Entradas
- Caen los precios promedio de los terrenos en parques industriales y aumentan los de los depósitos logísticos.
- Se han reducido las diferencias de precios y de vacancias entre los distintos corredores.
- Más de 459.000 m2 de complejos logísticos Clase A/A+ en construcción, 5 parques industriales en construcción y otros 10 en expansión concentrados en los corredores sur y oeste.
TIERRA
DISPONIBLE PRECIO VENTA TIERRA TIERRA EN DESARROLLO
12.2% U$S 71.26 m2 889 has.
EL SECTOR
INDUSTRIAL
En
el año 2015 el sector industrial careció de crecimiento económico,
utilizando en menor medida su capacidad instalada. Con vistas al
futuro cercano, las expectativas de los industriales son moderadas
con una pequeña tendencia a la baja.
Los
valores del Estimador Mensual Industrial (EMI), que presentan un
crecimiento acumulado interanual del 0.1%, demuestran el
estancamiento durante 2015. Por su parte, el Índice de Uso de la
Capacidad Instalada en la industria se ubicó en 71.4% en octubre,
cayendo 2.6 puntos porcentuales en términos interanuales.
Las
expectativas manifestadas por las empresas relevadas en la encuesta
cualitativa industrial son principalmente estables. Únicamente ante
la consulta acerca de las exportaciones totales y sobre las
necesidades de crédito hubo más respuestas esperando incrementos
que caídas, aunque la mayoría respondió que no esperaban cambios.
La anticipada disminución de las importaciones, así como el
esperado aumento de las exportaciones, se explican por la
depreciación del peso que abarata, en moneda extranjera, a la
producción nacional y encarece a la extranjera, en moneda local. De
igual manera, la contracción de la demanda interna se explica por
dicha depreciación del peso que genera una expansión de los
sectores transables pero una contracción de los no transables y del
consumo privado.
Salvo
que los principales socios comerciales de Argentina aprecien sus
monedas, o que el país enfrente un monto importante de inversiones
extranjeras directas, es difícil esperar que las expectativas
cambien radicalmente para el año 2016. Las perspectivas para el año
2017 sí son más positivas ya que se augura que las inversiones
realizadas durante 2016 aumenten el producto y generen nuevos puestos
de empleo.
PARQUES
INDUSTRIALES
El
cambio en el gobierno nacional traerá aparejados algunos cambios
puntuales al sector que durante los últimos años se adaptó a las
circunstancias con el fin de redituar las oportunidades existentes.
De la misma forma esperamos que a futuro el mercado aproveche las
oportunidades actuales y aquellas que aparecerán.
El
73.2% de los emprendimientos industriales relevados son de carácter
privado, 12.2% de carácter público y 14.6% mixtos. Es de esperarse
que en los próximos años aumente la proporción de los parques
industriales de tipo privado, por los parques que se encuentran en
construcción y por el hecho de que el nuevo gobierno sería menos
propenso que el anterior a intervenir con acciones directas en la
economía.
La
dificultad para el giro de dividendos al exterior a través del
Mercado Único Libre de Cambio (MULC), llevó a ciertas empresas a
destinar un flujo de pesos importante a compras, mejoras y otras
formas de capitalización dentro del mercado de inmuebles
industriales. Así han buscado una mejor defensa del valor de los
fondos líquidos, desarrollando terrenos en parques industriales,
estimulando así la demanda de los mismos. Comportamiento que
cambiaría una vez que se libere la salida de capitales para personas
jurídicas.
Del
inventario de parques industriales, las 85 hectáreas en el Parque
Industrial y Logístico Paraná de Las Palmas en el Corredor Norte
destacan por contar con la mayor disponibilidad al cierre de 2015. El
Parque Austral se distingue por alquilar los terrenos en lugar de
venderlos, para minimizar la inversión inicial de las empresas. En
cuanto a las áreas de promoción industrial que no se incluyeron
entre los datos de la Figura 3 por carecer de servicios e
instalaciones comunes, sobresale “El Triángulo” tanto por su
extensión como por su estratégica ubicación. Cuenta además con
una cámara de empresarios que busca transformarlo en un Parque
Industrial.
Se
espera que en adelante las construcciones de parques industriales
sigan siendo lideradas por el sector privado y el sector público
pierda importancia en la constitución de los mismos. Con la apertura
de la cuenta de capital en espera, es probable que se reduzca la
inversión en parques industriales de las empresas ya establecidas en
el país. Aún así existen y continuarán surgiendo oportunidades de
inversión en parques industriales.
