Informe Económico Semanal del Banco Ciudad

LA SEMANA EN POCAS PALABRAS
La construcción arrancó 2011 con un sólido crecimiento. El ISAC-INDEC avanzó en enero un 12% interanual, presentando un alza similar a la acumulada el año pasado (11%) y a la captada por diversos indicadores privados. El ISAC alcanzó así un récord histórico y, de mantenerse en estos niveles, tendría garantizado un piso de crecimiento de 7,8% en 2011. Con estos datos, la construcción se mantiene como uno de los sectores económicos más dinámicos, superando incluso la performance de la industria, que creció 9,8% en 2010 y 10,3% a/a en el primer mes de 2011.
Desde la “macro”, hay varios factores que juegan a favor del sector inmobiliario. El primero, y más importante, se vincula a la búsqueda de cobertura frente a la inflación en dólares, que hoy navega al 18% anual. En nuestro país las propiedades actuaron históricamente como una importante reserva de valor y, en un año de expansión económica como el 2011, los precios de los inmuebles no sólo no bajarían, sino que incluso podrían subir un escalón. En el último año, el precio en dólares del m2 de un departamento a estrenar en la Capital Federal subió en promedio 11%, trepando en algunos barrios (como Puerto Madero) hasta un 14%.
A las posibles ganancias de capital, hay que sumarle la búsqueda de rentabilidad. Hoy el alquiler de un inmueble rinde alrededor de 3% en dólares, existiendo pocas alternativas que garanticen el capital, con ese rendimiento, sobre todo para el caso de inversores poco sofisticados y aversos al riesgo.
El crecimiento y la mejora en la rentabilidad de distintos sectores (incluido el agro), viene alentando una mayor actividad inmobiliaria, que arrastra a la construcción, tendencia que continuaría en 2011. Con una demanda firme, los proyectos se han ido reactivando, en un marco en el que el costo de construir aún se encuentra por debajo del valor de venta de un inmueble (lo que en la jerga se conoce como un “ratio Q” mayor a 1). Si bien los costos de construir crecen al 17% anual en dólares, situándose 24% por encima de los niveles pre-devaluación, los precios de los inmuebles casi duplican hoy sus valores del 2001.
Por el lado de la demanda, también se aprecia una recuperación del crédito hipotecario. El stock de créditos para hipotecas del total del sistema creció en enero un 15% a/a, mientras que el número de nuevas hipotecas aumentó un 26%. En el caso del Banco Ciudad, el stock de créditos hipotecarios subió 19% a/a, a la vez que el número de nuevas hipotecas se viene duplicando con respecto a un año atrás.
A pesar del repunte de las colocaciones, el crédito sigue desempeñando un rol secundario en la compra-venta de inmuebles, que continúa dominada por operaciones de inversores, al contado y en dólares (las hipotecas representaron menos del 10% del total de escrituras durante 2010). Este fenómeno responde a una destrucción del poder de compra del salario en términos de inmuebles, el cual no muestra mejoras significativas desde el año 2002 (de hecho, hoy resulta menos de la mitad del vigente previo a la devaluación).
La inversión pública será otro factor expansivo para la construcción en 2011. Según las previsiones del Proyecto de Presupuesto Nacional 2011, la Inversión Real Directa (IRD) crecería un 40% este año. Esto elevaría en 0,4 puntos porcentuales el peso IRD en términos del Producto, tal cual sucedió durante las elecciones de 2009, aunque alcanzando en esta oportunidad un récord histórico de 1,6% del PIB (en 2009 había sumado 1,4%).
La pregunta del millón es cuánto durará la bonanza en el mercado inmobiliario, con altos precios de las propiedades y arrastre del sector construcción. La respuesta hay que buscarla en las expectativas de tipo de cambio y tasas de interés. Mirando la historia pasada, todo indica que los precios seguirán altos en la medida que el tipo de cambio siga relativamente estable (o con una suave tendencia a la depreciación nominal) y las tasas de interés continúen bajas, manteniendo atractiva la inversión en bienes raíces.