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Empresarios del sector inmobiliario analizan el segmento de unidades usadas:
qué compra y cómo elige el inversor argentino, cual es el impacto de los
créditos hipotecarios y qué expectativas tienen para 2018
Para Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria en la actualidad
encontramos a un inversor inmobiliario más racional y cauto, que se toma más
tiempo a la hora de decidir, mientras que para Diego Migliorisi, Socio
Gerente de Migliorisi Propiedades, cuando el inversor elige dónde comprar
tiene en cuenta variables como: zona, accesos, crédito, etc.-
Tomás Seeber, director de RG Montes Real Estate, coincide en que "la zona
sigue siendo lo más importante. Nuestros clientes buscan mantener el barrio
en donde han vivido toda la vida y donde se mueve su núcleo familiar".
Asimismo, Seeber y Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios
Inmobiliarios concuerdan en que el comprador argentino es conservador y
según Seeber "busca zonas consolidadas que le aseguren mantener el valor de
su inversión a lo largo del tiempo".
Asimismo, Altgelt agrega que: "estudian los distintos tipos de crédito que
hay en el mercado y eligen el mejor para sus necesidades'' y explica que el
inversor argentino busca departamentos de fácil alquiler, con buenos accesos
y bajas expensas, pero "cuando elige para uso propio -su primera vivienda o
ampliarse-, es cuando el crédito juega un papel importante". Por su parte,
Mariano Oppel, director de la inmobiliaria homónima, afirma que el comprador
generalmente "prioriza la tranquilidad y seguridad que los ladrillos
ofrecen''.
''La inclusión del crédito hipotecario, ausente por décadas de modo masivo,
está permitiendo a muchas familias abandonar su condición de 'locatarios'
para pasar a ser 'propietarios' y a muchas otras, lograr el objetivo de
pasar de un departamento a otro de mayor superficie, o bien, a un PH o una
casa'' expresa Di Mitrio.
Para Migliorisi, "esto recién empieza'' y según el empresario, las políticas
del Gobierno van dirigidas a la universalidad de acceso a la vivienda a
través de, entre otras herramientas, los créditos hipotecarios, según
expresó y agregó: ''personas que antes estaban excluidas de ser propietarias
porque el crédito era una cuestión casi imposible, hoy pueden ser
propietarios, en esta etapa denominada 'la revolución de la vivienda' ''.
En cuanto al público, para el director de RG Montes, los nuevos consumidores
"son bastante sofisticados, conocen lo que quieren y pretenden un servicio
eficiente y rápido. El desafío con estos clientes es de tiempos y de
riesgos". Asimismo, el directivo expresó: ''el crédito trajo mucha demanda,
pero también desafíos, principalmente por el tiempo que demoran las
operaciones; lo que genera cierta incertidumbre. Entiendo que a medida que
se aceite el mecanismo, se acorten los plazos, y las operaciones sin crédito
pasen a ser la excepción a la regla, las posiciones se van a acercar y todo
va a fluir de una mejor manera''.
Mientras tanto, Oppel coincide en que la operatoria todavía está muy lenta y
que esto a veces puede terminar frustrando la operación. "Hay un nuevo tipo
de comprador que gracias al crédito está pudiendo hacer lo que hasta ahora
resultaba imposible", agrega.
En relación con el monto promedio de las operaciones, para Di Mitrio y
Migliorisi la mayor cantidad se encuentra entre los US$ 70.000 y US$
200.000. En cambio, según Altgelt "los departamentos que más se mueven son
los de hasta US$ 120.000". En el caso de RG Montes, Seeber afirma que la
media de las transacciones es de US$ 300.000 y en referencia a las que se
realizan con crédito "están entre US$ 150.000 y US$ 200.000 aunque hemos
hecho operaciones con crédito en valores superiores a los 500 mil dólares''
y agregó: "hoy la vedette del mercado es el usado de 2 y 3 ambientes que
concentra el 70% de la demanda crediticia".
Mientras tanto, Altgelt afirma que los compradores "le dan importancia a
tener cochera y que sean unidades entre 100 y 120 m2" y desde el punto de
vista de Oppel: "Se nota una impresionante demanda en departamentos de 1 y 2
ambientes que tienen entre 30 y 55 m2 y que se venden a un valor entre US$
90.000 y US$ 190.000".
Tanto Migliorisi como Di Mitrio señalan que la clase de unidades usadas más
vendidas son las residenciales y éste último afirma que: ''para nosotros, en
materia de unidades usadas, estamos en torno a 60 / 40 a lo largo del 2017 y
por cada 10 compraventas cerradas, 6 de ellas han requerido de la operatoria
hipotecaria y 4 no''.
