Por Matías Celasco Correa - Research Analyst CBRE Argentina
Para
comprender la situación actual de una persona que tomó un crédito
hipotecario mediante UVA es necesario entender particularmente cómo
funciona el sistema de crédito por medio de esta variable
La
Unidad de Valor Adquisitivo (de ahora en adelante UVA) es un
instrumento de actualización por medio del Coeficiente de
Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios
al consumidor (inflación). Al momento de constitución, el valor del
costo de construcción de un milésimo cuadrado de vivienda al 31 de
marzo del 2016 era de $14,05 obtenido por el promedio simple de
varias ciudades de nuestro país. A partir de ese día el valor se
fue actualizando por medio del CER hasta llegar a valores cercanos a
$25,30.
A
partir de UVA se podrá acceder a una propiedad por medio de un
sistema de crédito alemán o francés, este último el más común,
con una tasa de interés pautada “ex–ante”, a un plazo máximo
de 30 años. Estas variables, sumadas al valor máximo a financiar va
a depender de la entidad bancaria, pero en principio lo más
importante a saber, es que la deuda no estará ni en pesos ni en
dólares, sino en UVA, por lo tanto, el valor de la cuota, intereses
y deuda total se va a ir actualizando cuota a cuota al ritmo de la
inflación.
Pero
es aquí donde podemos plantear la principal diferencia con la muy
nombrada circular 1050 del Banco Central de los ´80, cuando la
metodología aplicada era un diferencial de tasas calculando el
coeficiente de ajuste mediante la tasa Libor a 30 días. Esto derivó
en fuertes subas a las tasas debido a procesos de alta inflación y
altas tasas de interés real, lo que disparó significativamente los
valores de las deudas indexadas a este sistema. Tengamos en cuenta
que en momentos de corridas cambiarias y procesos de alta inflación,
la tasa de interés es una de las variables más sensibles que
particularmente ajusta por encima de las otras variables. De manera
contraria, el crédito por UVA ajusta por inflación con una
importante cláusula sobre la diferencia entre la inflación y el
salario. En los casos que supere el 10%, el tomador puede solicitar
extender el plazo del 25% del monto del préstamo y de esta manera
volver a mantener la proporción salario/cuota (de acuerdo a
Comunicación “A” 6529 de BCRA).
Hechas
estas aclaraciones pasemos al análisis del crédito. Para esta
simulación tomamos como ejemplo un crédito otorgado en julio del
2017, por un departamento de valor de aproximadamente
US$ 90.000 ubicado en el Barrio de Belgrano, por el cual el alquiler promedio calculado por el gobierno de la ciudad rondaba los $9400 mensuales, a partir de estas premisas observemos la situación al momento de otorgamiento del crédito vs. Tasa fija, la situación actual de ambos créditos y el precio de alquiler.
US$ 90.000 ubicado en el Barrio de Belgrano, por el cual el alquiler promedio calculado por el gobierno de la ciudad rondaba los $9400 mensuales, a partir de estas premisas observemos la situación al momento de otorgamiento del crédito vs. Tasa fija, la situación actual de ambos créditos y el precio de alquiler.
La
principal diferencia que encontramos al momento de la adjudicación
del préstamo hipotecario la vemos en la cuota inicial y el sueldo
necesario para obtenerlo, siendo que la cuota al momento del
otorgamiento no puede superar el 25% del sueldo. En este caso, el
sueldo necesario para acceder a un crédito hipotecario con tasa fija
era tres veces el del crédito UVA, esta fue una de las principales
limitantes que hubo desde la 2004 en la obtención de créditos
hipotecarios, dejando sin posibilidad de ingreso a la mayor parte de
la población que poseen ingresos inferiores.
Miremos
la situación actual de cada uno de los créditos, en la siguiente
tabla:
Para
nuestro préstamo UVA la cuota aumentó un 36%, mientras que la cuota
del préstamo a tasa fija se mantuvo en el mismo valor, cabe aclarar
que la cuota de este último no se mantendrá fija a lo largo de los
30 años, generalmente los primeros años pueden tener tasa fija,
para después pasar a un esquema de tasa variable. Adicionalmente, el
alquiler del departamento ascendió de $ 9.400 a $ 13.405, un 44% en
un lapso de un año. En términos relativos el aumento del alquiler
es similar a la de la cuota del préstamo en UVAs, sin embargo, el
aumento absoluto del alquiler fue sustancialmente mayor ($ 3.615) que
en UVAs ($ 2.276).
Continuando
con nuestro análisis, en ambos casos el capital amortizado es
marginal sobre la deuda total, pero notamos que la variación del
saldo adeudado en el crédito UVA aumentó un 25% y en ambos
efectivamente bajó en dólares. Pero no nos quedemos sólo en el
análisis de deuda, analicemos nuestra nueva situación patrimonial,
ya que a partir del movimiento en el tipo de cambio nuestro inmueble
también se revalorizó. En este caso, manteniendo los 90 mil dólares
equivalentes a 1,5 millones (en julio 2017) a 2,5 millones de pesos
(julio 2018), aumentó 66%, y nuestro apalancamiento se diluyó del
75% al 58,5% en el caso del UVA; una ganancia patrimonial neta de US$
14.873, mientras que en tasa fija cayó a 46%, con una ganancia neta
de US$25.356.
Uno de los mayores temores y críticas al sistema
de UVAs es el supuesto escenario donde la propiedad aumente en menor
proporción que lo que aumentaría la cuota en UVAs. En este caso la
deuda total expresada en pesos superaría al valor de mercado del
bien en pesos, sin embargo cabe tener en mente que los inmuebles
están comercializados usualmente en dólares. Este factor es crucial
ya que ante un escenario de devaluación, la deuda se licuaría (sin
importar la condición del préstamo) y en el caso de la UVA, el
ajuste por inflación queda retrasado, generando la oportunidad de
una cancelación anticipada, en el caso que el tomador tenga ahorros
en dólares. Este retraso es producto de la naturaleza del crédito
que ajusta vía inflación (o CER) y no mediante tasa de interés. En
el caso del préstamo tradicional, donde la tasa variable está
vinculada a una tasa de mercado, la velocidad de ajuste de tasa es
generalmente más rápida, incluso que la variación del valor del
inmueble, derivando efectivamente en abruptos aumentos tanto en la
cuota como en la deuda total; lo que en un caso extremo, puede
culminar en un patrimonio neto negativo. Por último y no menos
importante, la necesidad de vivienda suele ser la premisa fundamental
para los tomadores de este tipo de préstamos, por ello el alquiler
es la base de cualquier comparación. En el último año hemos visto
que el alquiler comparable no sólo es mayor que la cuota de un
préstamo UVA sino que los alquileres han aumentado por encima de la
inflación y de la UVA.