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Por Matías Celasco Correa - Research Manager CBRE Argentina El camino es la UVA no el control sobre los alquileres



A partir del proyecto de reforma de la Ley de Alquileres, entender concretamente cuáles podrían llegar a ser los efectos de aplicar más regulaciones, que impacten de forma directa o indirecta a la oferta (propietarios), no conduciría a obtener los beneficios esperados para los inquilinos. A nuestro entender, el camino es la estimulación de la oferta, logrando colocar en mercado más metros y nuevos desarrollos potenciales.
Para esquematizar el siguiente artículo, comenzaremos analizando los puntos que traerán impactos negativos explicando hacia el final las ventajas de contar con una indexación en UVA (Unidad de valor Adquisitivo).
Más allá del inversor y el plazo, cualquier inversión se rige por el riesgo que conlleva, es decir a mayor riesgo mayor rentabilidad esperada. Por lo tanto, cualquier impacto que altere o que aumente la exposición del activo será trasladado a la rentabilidad exigida, en este caso al valor del alquiler. Para identificar los posibles riesgos tenemos dos conceptos fundamentales, estabilidad jurídica y luego estabilidad macroeconómica.
Estabilidad Jurídica
Definamos estabilidad jurídica de una manera simple, como la seguridad sobre la viabilidad de las leyes actuales en su aplicación en un futuro imprevisto. El principal problema que acarrea no mantener leyes claras y constantes en el tiempo resulta la inestabilidad sobre los contratos actuales generando momentos de incertidumbre, en este caso, creando un impacto negativo directo en los propietarios que luego trasladaran ese mayor riesgo al valor del alquiler.
En la actual reforma al proyecto de ley, el debate se centra en generar estabilidad al inquilino, aumentar el plazo de contrato mínimo a tres años, proporcionarle más herramientas en cuanto a la garantía, mínimas penalidades a la hora de rescindir un contrato, comisiones, registrar contratos en AFIP, etc.
Pero ¿Qué pasa con la oferta? Este tipo de regulaciones obtendrá un resultado final opuesto al objetivo perseguido, por lo que podremos llegar a notar un aumento en los precios base del alquiler al mismo tiempo que una retracción en la oferta de metros actuales y futuros.
Entonces ¿Hay una estrategia más eficiente? En principio generarle estabilidad al propietario, es decir trabajar del lado de la oferta, sobre todo a la hora de proteger su inmueble ante eventualidades, falta de pago y negociación consensuadas al momento que el inquilino rescinde el contrato, sobre todo por afectar el “Cash Flow” futuro del propietario. De esta manera, la incertidumbre sobre el riesgo disminuiría reduciendo así el retorno esperado.
Estabilidad Macroeconómica
Actualmente a nuestro criterio, el punto más importante sobre la Reforma de la Ley de Alquileres se encuentra en el ajuste de los alquileres por un coeficiente promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el coeficiente de Variación Salarial (CVS). Este punto es importante porque genera una pauta a la hora de ajustar los contratos, de forma similar a lo que podría ser un ajuste vía UVA (unidad de valor adquisitivo).
Pero antes de presentar las principales ventajas de tener alquileres y propiedades indexadas en UVA preguntémonos ¿Por qué el mercado de real estate se negocia en dólares?
Desde hace más de 50 años la Argentina viene atravesando desequilibrios macroeconómicos constantes, en donde la erosión del valor de la moneda es constante y va en aumento. Debido a esto, la búsqueda de sustitutos es algo completamente inevitable a la hora de encontrar cobertura a los ahorros. Los activos más requeridos son la moneda dura (dólar) y bienes reales no productivos (como puede ser la inversión en ladrillos para su posterior alquiler). Además, esta oscilación monetaria genera una baja en la duración de contratos de todo tipo dejando como consecuencia un menor caudal de negociación en el mercado financiero, distorsionando el esquema de ahorro/inversión. Por lo tanto:
En primer lugar, ajustar vía UVA tanto el valor de alquileres y precio de inmuebles (este nuevo esquema de unidad de cuenta indexada a la fluctuación del peso argentino ajustada por inflación) permitiría tener una moneda constante que mantendría la capacidad de compra a lo largo del tiempo permitiendo a su vez la desdolarización de la economía argentina y la especulación sobre el posible aumento de precio en dólares del metro cuadrado residencial.
Segundo, permitiría la negociación de contratos lineales con retorno estable a largo plazo en moneda constante, generando además una ampliación del mercado financiero en donde aumentará el tiempo de negociación de los instrumentos financieros tanto para pequeños ahorristas que buscan comprar su vivienda, ampliación de créditos y créditos hipotecarios, al mismo tiempo que más colocaciones y fondeo de y para inversiones.
Tercero, en cuanto a la tasación por propiedades comprables o similares en el mercado inmobiliario, poder realizar este mismo estudio por medio de una moneda histórica realza la validez y la facilidad de conseguir propiedades similares.
En cuarto lugar y no menos importante, la posibilidad de realizar subsidios económicos a los sectores más humildes por medio de UVA. De esta manera, el mercado continuaría con su desarrollo normal, con tasas de interés determinada por el mismo continuando las negociaciones de manera eficiente. A su vez, esta transferencia serviría para aumentar la restricción de presupuesto de los sectores con mayores necesidades sin distorsionar precios relativos.
Entonces, un mercado con mayor estabilidad jurídica y a la vez estabilidad macroeconómica llevaría a aliviar concretamente los problemas que afrontan los inquilinos a la hora de alquilar al mismo tiempo que podría generar paralelamente un mercado financiero más amplio en donde se pueda lograr canalizar el ahorro en financiamiento de proyectos y compra de viviendas vía crédito hipotecario. Además,es necesario entender que este tipo de reformas no sólo tiene impactos en los mercados residenciales, sino que al mismo tiempo generan golpes colaterales en las negociaciones en mercados comerciales, en donde los inquilinos muchas veces son grandes compañías internacionales y no se encuentran en igual situación que un inquilino residencial. Esta diferencia genera una gran oportunidad para separar mercado residencial del comercial, en donde colocar reglas de juego distintas pueden fomentar la inversión en el ámbito comercial.