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Las cocheras tanto individuales, como las que se manejan en pool de renta dentro de los estacionamientos por hora, han ganado terreno como destino de los ahorros. Varios motivos hacen de éstas una herramienta de inversión atractiva: aporta un título de propiedad y requiere bajo capital dentro del segmento inmobiliario. Además existe alta demanda, lo que genera no sólo ocupación segura sino también alto grado de liquidez. 2016 viene con grandes proyecciones en este mercado.
El parque automotor sigue aumentando. Muchas veces a menor ritmo que en otros años, pero de todas formas crece. De hecho, las últimas estadísticas de ACARA (Asociación de Concesionarios de la República Argentina) indican que en marzo, el nivel de patentamientos creció un 13,1% con respecto al mismo mes del año anterior, lo que significa 55.814 vehículos más en el parque automotor. Si la comparación es con el pasado mes de febrero, se observa también un crecimiento del orden del 16,3%, ya que en ese mes de este año se habían patentado 48.007 unidades.
¿Dónde se van a estacionar esos autos? Imposible saberlo. Sobre todo si consideramos que el ritmo de construcción de estacionamientos es lento y tiende a bajar. Estadísticas de AGES (Asociación de Garages y Estacionamientos) muestran que cada año, el nivel de construcción de edificios de estacionamientos es menor. (ver gráfico adjunto)
La ecuación más autos, menos estacionamientos, genera una oportunidad de inversión interesante, para quienes gustan de las ventajas y solidez que suele ofrecer el mercado inmobiliario.
En una época de cambios en política económica, con el efecto del fin del cepo cambiario, las recomendaciones de inversión para pequeños y medianos ahorristas, van desde plazo fijo, fondos comunes de inversión hasta metros cuadrados.
Si bien muchos ahorristas se resisten a la idea de invertir en el sector inmobiliario porque prefieren inversiones con más liquidez, otros se están abocando a las distintas opciones que ofrecer este mercado e incorporando las cocheras a sus carteras de inversión.
Contar con un espacio en un estacionamiento significa en el segmento inmobiliario, la alternativa con más alto grado de liquidez, por los precios y el nivel de demanda que existe.
Como inversión, son un segmento rentable, ya que tienen una demanda genuina asegurada en las zonas de alta densidad, no requieren de un gran capital de ingreso y el retorno es rápido, con una tasa más alta a la de un departamento.
De acuerdo a lo que informan distintos especialistas en Real Estate, se calcula una renta del 5 o 6 por ciento anual en dólares.
"Estamos atravesando una etapa de cambios en la política económica. Cuando eso comience a consolidarse, el metro cuadrado va a subir, por eso el que compre a precios de hoy va a hacer una buena diferencia. La rentabilidad va a volver a sus niveles históricos”, advierte Alberto Súcari, director de la firma Ecocheras.
Un mercado con opciones
Quienes estén interesados en participar del negocio de los estacionamientos, pueden formar parte de un fideicomiso inmobiliario y ser en un futuro dueños de uno o varios sectores de un edificio exclusivo de cocheras.
Por tanto, en este sistema, el inversor cuenta con el beneficio de aportar la cochera al garage comercial, participando de las ganancias del estacionamiento (pool de renta). Y si no lo desea, puede hacer uso de la unidad en forma particular o, como es el esquema tradicional, alquilándola a un tercero.
En el caso de asignarla al pool de renta, el fideicomiso administrador recibe los ingresos de las ventas diarias y mensuales, y abona todos los gastos (expensas, servicios, personal, seguros, etc.). La ganancia mensual se distribuye en forma proporcional entre todos los propietarios, sin importar la ocupación específica de cada cochera.
Un punto no menor es que en este negocio no sólo se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación comercial o particular sino también por la valoración de la propiedad, que va subiendo cada año.
