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MERCADO DE OFICINAS DE BUENOS AIRES, 2T 2016

Mercado de oficinas
El mercado de oficinas corporativas sigue mostrando respuestas positivas a los cambios en el entorno. El crecimiento del mercado de alquileres y mayor número de transacciones son evidencia de la recuperación del mercado. La pujante demanda que avanza tomando los nuevos proyectos recientemente entregados, y los próximos a terminar que ya están siendo comercializados, está convalidando precios en alza en productos de alta calidad. Las compañías han puesto el foco en el segmento Clase A+ donde las especificaciones técnicas y localización son prioritarias.
En un contexto inflacionario, los rentas de oficinas corporativas nominadas en dólares no se quedan atrás, mostrando incrementos trimestrales de 6,3% aproximadamente. Asimismo, los costos operativos de expensas e impuestos van de la manos con las rentas, lo que implica un crecimiento de los costos de ocupación.

Inventario y producción

El inventario de oficinas Clase A/A+ registró un incremento de 66.400 m2 en el primer semestre, producto de la entrega de cinco nuevos emprendimientos. La mayoría de las superficies entregadas se ubican en el centro de Buenos Aires, particularmente en los submercados de Catalinas y Puerto Madero Norte; mientras que los demás edificios, de menor envergadura, se encuentran en Microcentro y Zona Norte CABA. Dicho nivel de producción es ampliamente superior al año 2015 (que tuvo bajo niveles de nueva oferta) y en línea con el promedio histórico de producción de los últimos cinco años en
75.000 m
2 aproximadamente.
Tras el ingreso de estos nuevos desarrollos, el mercado de oficinas corporativas de Buenos Aires queda conformado por 1,9 millones de metros cuadrados aproximadamente, repartidos en 189 edificios tanto en la Ciudad como en la Zona Norte.
En el segundo semestre de 2016, se prevé una nueva oferta de unos 47.500 m2, donde casi 40.000 m2 comprenden un desarrollo a medida para el backoffice de un banco; lo que cerraría el año con cifras de producción extraordinarias.
Inventario y producción

Demanda

El crecimiento en la demanda es uno de los principales factores del primer semestre. La absorción neta del segundo trimestre alcanzó los 18.200 m2, lo que acumulado en el semestre implica unos 52.000 m2. La demanda para el segundo trimestre fue 46,0% menor a la del primer semestre fruto de la alta producción que incrementaron el espacio disponible significativamente. No obstante, es importante tener en cuenta que la mayoría de las superficies entregadas en los nuevos desarrollados se ocuparon ya antes de su efectiva entrega, casi en su totalidad.
La demanda se ha mostrado claramente proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y submercados del centro de la Ciudad con cifras positivas (alrededor de 26.000 m2). En contraste, se observa absorción neta negativa, es decir, menor espacio ocupado, en los submercados de Zona Norte como Corredor Libertador y Panamericana así como la Zona Norte de CABA.
La demanda por productos de alta calidad convalida precios de alquiler crecientes y muestra una clara preferencia por productos con excelentes especificaciones técnicas y mayor eficiencia.
Absorción y vacancia


Vacancia y disponibilidad

Se observa un aumento en el espacio disponible, representado en un aumento de 2,3% en la tasa de vacancia, que cerró el segundo trimestre en 8,9%. El incremento en el espacio disponible se apoya en el aumento del espacio disponible generado por los desarrollos recientemente entregados. Si bien el espacio disponible en el segundo trimestre se incrementó en 48.000 m2 aproximadamente, y la producción en 66.400 m2, la demanda ha colaborado a amortiguar el incremento de la vacancia que se materializa en el aumento del espacio ocupado (alrededor de 18.200 m2).
La disponibilidad en los submercados del centro es mayor que en los submercados de Zona Norte fruto de los nuevos ingresos. La tasa de vacancia para los submercados del centro ronda 9,5% mientras que para Zona Norte se sitúa 8,4%. Las tasas de vacancia más altas se encuentran en Macrocentro Sur (19,6%), Plaza San Martín (15,6%) y Puerto Madero Norte (15,2%), seguidos por Corredor Libertador y Panamericana con 10,9%.
Considerando las futuras entregas previstas para el segundo semestre, sumado a la tendencia de la demanda, se estima que la tasa de vacancia continúe en línea con la contracción que se observó hasta el primer trimestre de este año.
Vacancia y disponiblidad

Rentas

El promedio de precios de alquiler registró una alza de 6,3%, trimestre sobre trimestre, cerrando el trimestre en un promedio de US$ 25,74 por metro cuadrado por mes, para Clase A/A+. Dicha tendencia se apoya en una mayor dinámica generado por la creciente demanda y la entrega de proyectos con valores de alquiler cercanos al límite del rango de precios. Las mayores alzas de precios sucedieron en Clase A+ con una variación trimestral de 10,3%, mientras que Clase A se mantuvo algo más estable con tan sólo 2,2%. Mientras que las rentas en los submercados del centro se aceleraron hacia los US$ 30,00 por metro cuadrado, las rentas en Zona Norte se mantuvieron algo más austeras con una leve baja respecto del primer trimestre; mostrándose una vez más su competitividad en términos de precios.
Las rentas Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 28,40 a US$ 35,00 por metro cuadrado por mes. Los submercados más cercanos al límite superior fueron Plaza San Martín (US$ 35,00), Catalinas (US$ 33,50) y Puerto Madero Norte (US$ 31,20), mientras que los más competitivos fueron Microcentro, Corredor Panamericana y Zona Norte CABA.
Por otro lado, en Clase A el rango se extiende desde US$ 20,00 hasta US$ 27,20 por metro cuadrado por mes. Los submercados con las rentas más altas fueron Microcentro, Zona Norte CABA y Plaza San Martín.