Es sabido que luego de la última gran
crisis sufrida por Argentina en el 2001, los precios del real estate
comenzaron un rally alcista, acelerando la tendencia sobre todo en
los últimos años. Pero ¿Por qué se dio este aumento en los
precios? El principal componente de esta suba fue el “atraso
cambiario”.
En el eje izquierdo se encuentra el
precio en dólares por metro cuadrado residencial, y en el eje
inferior el tipo de cambio equivalente a pesos del 2018. Siguiendo la
línea de tendencia, podemos observar que los precios en dólares
fueron aumentando a medida que el atraso cambiario se hacía más
notorio. Por lo tanto, el paradigma hasta la fecha parecería haber
sido dominado por un ajuste en los precios en dólares debido a un
tipo de cambio que no acompañaba la suba de la inflación. Sumado a
la vez, shocks exógenos en la demanda dados como consecuencia de
controles cambiarios que comenzaron a regir a finales del 2011.
Este paradigma parecería haber creado
un mercado de real estate inflexible a la baja, dado que, al momento
de comprar una propiedad, el “inversor” no sólo observaba la
baja o casi nula tasa interna de retorno de su inversión por medio
de alquiler, sino también contemplaba la ganancia por tenencia que
este inmueble le generaba.
Por el lado del
costo de la construcción, este parecía tener una tendencia
permanente a la suba en dólares, debido nuevamente al esquema de
atraso cambiario mostrando correcciones en las devaluaciones (2014,
salida del Cepo Cambiario a final del 2015 hasta la última
devaluación). Esto se observa en el siguiente ratio costo de
Construcción vs. Dólar.
Nuevo Paradigma
La actual depreciación de la moneda
argentina parece estar marcando el comienzo de una nueva “era”,
no obstante es muy temprano para conocer en detalle cual será el
desenlace del mercado.
Por el lado del tipo de cambio,
actualmente nos encontramos en niveles similares a los que teníamos
previo al 2008, con una tendencia que parece haberse roto (salido de
la curva) que nos abre la puerta a incertidumbre en el precio y sobre
todo a la correlación macroeconómica.
Es en este punto, en que podemos
plantearnos al menos dos escenarios basados en el comportamiento de
las variables macroeconómicas, sobre todo en el precio del tipo de
cambio nominal y en el contexto inflacionario.
En primer lugar, un esquema similar al
anterior donde el proceso inflacionario dilapide la devaluación,
volviendo a generar presión sobre los precios en dólares del metro
cuadrado, manteniendo la inflexibilidad a la baja y resolviendo
finalmente continuar con la tendencia de “rally” alcista.
El segundo esquema, y quizás un poco
más alineado a las expectativas y comportamiento del Banco Central,
estaría dado por la política cambiaria, flotación entre bandas
ajustadas por inflación, al mismo tiempo que el control de agregados
monetarios parecerían dejar atrás posibles retrasos cambiarios.
Adicionalmente, el costo de
construcción en dólares se encuentra en sus niveles más bajos
desde el 2009 generando una ganancia “extraordinaria” para los
desarrolladores posicionados en moneda dura, que podrían generar
flexibilidad a la hora de negociar precio final sobre todo en la
entrega de nuevas viviendas, no así en el precio de los proyectos
cercanos a finalizar y departamentos usados.
Como conclusión, de seguir el segundo
esquema planteado, el cual parece más acertado debido al camino que
están tomando las variables macroeconómicas, un ajuste de precios
en dólares del metro cuadrado (hacia la curva) podría ser una
consecuencia natural de un mercado que sufrió un fuerte ajuste vía
devaluación y un cese de impulso por demanda dada la caída en el
crédito hipotecario. Este ajuste, podría ir hacia valores en donde
resulten más atractivas las tasas de retorno de la renta mensual, al
mismo tiempo que permita nuevos proyecto financiados por crédito
hipotecario.