VALORES
ACTUALES Y OFERTA FUTURA
El
precio promedio demandado ha caído sin que la generalización
abarque a todos los casos puntuales. Pese a la caída, existen nuevos
proyectos a realizarse que continúan con las tendencias existentes
en cuanto a localización.
En
lo que refiere a valores demandados, los mismos presentan una caída
interanual de 5.9%, ubicándose en US$71.26/m2. El
Corredor Sur continua presentando un valor promedio más elevado que
la media con US$75.08/m2, principalmente por los precios
en los Parques Industriales de Cañuelas, Berazategui y Villa de
Luján Avellaneda que promediaron, US$130/m2 y US$100/m2
y US$100/m2 respectivamente. Los primeros dos parques se
caracterizan por estar localizados sobre rutas de importancia
mientras que el tercero se distingue por su cercanía con la ciudad
autónoma de Buenos Aires. También es posible conseguirlos en este
Corredor por menos de US$60/m2 en casos de peor ubicación
por ejemplo. En los corredores Norte y Oeste los precios promedio de
venta más elevados por Parque Industrial alcanzan los US$150/m2.
En
lo que refiere a oferta futura de parques industriales, se espera el
ingreso de 1,022 hectáreas. El 11.9% de dicha superficie en
construcción se encuentra en el Corredor Norte, el 40.3% en el
Corredor Oeste y el 47.8% en el Corredor Sur. En el Corredor Norte
sobresalen dos nuevos Parques Industriales, el Parque Loma Verde
Industrial y el Centro de Negocios Industriales Pilar (CNIP). Dentro
del Corredor Sur también se destacan dos nuevos parques
industriales, el Predio Industrial Lomas de Zamora y el Parque
Industrial 9 de Abril. En este corredor, los Parques Industriales
Privado San Vicente y Lomas de Zamora desarrollarán en los próximos
años 98 y 100 hectáreas respectivamente. Por su parte, en el
Corredor Oeste sobresale el desarrollo del Parque Industrial
Desarrollo Productivo en Moreno. En este corredor el Polo Industrial
General Rodríguez y el Parque Industrial La Matanza esperan
desarrollar en los próximos años 170 y 183 hectáreas
respectivamente.
El
desarrollo de espacios de mayor tamaño y categoría estará cada vez
más alejado de la capital debido a la actual escasez de tierras a
menos de 40 kilómetros de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Se
observa el problema de disponibilidad de tierras sin zonificación
industrial, con demasiada urbanización o con mala accesibilidad y/o
infraestructura. De esta manera se refuerza la tendencia a que
crezcan más los corredores Sur y Oeste que el Norte. Este último
tiende a crecer en el segundo y tercer cordón del conurbano
bonaerense y fuera de este, expandiéndose hacia Zárate y Campana.
Mientras que los corredores Sur y Oeste presentan planes de expansión
en los tres cordones del conurbano bonaerense.
En
la medida en que la devaluación sea efectiva, podría esperarse una
nueva caída en el próximo semestre en los precios de los terrenos
en los parques industriales. En general existen suficientes planes de
expansión elásticos de distintos parques industriales para
abastecer cualquier tipo de demanda futura.
DEPÓSITOSLOGÍSTICOS
CLASE A/A+
Los
depósitos logísticos durante 2S 2015 han mantenido elevadas tasas
de vacancia con un mismo inventario. Se ha incrementado el precio
promedio demandado en general, aunque no de manera uniforme según
los corredores. El comportamiento de la vacancia también siguió
esta tendencia.
Para
la elaboración de este reporte se han relevado 102 depósitos y
centros logísticos que suman 2,204,705 m2. El Corredor
Norte continua siendo el de mayor cantidad de espacios, con más de
un millón de m2, de los cuales el 19.4% se encuentra
disponible. Lo sigue el Corredor Sur, con el 23.3% de espacio
disponible y el Corredor Oeste con el 29.8%. Los precios de alquiler
presentan un valor promedio demandado de US$ 5.87/m2/mes,
un 11.7% por encima al valor registrado el semestre anterior.
