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La mirada crítica de un banco sobre el mercado inmobiliario: ¿repunta, se estanca o cae?

 Si bien la construcción se viene recuperando, esa dinámica no se replica en el mercado inmobiliario afectado por la falta de crédito hipotecario


La construcción en Argentina experimentó un gran rebote luego del colapso por la pandemia del Covid-19, motorizando la recuperación y alcanzó niveles por sobre el promedio de los últimos 10 años. Se trata de un sector que se viene motorizando ante la presencia de los altos niveles de inflación y también por el proceso de suba generalizada de precios en el resto del mundo.

Dos factores que hacen la que construcción demuestre dinamismo por su costo relativamente bajo y por la falta de opciones llamativas de inversión manteniendo su atractivo como oportunidad. 

Sin embargo, esta dinámica de la construcción no se replica en el mercado inmobiliario, afectado principalmente por la falta de créditos para la vivienda que ha ido empeorando en los últimos años con indicadores macroeconómicos que no son alentadores sobre el futuro próximo.

En este sentido, el sector no ha logrado equiparar los niveles registrados en el 2018 antes de comenzar la fase recesiva al punto que en lo que va del 2022, la venta de insumos para grandes obras quedó relegada por las de menor escala comparando con los años pre-pandemia.

El informe

El escenario descripto forma parte de un crítico informe sobre la evolución del sector de la construcción y de la vivienda elaborado por especialistas del BBVA Argentina. El documento advierte también que la retracción del stock de créditos hipotecarios es cada vez mayor y el monto total en moneda constante se posiciona en cifras mínimas desde la crisis del 2002.

Para la entidad financiera, los préstamos flexibles indexados pierden terreno y atractivo, mientras que los tradicionales sólo son alcanzables para pocas familias.

El documento advierte también que la retracción del stock de créditos hipotecarios es cada vez mayor y el monto total en moneda constante se posiciona en cifras mínimas desde la crisis del 2002.
La retracción del stock de créditos hipotecarios es fuerte  y el monto total  se posiciona en cifras mínimas desde la crisis del 2002.

"La ausencia de facilidades de financiamiento, la alta inflación que erosiona el salario real y la amplia brecha cambiaria deterioran el acceso a la vivienda, sean nuevas o usadas", agrega el paper que sin embargo destaca que la reducción generalizada del precio del metro cuadrado provocó que el esfuerzo para alcanzar una propiedad disminuyera respecto de 2020 y de 2021.

Además de esta falta de crédito hipotecario y de que el cambio de preferencias de los compradores derivó en reducciones del precio en dólares de viviendas de hasta más del 20% en tan sólo tres años, el BBVA advierte que los desequilibrios macroeconómicos no dejan de ejercer presión sobre las condiciones de accesibilidad.

"Las restricciones al mercado cambiario desde fines de 2019, endurecidas en los últimos años, provocó que el precio en pesos del m2 de una vivienda tipo en CABA según la cotización bursátil (TC paralelo) exceda en más del 70% al valor según el TC oficial", agrega el trabajo.

La distorsión provocada por la brecha cambiaria

Del mismo modo, aclara que ambos tipos de cambio superaron la suba del IPC evidenciando la distorsión que genera la brecha al analizar la conveniencia de construir o de comprar una vivienda usada.

En este sentido, el documento describe que en dos años y medio el costo de materiales acumuló un incremento de 267% y motorizó la suba del costo general de construcción en 198% para ese lapso.

"La ausencia de facilidades de financiamiento y la amplia brecha cambiaria deterioran el acceso a la vivienda, tanto nueva como usada", sentencia el BBVA Argentina.

Si bien la construcción se viene recuperando, esa dinámica no se replica en el mercado inmobiliario afectado por la falta de crédito hipotecario
Si bien la construcción se viene recuperando, esa dinámica no se replica en el mercado inmobiliario afectado por la falta de crédito hipotecario

Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de préstamos para la vivienda está 76% por debajo de su promedio, mientras que en la provincia de Buenos Aires avanzan mejor aunque de todos modos, el nivel de crédito es mínimo.

Mercado inmobiliario: caída en los precios

Con el alejamiento del crédito hipotecario, el precio de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires comenzó a descender siendo el segmento de viviendas usadas el más perjudicado, seguido por el de propiedades a estrenar.

La caída no fue mayor porque, de acuerdo al BBVA, la construcción desde pozo frenó ese descenso de precios al posicionarse como opción de inversión y resguardo de valor ante el deterioro de las condiciones económicas.

Es más, el banco sostiene que midiendo en dólares, el precio de las propiedades retornó a valores del 2016, mientras que en ese lapso el salario promedio al tipo de cambio paralelo se redujo 50% con un dólar oficial que recuperó terreno (efecto brecha).

Según el banco, en seis años la inflación acumulada ronda 840% y el costo de la construcción, 816%. Sin embargo, el salario promedio en pesos creció 800%.