Por su parte, Migliorisi destacó que ''el 2017 ha sido un año de plena
recuperación y consolidación del mercado y eso marca una tendencia en otras
actividades. Si a uno le va bien en la mayoría de los casos piensa en
mudarse o invertir'' concluyó.
En relación a las modalidades de pago más utilizadas, en lo que va del
segundo semestre de 2017 el mayor porcentaje fue con crédito hipotecario.
"Por cada 10 compraventas cerradas 6 de ellas han requerido de la operatoria
hipotecaria y 4 no", comenta Di Mitrio. "En el primer semestre el 70% de
las operaciones se hicieron sin crédito y el 30% con", explica Seeber. Para
Altgelt "hoy es un 70% el que compra con crédito".
En general, el balance de 2017 es positivo y coinciden en que se trata de un
año de recuperación y consolidación del mercado inmobiliario. "Se verifica
un aumento en la cantidad de las compraventas al tiempo que se advierte una
mayor participación del crédito hipotecario. Por otro lado, se consolidaron
las UVAs: del total de créditos hipotecarios entregados a lo largo del mes
de septiembre, el 86% adoptó dicha modalidad", explica Di Mitrio. Frente a
este contexto, el broker opina que el 2018 tendrá un nivel de actividad en
aumento, mayor participación de la operatoria crediticia y un contexto de
precios crecientes en dólares.
"Nos espera un futuro sin precedentes. Consolidación del mercado interno y
por primera vez en muchas décadas un fuerte crecimiento de la inversión
extranjera en inmuebles", asegura Migliorisi. "Si el panorama político
termina de consolidarse, la inflación logra bajar y el gobierno encara las
reformas postergadas, creo que será un año mucho mejor que el 2017", afirma
Seeber. Para Altgelt, los créditos hipotecarios fueron los que activaron el
mercado del usado y agrega: "Todo indica que el 2018 continuará la misma
senda". "Desde el lado de la oferta, habrá mayores desarrollos y muchas
propiedades que estaban en alquiler se irán volcando a la venta; por el otro
lado, seguirá la presión de la fuerte demanda insatisfecha", dice Oppel.
Con respecto a los créditos hipotecarios se augura un buen futuro.
"Considero que su ritmo continuará siendo ascendente, aunque a una tasa de
crecimiento que dejará de ser exponencial", comenta Di Mitrio. Para
finalizar, Migliorisi estima que el mercado estará mucho mejor y espera que
haya mayor rapidez en el otorgamiento de los créditos hipotecarios.
qué compra y cómo elige el inversor argentino, cual es el impacto de los
créditos hipotecarios y qué expectativas tienen para 2018
Para Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria en la actualidad
encontramos a un inversor inmobiliario más racional y cauto, que se toma más
tiempo a la hora de decidir, mientras que para Diego Migliorisi, Socio
Gerente de Migliorisi Propiedades, cuando el inversor elige dónde comprar
tiene en cuenta variables como: zona, accesos, crédito, etc.-
Tomás Seeber, director de RG Montes Real Estate, coincide en que "la zona
sigue siendo lo más importante. Nuestros clientes buscan mantener el barrio
en donde han vivido toda la vida y donde se mueve su núcleo familiar".
Asimismo, Seeber y Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios
Inmobiliarios concuerdan en que el comprador argentino es conservador y
según Seeber "busca zonas consolidadas que le aseguren mantener el valor de
su inversión a lo largo del tiempo".
Asimismo, Altgelt agrega que: "estudian los distintos tipos de crédito que
hay en el mercado y eligen el mejor para sus necesidades'' y explica que el
inversor argentino busca departamentos de fácil alquiler, con buenos accesos
y bajas expensas, pero "cuando elige para uso propio -su primera vivienda o
ampliarse-, es cuando el crédito juega un papel importante". Por su parte,
Mariano Oppel, director de la inmobiliaria homónima, afirma que el comprador
generalmente "prioriza la tranquilidad y seguridad que los ladrillos
ofrecen''.
''La inclusión del crédito hipotecario, ausente por décadas de modo masivo,
está permitiendo a muchas familias abandonar su condición de 'locatarios'
para pasar a ser 'propietarios' y a muchas otras, lograr el objetivo de
pasar de un departamento a otro de mayor superficie, o bien, a un PH o una
casa'' expresa Di Mitrio.
Para Migliorisi, "esto recién empieza'' y según el empresario, las políticas
del Gobierno van dirigidas a la universalidad de acceso a la vivienda a
través de, entre otras herramientas, los créditos hipotecarios, según
expresó y agregó: ''personas que antes estaban excluidas de ser propietarias
porque el crédito era una cuestión casi imposible, hoy pueden ser
propietarios, en esta etapa denominada 'la revolución de la vivienda' ''.