La
variación del precio promedio demandado del mercado se explica a
partir de un importante incremento del precio promedio ponderado del
Corredor Oeste, que se incrementó en un 13.25% durante el 2S. En
dicho corredor se experimentó una caída en la vacancia, que pese a
ello mantiene la tasa de vacancia más elevada de los tres
corredores. El comportamiento opuesto se dio en el Corredor Norte,
que redujo su precio promedio demandado y aumentó su vacancia, aún
siendo el corredor que menor tasa de vacancia tiene. Por su parte el
Corredor Sur experimentó pequeñas variaciones, incrementando su
precio en un 2% aproximadamente y aumentando su vacancia en menos de
0.5 puntos porcentuales.
En
conclusión, se ha reducido la diferencia entre los promedios de los
valores demandados de los distintos submercados y de igual forma la
diferencia entre las tasas de vacancia de dichos submercados. Esto se
debió a un reacomodamiento en el mercado donde se revalorizó
parcialmente el corredor Oeste en detrimento del corredor Norte
principalmente.
A
FUTURO
Una
de las principales cuestiones a abordar en lo que refiere a depósitos
logísticos es la decisión sobre si es preferible rentar o comprar.
En el contexto actual se torna difícil anticipar el volumen de
actividad a largo plazo por lo que invertir en infraestructura puede
no resultar ser la mejor opción. En consecuencia algunas empresas
con terrenos para construir depósitos han decido que su política
sea construir a pedido en lugar de construir y ofrecer lo construido.
En
lo que refiere al desarrollo de depósitos logísticos premium,
una cuestión clave es la ubicación geográfica. La localización
cercana a autopistas o rutas nacionales le agrega valor. Asimismo es
valioso que los mismos se encuentren en zonas ya industrializadas y
que no se encuentren aislados. Esto garantiza la inversión en
infraestructura, accesos y servicios que aportan valor. Típicamente
pueden enmarcarse dentro de un parque o centro industrial permitiendo
a las empresas compartir servicios e infraestructura y así generar
ahorros.
Asimismo,
a la hora de emprender un proyecto de estas características, es
necesario, además de calcular la renta, tener en cuenta un grado de
obsolescencia por el posible uso que se le pueda dar al mismo y a su
vez calcular un grado de apreciación, que se podrá dar o no, en
función de los usos alternativos y también de su ubicación.
En
lo que concierne a proyectos en construcción, existen relevados
aproximadamente 459,000 m2 de depósitos logísticos en
proceso constructivo. El 57.0% de dichos emprendimientos se
encuentran en el Corredor Norte, el 4.6% en el Sur y el 38.4% en el
Oeste. Dentro del Corredor Norte sobresale Plaza Logística
Tortuguitas con cerca de 96,000 m2 a ingresar y Plaza
Logística Pilar con 48,000 m2 que construyen de acuerdo a
los pedidos de sus clientes. En el Sur se destaca el Centro Logístico
Lomas 2 con 16,000 m2. En el Corredor Oeste se encuentra
en desarrollo con 175,000 m2 cubiertos el Centro Logístico
3 de Febrero. Sólo en el Corredor Sur se observa una oferta futura
menor que los nuevos depósitos, hecho que hace pensar que los
precios en este Corredor puedan aumentar en el futuro cercano.
Así
como ocurrió con los parques industriales, es posible que haya
ocurrido una sobreinversión por parte de las empresas radicadas en
el país en los últimos años en lo referido a depósitos logísticos
en pos de resguardar el patrimonio de las empresas que no podían
girar sus utilidades al exterior. Es así que la mayoría de los
planes de construcción se ajustarán a partir de las demandas
puntuales de sus clientes. En el mismo sentido no se han expandido
considerablemente las expectativas de construcciones futuras durante
el 2S 2015.
Acerca
de CBRE:
CBRE,
líder en servicios globales de Real Estate, cuenta con 44 mil
empleados y 349 oficinas en 42 países alrededor de todo el mundo.
Representa cerca del 80% de las empresas pertenecientes al Fortune
500. CBRE Group Inc cotiza en el NYSE (CBG) y es la única compañía
de servicios de Real Estate que integra el Fortune 500, estando
ubicada en la posición 363 en este 2014.
En
Argentina CBRE provee servicios de Transacciones (Brokerage),
Servicios Globales Corporativos (GCS), Facility Management, Project
Management, Valuaciones y Consultoría. Cuenta con equipos de
profesionales experimentados y un departamento de Investigación de
Mercado propio. Su capital intelectual, sus recursos tecnológicos y
el historial de transacciones y proyectos dan cuenta del excelente
nivel de servicios ofrecidos a clientes locales, regionales y
globales.
