Alineación de planetas: los inmuebles están caros (ideal para vender) y los créditos baratos (ideal para comprar)

Como se ve en la gráfica del estudio Orlando Ferreres, los precios de los inmuebles están en un muy buen momento histórico (en los últimos 40 años) medidos a dólares constantes. Paralelamente, los créditos hipotecarios están relativamente baratos, sobre todos los que integran UVA (inflación) más 4 ó 5% anual, muy similar al rendimiento de un bono Discount.
Escenarios y dudas del nuevo boom.
Image description
Alcoyana-Alcoyana, podría decir un nostálgico de la televisión de los 90 al ver el escenario actual: los propietarios (y los constructores) tiene un excelente precio de venta para los inmuebles y los inquilinos tasas y acceso al crédito hipotecario en condiciones relativamente favorables.
Los inmuebles “caros” (ya se sabe, todo precio es relativo) tienen un contexto mundial (largos años de tasas muy bajas) y un alto componente local donde confluyen la escasez y el costo de la construcción tradicional, según remarca el analista Mariano Sardans, de FDI, Gerenciamiento de Patrimonios. “Los costos de construcción deberán bajar indefectiblemente con la incorporación de la construcción en seco; a mis clientes les digo que es un momento ideal para desprenderse de sus inmuebles tradicionales, con alto costo de mantenimiento”.
Pero mientras avanzan los nuevos modelos de construcción steel (o wood) frame, miles de inquilinos se entusiasman con un contexto de inflación a la baja y créditos hipotecarios tentadores: “si da la relación ingreso-cuota, también creo que es un buen momento para tomar un crédito hipotecario -abunda Sardans-; es que las líneas con UVA (inflación) y 4 ó 5% de interés anual son muy atractivas, si se mira que la tasa activa de un bono Discount rinde casi lo mismo. En términos bancarios, el “spreed” (diferencia de tasas activa y pasiva) es llamativamente pequeña.
Claro que eso es un marco también relativo: si el gobierno no logran hacer converger la inflación a su plan de metas y los salarios no siguen el ritmo del CER-UVA, se producirá una divergencia entre la cuota y el salario que -hipotéticamente- podría complicar el repago de créditos. Acelerando el círculo vicioso, una caída de los precios de los inmuebles podría completar un panorama complejo para los bancos.
También podría pasar lo inverso: un círculo virtuoso donde el éxito de los créditos hipotecarios potencie el sector, se fortalezca la economía y se generen más viviendas a mejores precios, todo de forma escalonada y armoniosa.
Ambos cosas son posibles. Como alguna vez nos enseñó Mario Blejer, puesto que el futuro es único, los optimistas y pesimistas llegarán en 5 años al mismo lugar de la realidad, hoy incierto. La gran diferencia es que los optimistas habrán transitado con más alegría ese camino.