En cuanto al público, para el director de RG Montes, los nuevos consumidores
"son bastante sofisticados, conocen lo que quieren y pretenden un servicio
eficiente y rápido. El desafío con estos clientes es de tiempos y de
riesgos". Asimismo, el directivo expresó: ''el crédito trajo mucha demanda,
pero también desafíos, principalmente por el tiempo que demoran las
operaciones; lo que genera cierta incertidumbre. Entiendo que a medida que
se aceite el mecanismo, se acorten los plazos, y las operaciones sin crédito
pasen a ser la excepción a la regla, las posiciones se van a acercar y todo
va a fluir de una mejor manera''.
Mientras tanto, Oppel coincide en que la operatoria todavía está muy lenta y
que esto a veces puede terminar frustrando la operación. "Hay un nuevo tipo
de comprador que gracias al crédito está pudiendo hacer lo que hasta ahora
resultaba imposible", agrega.
En relación con el monto promedio de las operaciones, para Di Mitrio y
Migliorisi la mayor cantidad se encuentra entre los US$ 70.000 y US$
200.000. En cambio, según Altgelt "los departamentos que más se mueven son
los de hasta US$ 120.000". En el caso de RG Montes, Seeber afirma que la
media de las transacciones es de US$ 300.000 y en referencia a las que se
realizan con crédito "están entre US$ 150.000 y US$ 200.000 aunque hemos
hecho operaciones con crédito en valores superiores a los 500 mil dólares''
y agregó: "hoy la vedette del mercado es el usado de 2 y 3 ambientes que
concentra el 70% de la demanda crediticia".
Mientras tanto, Altgelt afirma que los compradores "le dan importancia a
tener cochera y que sean unidades entre 100 y 120 m2" y desde el punto de
vista de Oppel: "Se nota una impresionante demanda en departamentos de 1 y 2
ambientes que tienen entre 30 y 55 m2 y que se venden a un valor entre US$
90.000 y US$ 190.000".
Tanto Migliorisi como Di Mitrio señalan que la clase de unidades usadas más
vendidas son las residenciales y éste último afirma que: ''para nosotros, en
materia de unidades usadas, estamos en torno a 60 / 40 a lo largo del 2017 y
por cada 10 compraventas cerradas, 6 de ellas han requerido de la operatoria
hipotecaria y 4 no''.
Por su parte, Migliorisi destacó que ''el 2017 ha sido un año de plena
recuperación y consolidación del mercado y eso marca una tendencia en otras
actividades. Si a uno le va bien en la mayoría de los casos piensa en
mudarse o invertir'' concluyó.
En relación a las modalidades de pago más utilizadas, en lo que va del
segundo semestre de 2017 el mayor porcentaje fue con crédito hipotecario.
"Por cada 10 compraventas cerradas 6 de ellas han requerido de la operatoria
hipotecaria y 4 no", comenta Di Mitrio. "En el primer semestre el 70% de
las operaciones se hicieron sin crédito y el 30% con", explica Seeber. Para
Altgelt "hoy es un 70% el que compra con crédito".
En general, el balance de 2017 es positivo y coinciden en que se trata de un
año de recuperación y consolidación del mercado inmobiliario. "Se verifica
un aumento en la cantidad de las compraventas al tiempo que se advierte una
mayor participación del crédito hipotecario. Por otro lado, se consolidaron
las UVAs: del total de créditos hipotecarios entregados a lo largo del mes
de septiembre, el 86% adoptó dicha modalidad", explica Di Mitrio. Frente a
este contexto, el broker opina que el 2018 tendrá un nivel de actividad en
aumento, mayor participación de la operatoria crediticia y un contexto de
precios crecientes en dólares.
"Nos espera un futuro sin precedentes. Consolidación del mercado interno y
por primera vez en muchas décadas un fuerte crecimiento de la inversión
extranjera en inmuebles", asegura Migliorisi. "Si el panorama político
termina de consolidarse, la inflación logra bajar y el gobierno encara las
reformas postergadas, creo que será un año mucho mejor que el 2017", afirma
Seeber. Para Altgelt, los créditos hipotecarios fueron los que activaron el
mercado del usado y agrega: "Todo indica que el 2018 continuará la misma
senda". "Desde el lado de la oferta, habrá mayores desarrollos y muchas
propiedades que estaban en alquiler se irán volcando a la venta; por el otro
lado, seguirá la presión de la fuerte demanda insatisfecha", dice Oppel.
Con respecto a los créditos hipotecarios se augura un buen futuro.
"Considero que su ritmo continuará siendo ascendente, aunque a una tasa de
crecimiento que dejará de ser exponencial", comenta Di Mitrio. Para
finalizar, Migliorisi estima que el mercado estará mucho mejor y espera que
haya mayor rapidez en el otorgamiento de los créditos hipotecarios.
