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El número de departamentos que se ofrecen se duplicó en el lapso de solo 3 años. Las variables que explican este cambio son varias, pero los precios no se ajustan mucho.
A las complicaciones para construir por el faltante de materiales, se suma ahora un nuevo récord de propiedades en la venta. Según estimaciones de privados, sólo en Capital Federal hoy se ofrecen más de 100.000 departamentos, cifra que duplica el parámetro de 2018.
Y tanto analistas como comercializadores creen que ese número continuará ampliándose de la mano de una demanda pulverizada por el contexto macroeconómico y un presente de precios que, reconocen las inmobiliarias, la mayoría de los potenciales inversores no está dispuesto a convalidar.
Un relevamiento motorizado por Maure Inmobiliaria fijó en 103.000 las unidades que se ofrecen hoy versus las 100.059 de febrero. En marzo de 2018 sumaban 45.476 los departamentos a la venta, mientras que un año después superaban las 70.500.
Noviembre fue momento del primer pico fuerte hasta el guarismo actual: 100.244 departamentos en situación de venta. La contracara es la propuesta de unidades en alquiler, que cayó 7% sólo en febrero pasado.
Según los expertos, la venta "simbólica" de propiedades que ocurre en la Ciudad (poco más de 1.600 escrituras en enero) es uno de los factores que explican este incremento en la oferta.
Un rasgo particular es que las pocas unidades que se comercializaron lo hicieron por un valor promedio casi 10% inferior a las cotizaciones de la primera parte de 2020. En concreto, sigue primando la contraoferta con tendencia a la baja. Y este stock ampliado de departamentos seguirá teniendo peso en ese movimiento.
"Hoy es un escenario de récord y lo seguirá siendo. Hay un efecto acumulativo. Cada vez se suman más las propiedades puestas a la venta, pero no hay salida de desagote. Es una situación que, muy probablemente, se seguirá acentuando a futuro", dijo José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, en diálogo con el sitio 'iProfesional'.
En cuanto a las causas que permitirían explicar esta suba en la oferta, el experto mencionó aspectos como el "recambio producto de la pandemia", es decir, dueños que deciden "cambiar, vender, para mudarse y estar más cómodos". También, la situación de "quienes quieren vender porque necesitan cubrir deudas, o aquellos que directamente están optando por irse del país".
"También están aquellos que ya no están dispuestos a asumir el riesgo que involucra hoy un alquiler, por efecto de la nueva ley. Sacan la propiedad de la oferta de alquiler y eligen ponerla a la venta", comentó.
Precisamente sobre la ley de alquileres vigente desde mediados del año pasado hizo foco Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño (CUCICBA). "Muchos propietarios no quieren alquilar por tres años, a valores fijados por un índice que publicará el BCRA. Les proponen un salto al vacío ya que sólo sabrán cuánto será el monto del primer año, lo que sigue es el misterio", expresó.
"Los sucesivos DNU del presidente Alberto Fernández que congelaron alquileres, prorrogaron los contratos de forma automática, suspendieron los desalojos, entre otras cosas, terminaron generando un cansancio en muchos propietarios. Esa es una de las causas a la vista", agregó.
Respecto de la incidencia de esta oferta abundante en la cotización de los inmuebles, Pepe sostuvo que podría hacerse sentir en el tenor de la contraoferta.
"Dependerá, como siempre, de la oferta y la demanda. Por supuesto que los propietarios escuchan las contraofertas, pero ya el año pasado constatamos que no aceptaban más del 22%. Las situaciones por porcentajes mayores fueron muy puntuales", aseguró.
Para enseguida añadir: "Si el mercado se sigue endureciendo puede que se amplíe la contraoferta. El propietario que tiene que vender es abierto, por lo general termina vendiendo. El tema para muchos dueños pasa por el después, qué hacer con la plata".
Desde Migliorisi Propiedades su socio gerente, Diego Migliorisi, sostuvo que la oferta ampliada no debería cambiar demasiado las cotizaciones. "Seguro que habrá muchos potenciales compradores que intentarán hacer valer más sus dólares, pero no estamos en un momento de desesperación", sostuvo.
"No hay un escenario de colapso económico como en 2001, por lo que los propietarios no aceptarán bajar tanto el precio. Quizás si el año pasado ocurrían cierres con rebajas del 10%, ahora empecemos a ver una suba en ese sentido del orden del 15%, tal vez un 20. Habrá que ver cómo evoluciona la economía en los meses que vienen", finalizó.
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