A partir del
proyecto de reforma de la Ley de Alquileres, entender concretamente
cuáles podrían llegar a ser los efectos de aplicar más
regulaciones, que impacten de forma directa o indirecta a la oferta
(propietarios), no conduciría a obtener los beneficios esperados
para los inquilinos. A nuestro entender, el camino es la estimulación
de la oferta, logrando colocar en mercado más metros y nuevos
desarrollos potenciales.
Para esquematizar
el siguiente artículo, comenzaremos analizando los puntos que
traerán impactos negativos explicando hacia el final las ventajas de
contar con una indexación en UVA (Unidad de valor Adquisitivo).
Más allá del
inversor y el plazo, cualquier inversión se rige por el riesgo que
conlleva, es decir a mayor riesgo mayor rentabilidad esperada. Por lo
tanto, cualquier impacto que altere o que aumente la exposición del
activo será trasladado a la rentabilidad exigida, en este caso al
valor del alquiler. Para identificar los posibles riesgos tenemos dos
conceptos fundamentales, estabilidad jurídica y luego estabilidad
macroeconómica.
Estabilidad
Jurídica
Definamos
estabilidad jurídica de una manera simple, como la seguridad sobre
la viabilidad de las leyes actuales en su aplicación en un futuro
imprevisto. El principal problema que acarrea no mantener leyes
claras y constantes en el tiempo resulta la inestabilidad sobre los
contratos actuales generando momentos de incertidumbre, en este caso,
creando un impacto negativo directo en los propietarios que luego
trasladaran ese mayor riesgo al valor del alquiler.
En la actual
reforma al proyecto de ley, el debate se centra en generar
estabilidad al inquilino, aumentar el plazo de contrato mínimo a
tres años, proporcionarle más herramientas en cuanto a la garantía,
mínimas penalidades a la hora de rescindir un contrato, comisiones,
registrar contratos en AFIP, etc.
Pero ¿Qué
pasa con la oferta? Este tipo de regulaciones obtendrá un
resultado final opuesto al objetivo perseguido, por lo que podremos
llegar a notar un aumento en los precios base del alquiler al mismo
tiempo que una retracción en la oferta de metros actuales y futuros.
Entonces ¿Hay
una estrategia más eficiente? En principio generarle estabilidad
al propietario, es decir trabajar del lado de la oferta, sobre todo a
la hora de proteger su inmueble ante eventualidades, falta de pago y
negociación consensuadas al momento que el inquilino rescinde el
contrato, sobre todo por afectar el “Cash Flow” futuro del
propietario. De esta manera, la incertidumbre sobre el riesgo
disminuiría reduciendo así el retorno esperado.
Estabilidad
Macroeconómica
Actualmente a
nuestro criterio, el punto más importante sobre la Reforma de la Ley
de Alquileres se encuentra en el ajuste de los alquileres por un
coeficiente promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC)
y el coeficiente de Variación Salarial (CVS). Este punto es
importante porque genera una pauta a la hora de ajustar los
contratos, de forma similar a lo que podría ser un ajuste vía UVA
(unidad de valor adquisitivo).
Pero antes de
presentar las principales ventajas de tener alquileres y propiedades
indexadas en UVA preguntémonos ¿Por qué el mercado de real
estate se negocia en dólares?
Desde hace más
de 50 años la Argentina viene atravesando desequilibrios
macroeconómicos constantes, en donde la erosión del valor de la
moneda es constante y va en aumento. Debido a esto, la búsqueda de
sustitutos es algo completamente inevitable a la hora de encontrar
cobertura a los ahorros. Los activos más requeridos son la moneda
dura (dólar) y bienes reales no productivos (como puede ser la
inversión en ladrillos para su posterior alquiler). Además, esta
oscilación monetaria genera una baja en la duración de contratos de
todo tipo dejando como consecuencia un menor caudal de negociación
en el mercado financiero, distorsionando el esquema de
ahorro/inversión. Por lo tanto:
En primer
lugar, ajustar vía UVA tanto el valor de alquileres y precio de
inmuebles (este nuevo esquema de unidad de cuenta indexada a la
fluctuación del peso argentino ajustada por inflación) permitiría
tener una moneda constante que mantendría la capacidad de compra a
lo largo del tiempo permitiendo a su vez la desdolarización de la
economía argentina y la especulación sobre el posible aumento de
precio en dólares del metro cuadrado residencial.
Segundo,
permitiría la negociación de contratos lineales con retorno estable
a largo plazo en moneda constante, generando además una ampliación
del mercado financiero en donde aumentará el tiempo de negociación
de los instrumentos financieros tanto para pequeños ahorristas que
buscan comprar su vivienda, ampliación de créditos y créditos
hipotecarios, al mismo tiempo que más colocaciones y fondeo de y
para inversiones.
Tercero,
en cuanto a la tasación por propiedades comprables o similares en el
mercado inmobiliario, poder realizar este mismo estudio por medio de
una moneda histórica realza la validez y la facilidad de conseguir
propiedades similares.
En cuarto
lugar y no menos importante, la posibilidad de realizar subsidios
económicos a los sectores más humildes por medio de UVA. De esta
manera, el mercado continuaría con su desarrollo normal, con tasas
de interés determinada por el mismo continuando las negociaciones de
manera eficiente. A su vez, esta transferencia serviría para
aumentar la restricción de presupuesto de los sectores con mayores
necesidades sin distorsionar precios relativos.
Entonces, un mercado con mayor estabilidad jurídica y a la vez
estabilidad macroeconómica llevaría a aliviar concretamente los
problemas que afrontan los inquilinos a la hora de alquilar al mismo
tiempo que podría generar paralelamente un mercado financiero más
amplio en donde se pueda lograr canalizar el ahorro en financiamiento
de proyectos y compra de viviendas vía crédito hipotecario.
Además,es necesario entender que este tipo de reformas no sólo
tiene impactos en los mercados residenciales, sino que al mismo
tiempo generan golpes colaterales en las negociaciones en mercados
comerciales, en donde los inquilinos muchas veces son grandes
compañías internacionales y no se encuentran en igual situación
que un inquilino residencial. Esta diferencia genera una gran
oportunidad para separar mercado residencial del comercial, en donde
colocar reglas de juego distintas pueden fomentar la inversión en el
ámbito comercial.