"La dinámica de la construcción no se replica en el mercado inmobiliario por la falta de créditos para la vivienda. La accesibilidad al hogar propio ha ido empeorando en los últimos años, y los indicadores macroeconómicos no son alentadores sobre el futuro próximo", asegura el informe.

Con el alejamiento del crédito hipotecario, el precio de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires comenzó a descender
Con el alejamiento del crédito hipotecario, el precio de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires comenzó a descender

Mercado residencial

La falta de empuje en el mercado inmobiliario encuentra otra razón en la iliquidez de los potenciales compradores que dependen de la venta de un inmueble para adquirir uno nuevo.

Según el BBVA Argentina, la opción de compra real de propiedades es mediante dinero en efectivo (dólares) proveniente del ahorro de los demandantes.

De hecho, la evolución de la relación entre hipotecas y escrituras en la Ciudad de Buenos Aires y en la provincia de Buenos Aires ha sido muy similar a lo largo de los últimos 14 años (su correlación es de 85%).

Sin embargo, desde el segundo semestre del año pasado, el ratio fue avanzando rápidamente en la Provincia hasta duplicar su valor en junio pasado, mientras que en el ámbito porteño siguió en baja.

Si bien para el BBVA parte de esa novedad radica en la diferencia de facilidades en la oferta de créditos hipotecarios, también explica que hubo un vuelco significativo en las preferencias de la demanda, pandemia de por medio, hacia propiedades con mayores espacios verdes que van desde casas con parque hasta chacras, pasando también por terrenos en barrios privados.

En este sentido, el mercado residencial de unidades a estrenar está movilizado por la necesidad de encontrar un refugio de valor al punto que, si bien el sector acusa la falta de crédito, cuenta con un vigor propio que provoca la continuidad de las obras ya que no se visualizan caídas abruptas de edificaciones aunque se observa la necesidad de extender plazos.

hubo un vuelco significativo en las preferencias de la demanda, pandemia de por medio, hacia propiedades con mayores espacios verdes que van desde casas con parque hasta chacras, pasando también por terrenos en barrios privados.
La pandemia provocó un vuelco significativo en las preferencias de la demanda hacia propiedades con mayores espacios verdes 

Por esos motivos, y más allá del actual contexto macroeconómico poco alentador para la mayoría de los sectores, el BBVA sostiene que las perspectivas del segmento de unidades residenciales a estrenar son positivas en el mediano plazo.

Dualidad en los alquileres

"El mercado de viviendas se ha ido recuperando durante 2022 apuntalado por el descenso de precios en dólares y por los desequilibrios macroeconómicos que hacen de las propiedades un refugio de valor", señala el informe.

Por eso se asegura que la rentabilidad de alquileres de vivienda sigue siendo baja a pesar de haberse recuperado parcialmente y se señala la existencia de un desencuentro entre oferta y demanda, pues los dueños de propiedades buscan venderlas ante el exiguo rendimiento que otorgan y la ley vigente de alquileres.

De acuerdo al trabajo de la entidad financiera la norma "favorece la situación de los locatarios en detrimento del locador, haciendo que los propietarios eleven el precio de sus alquileres o a que se desprendan de los inmuebles destinados a inversión, generando mayor presión sobre el mercado".

Las diferencias se acentúan si se comparan los alquileres de departamentos pequeños y medianos en el interior con respecto a la Capital Federal, ya que en las provincias el precio trepó de manera significativa muy por encima de las cifras de la Ciudad de Buenos Aires.

Por otro lado, el costo del alquiler de departamentos grandes y de casas, por las presiones de la demanda, en CABA y AMBA superan en más de 100% las cifras del interior.

se acentúan si se comparan los alquileres de departamentos pequeños y medianos en el interior con respecto a la Capital Federal, ya que en las provincias el precio trepó de manera significativa muy por encima de las cifras de la Ciudad de Buenos Aires.
Alquilar un departamento en el interior  es más caro que en Capital, ya que en las provincias el precio trepó de manera significativa

Mercado de oficinas

Los hábitos, las nuevas necesidades y las demandas laborales derivados de la pandemia del coronavirus desafían al mercado de oficinas a establecer nuevas estrategias para sus espacios.

La modalidad de trabajo híbrida está abriendo las puertas a un nuevo paradigma devenido de la post pandemia que sigue transformando este segmento.

Si bien el retorno a los espacios de trabajo se plasmó en un freno del índice de vacancias, todavía se sitúa en niveles que duplican a los del 2019.

El informe destaca que por un lado, resurge la importancia del encuentro, aunque con menor frecuencia y por otro, la modalidad híbrida es un hecho.

"Esto deriva en la necesidad de replantear el papel de la oficina en función de las nuevas necesidades de los espacios laborales: que los mismos sean espacios de colaboración, de estimulación de la cultura corporativa y de creatividad", advierte el banco.

De todos modos se aclara que por el momento no se visualiza una estrategia única ya que algunas empresas reducen el espacio por empleado, otras descentralizan áreas y otras readaptan las superficies existentes.



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