bien normativamente se plantea una relación cuota-ingreso del 30% máximo, existe el interrogante acerca de si resulta una condición inicial o permanente a lo largo de la vida del préstamo.
Luego, la evolución del salario real de los trabajadores registrados desde 2001 en adelante resulta bastante satisfactoria, según la óptica K, pero ocurrieron varios años con pérdida de salario real en un contexto de una industrialización mercadointernista, ausencia de apertura indiscriminada, libre negociación del salario, fuerte descenso de la tasa de desempleo, altas tasas de crecimiento, etc.
En los próximos ejercicios, partiendo de la base que ese contexto no se repetirá, CEPA especula con la evolución del salario real en un contexto macroeconómico que estima más desfavorable, en especial para la clase trabajadora y clase media.
Monitor social
Por de pronto, el Centro de Estudios Metropolitanos enfocó en este caso a variables económicas para su "monitor social" que versaron sobre nivel laboral y otros ítems en los informes presentados. "Hay un fuerte y creciente endeudamiento, a tasas preocupantes y para solventar los gastos cotidianos", sostiene.
Ahí se revela que un tercio de los habitantes del Área Metropolitana (Capital Federal y Gran Buenos Aires) admitió haber contraído deudas en el último año y que esos compromisos están segmentados en 3 bloques principales:
-con familiares o amigos,
-con bancos y
-con tarjetas de crédito.
Los entrevistados temen por la situación en que se encontrarían si llegasen a perder su trabajo. Se aprecia una inseguridad social, la laboral, que se incrementó en el último año, expresó Matías Barroetaveña, titular del CEM (Centro de Estudios Metropolitanos), a BAE Negocios.
En datos duros del total de encuestados, el 33,5% de la muestra afirmó que posee deudas y el 66,5% no.
Más de la mitad de los que afrontaron compromisos de pago respondieron que parte del dinero pedido fue asignado a gastos "cotidianos" y también a cancelar facturas de servicios públicos.
Sólo un 9% de la muestra consignó que destinó los fondos a la compra de viviendas o automóviles.
Entre las lecturas que podría derivar el informe, existe una reflexión de manual en tiempos de elecciones.
Para quienes adhieren al modelo económico vigente, el documento denota por qué motivo la economía no será escollo para una buena perfomance electoral de Cambiemos el 22/10.
Sin embargo, en la otra vereda aseguran que lainformalidad en el empleo, el impacto del temor a perder el trabajo y la crisis de las pymes o comercios minoristas es un freno a la toma de deuda.
Ante la consulta del CEM respecto a quién recurriría para tratar de gestionar un préstamo, el núcleo más numeroso, el 38%, consignó que esa solicitud sería ante amigos y familiares, a bancos en un 32% y a tarjetas de crédito, en un 7%.
Las entidades bancarias suelen aplicar cargas menos onerosas que las tarjetas de crédito, no obstante que éstas, tienen la tutela de bancos.
El CEM, como ya marcó porcentajes para el "temor a la pérdida de la fuente laboral", consignó esta vez que el 42% de los endeudados no oculta su preocupación, el 28%"desesperanza" y "sólo el 10% expresó tranquilidad respecto de los compromisos asumidos", sintetizó Barroetaveña.
En la misma línea de análisis acotó que 6 de cada 10 habitantes del Área Metropolitana podría cubrir sus gastos por menos de un mes, en el caso de quedarse sin trabajo o por si alguna otra razón dejaran de percibir sus ingresos mensuales.
La investigación sobre la opinión pública se realizó entre mayores de 16 años residentes en el Área Metropolitana.
La consulta fue telefónica, modo IVR (sistema de voz interactiva) en aparatos fijos. Otro canon del estudio es la cifra de consultas realizadas, de acuerdo al Censo Nacional de 2010, ocasión en la que registraron 2.685 casos.
Desde el CEM resaltaron que la confiabilidad del paper se cifró en el 95%. Respecto de la ponderación, la base fue corregida por cuotas de edad, sexo, niveles de estudio, localidad y fracción censal.



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