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- A pesar de las señales de estancamiento que muestran algunos sectores de la actividad económica, el mercado de parques industriales presenta valores estables.
- El valor promedio ponderado para la venta en parques industriales se ubica actualmente en USD $ 72,20/m2, levemente por encima del mismo valor del semestre anterior.
- Los valores de Alquiler para depósitos Clase A y A+ promedian los USD $ 6,46/m2/mes (asking price) y han permanecido relativamente estables si se compara el primer semestre de este año con el mismo período del año anterior.
El área de Marketing y Research de CBRE Argentina ha lanzado un nuevo reporte sobre el mercado de real estate industrial correspondiente al primer semestre de este año.
El análisis se basa en una muestra tanto del mercado de parques industriales, como de centros logísticos y depósitos premium circunscriptos a zonas específicas del GBA y comprenden un relevamiento de 33 parques industriales y 44 centros logísticos y depósitos distribuidos en tres zonas del conurbano bonaerense: Norte, Oeste y Sur.
En una coyuntura en la cual la evolución de la producción industrial muestra bajas respecto del primer semestre del año anterior y el costo de la construcción aumenta, la demanda de nuevos espacios no se dispara aún en un contexto en que la capacidad instalada se encuentra al límite de la saturación.
En lo que se refiere a centros logísticos y depósitos premium específicamente, más de 500.000 m2 se han incorporado durante esta primera mitad del año a la muestra que compone el inventario de este reporte, su mayoría en el Corredor Norte.
El Corredor Norte sigue siendo la zona con mayor superficie rentable y disponible en alquiler. Dentro de las principales incorporaciones a esta zona se encuentran Parque Industrial Campana con 15.139 m2 disponibles, y depósitos nuevos en Tortuguitas Otto Krausse con 15.000 m2 y 10.000 m2. La incorporación de estos nuevos depósitos en dicho corredor ha hecho que las tasas de vacancia en este Corredor se disparen.
El Corredor Sur se encuentra segundo en volumen de stock con 364.100 m2 de inventario, y con unos escasos 24.100 m2 disponibles actualmente que lo posicionan como el submercado más saturado con una vacancia del 6,6%.
El Corredor Oeste por su parte presenta el inventario más acotado pero se ubica primero en la medición de la vacancia con un 23,1% del total de los espacios vacantes. Este Corredor recientemente incorporó a su stock Good Park con 12.000 m2 disponibles.
Los valores de Alquiler para depósitos Clase A y A+ promedian los USD $ 6,46/m2/mes (asking price) y han permanecido relativamente estables si se compara el primer semestre de este año con el mismo período del año anterior.
Los valores de alquiler en el Corredor Norte se ubican actualmente entre los USD $ 4,50/m2/mes y los USD $ 9,30/m2/mes, presentando una minúscula caída en comparación al semestre pasado. Por su parte, el Corredor Sur presenta asking prices de entre USD $ 5/m2/mes y USD $ 6/m2/mes, manteniéndose estable. El Corredor Oeste, también ha mantenido sus valores de renta, ubicándose entre los USD $ 5/m2/mes y los USD $ 8/m2/mes.
En lo que refiere a Parques Industriales, el Corredor Norte tiene 1.290.000 m2 vacantes que representan un 50% del total de espacios disponibles. El Corredor Oeste se ubica en segundo lugar, con un 26% de la vacancia, o sea 668.000 m2 libres. El Corredor Sur por su parte presenta 615.000 m2, cifra levemente menor con respecto al Corredor Oeste.
Los valores de venta más altos en parques industriales se encuentran actualmente en el Corredor Sur, con un precio promedio pedido de USD $ 88,72/m2, seguido por el Corredor Norte con USD $ 75,89/m2y por último el Corredor Oeste con unos distantes USD $ 66,80/m2. Si bien todos los submercados analizados han presentado alzas en sus precios de venta, el valor promedio ponderado se ubica actualmente en USD $ 72,20/m2, levemente por encima del mismo valor del semestre anterior.
Dentro de los parques industriales relevados, el que presenta el valor de venta más alto es Parque Industrial Oeste y Parque Industrial Ecoeficiente Moreno ambos con un asking price de USD $ 150/m2, y ambos ubicados en el Corredor Oeste.
Por otra parte, el parque que actualmente presenta el menor valor de venta es el Parque Industrial Zárate (ZPI) en el Corredor Norte con USD $ 35/m2, seguido por Sector Industrial Cina-Cina y Parque Logístico Industrial Zárate, ambos con USD $ 45/m2.
A diferencia de lo que pueda estar sucediendo en otros sectores del mercado inmobiliario argentino, los parques industriales se han ido fortaleciendo en el tiempo siendo cada vez más atractivos para las PyMES y empresas multinacionales. Entre las ventajas que presenta la radicación en parques industriales se encuentran el abaratamiento de costos, el hecho de compartir gastos entre diferentes empresas y los beneficios impositivos y fiscales previstos. Asimismo, las empresas logran tener más competitividad ya que centralizan en un mismo lugar los procesos productivos, pueden desarrollar servicios específicos y agrupar clientes y proveedores en una misma zona.
Actualmente el país cuenta con 315 parques industriales, cifra que hace 10 años se encontraba en el 25% de la realidad actual. De ellos, 80 están situados en la Provincia de Buenos Aires, territorio que muestra la mayor cantidad de suelo industrial del país.
A diferencia de otros sectores, el mercado inmobiliario industrial no ha visto disminuir su demanda ya que la restricción a las importaciones ha determinado especialmente por parte de PyMES un proceso de sustitución de importaciones que ha estimulado la demanda de espacio en galpones y centros logísticos.
En una comparación regional se observa que Buenos Aires se posiciona entre las cuatro ciudades más caras luego de San Pablo, Ciudad de Panamá y Santiago de Chile en lo que refiere a depósitos y centros logísticos dentro y fuera de los parques industriales. Argentina presenta valores estables que hablan de un saludable equilibrio entre inventario y demanda y muestran al mercado del real estate industrial como un lugar de resguardo de valor.
