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De nuevo una burbuja inmobiliaria en EE.UU - POR MIGUEL BOGGIANO

 Las ventas de casas se están desplomando, los precios vuelan y la situación es peor que la del 2008. Leé hasta el final que te explico todo acerca de esta nueva burbuja inmobiliaria.

Toda burbuja comienza con aumentos en los precios, claro está. Pero ese factor no es suficiente. La verdadera nafta proviene del crédito artificialmente barato, debido a las tasas de interés bajas.

¿Quién promovió esto? La Reserva Federal (y los otros bancos centrales) ha inyectado liquidez al mercado para combatir la anterior crisis de 2008 y generaron una enorme expansión monetaria, inflando así los precios no solo de las acciones, sino también de las viviendas.

Veamos la tasa hipotecaria que, sin duda, es el gráfico más importante del mercado inmobiliario:

Nuevo récord de la tasa hipotecaria a 30 años

La tasa de interés promedio para hipotecas a 30 años llegó al 5,49%, marcando un récord desde 2011.

Con cada aumento en los precios de las viviendas y de las tasas hipotecarias, más compradores potenciales quedan fuera de la posibilidad de comprar. En algún momento, los compradores habituales también comienzan a disminuir. Y eso es lo que está sucediendo ahora.

Además, cabe destacar lo siguiente: la Reserva Federal tiene alrededor del 24% de todas las hipotecas residenciales de los Estados Unidos. Si sigue subiendo la tasa de referencia, las tasas hipotecarias seguirán al alza. Y eso generaría que las casas se vuelvan todavía más inaccesibles, alimentando aún más la posibilidad de que la burbuja explote.

Consecuencias inevitables

El aumento de la tasa de interés y de las hipotecas tienen consecuencias directas en el mercado inmobiliario. Y así lo demuestran los datos.

Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas cayeron un 16,6% en abril respecto a marzo, y un 26,9% respecto a abril del 2021. Esta caída es la peor desde el cierre masivo por el inicio de la pandemia, en abril de 2020.

Veamos el gráfico que muestra la cantidad de casas vendidas (en miles):

Cantidad de casas vendidas en los últimos 20 años

La caída fue dramática y es una mala señal acerca de lo que puede suceder. Pero no es solo eso. Además, el inventario de casas nuevas sin vender no para de crecer.

Inventario de casas nuevas que no fueron vendidas

Como se ve en el gráfico, el inventario de casas nuevas sin vender subió en 127.000 unidades en los últimos 12 meses, llegando a un total de 444.000 actualmente. Este salto, en cantidad y en porcentaje, fue el más alto registrado en la historia. 

Como toda burbuja, los precios también no paran de crecer. Veamos el precio medio de las nuevas casas vendidas:

Evolución del precio promedio de las casas vendidas

El precio promedio llegó a USD 450.600, un 19,6% más alto que hace un año. 

Conclusión

Los compradores luchan contra el aumento de las tasas hipotecarias, que hace que los precios de las casas sean más inalcanzables. Con cada nuevo aumento en la tasa y en el precio, miles de personas abandonan el mercado y el volumen vendido se desploma. Esta es la situación que se está viviendo hoy.

Además, los constructores de las viviendas enfrentan la peor inflación de la historia en cuanto a costos de construcción. No solo eso, sino que también hay escasez de materiales y mano de obra. 

Las acciones de las empresas constructoras están sufriendo dramáticas caídas en lo que va del 2022. DR Horton (-39,6%), Lennar (-38,5%), Mérito (-37,2%) son algunos de los ejemplos. ¿Mal augurio?

El mercado inmobiliario está, de nuevo, en modo burbuja. ¿Explotará? Nadie lo sabe, pero las probabilidades son altas. Sin duda, la inflación y lo que haga o deje de hacer la Reserva Federal serán determinantes. A tener cuidado.