Informe Económico Semanal del Banco Ciudad

LA SEMANA EN POCAS PALABRAS

Desde la crisis del 2002, la inversión en ladrillos ha probado ser una de las más seguras y rentables. Los precios del m2 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires acumulan aumentos en dólares que van desde el 220% en zonas nuevas y acomodadas como Puerto Madero, hasta el 150% en “clásicos” como Flores. En el interior del país, se observó un fenómeno similar, al volcarse parte de la renta del agro a la inversión en ladrillos, uno de los activos históricamente más seguros en economías como la argentina.

Incluso en los duros años 2008 y 2009, los precios de las propiedades se mostraron “blindados” frente a la crisis. En ese período, el tipo de cambio se depreció 15%, las tasas se dispararon y los depósitos cayeron, pero los precios de las propiedades no se movieron. En un contexto de bajo apalancamiento y acotada contracción del empleo, lo que sí hubo fue una feroz disminución en el número de operaciones inmobiliarias, ya que los que tenían su propiedad no querían venderla (hasta ver cómo se acomodaban las variables macro) y los demandantes no querían comprar (por iguales razones). En otras palabras, cayeron simultáneamente la oferta y la demanda de propiedades, sin moverse las cotizaciones.

Sin embargo, tras la fuerte recuperación que siguió a la crisis, ya empiezan a observarse claras señales de desaceleración, tanto en la cantidad de operaciones como en los precios de las propiedades. En 2010, el número de escrituras se recuperó 21%, tras contraerse un 25% en 2009; presentando los precios de las propiedades un alza del 24%, hasta niveles récord. En lo que va 2011, si bien los datos siguen siendo auspiciosos en términos de niveles, el ritmo de crecimiento de la cantidad de escrituras y sus valores promedio evidenció una marcada desaceleración, con subas del 5% y 14% a/a, respectivamente.

Así, los últimos datos del mercado inmobiliario comienzan a reflejar el típico stress pre-electoral, anticipando un tercer trimestre movido en términos financieros. En junio la demanda de dólares del sector privado saltó a cerca de USD 2.250 millones por segundo mes consecutivo, duplicando los niveles del primer trimestre y sumando USD 10.000 millones en lo que va del 2011. Esta fuga de capitales se acerca peligrosamente a la verificada en todo el 2010 y en el año superaría holgadamente la del crítico 2009 (USD 14.100 millones).

De mantenerse en estos niveles, la demanda de divisas chocaría, a su vez, con una menor oferta de dólares por motivos estacionales, tras la salida de buena parte de la cosecha de soja durante el segundo trimestre. Si se toma como referencia el promedio de los últimos cuatros años, la liquidación de exportaciones de cereales y oleaginosas crece cerca de un 70% en el segundo trimestre, para luego caer un 20% en el tercero y un 30% adicional en el cuarto.

A nivel “micro”, los principales perjudicados por este escenario de mayor incertidumbre “macro” local y externa (derivada esta última de la crisis en Europa y las tensiones en EE.UU.) serían el mercado inmobiliario y las ventas de durables. Los fondos (flujos y algunos stocks) que los privados antes dedicaban a comprar dólares, casas y durables para cubrirse de la inflación, ahora comienzan a dedicarse a la compra de dólares, algo que tímidamente empieza a notarse en las ventas de propiedades y bienes durables.

En las últimas semanas hubo una lluvia de avisos con rebajas en electrodomésticos, en un claro intento por capturar parte del cobro del medio aguinaldo, hoy dedicado a comprar dólares “baratos” a $/USD 4,15. En el caso de las propiedades, si bien la cantidad de escrituras rebotó un 6% interanual en junio, tras contraerse en mayo y abril (-1,3% a/a), el ritmo de aumento resulta la mitad del de enero y una sexta parte del observado hasta mediados de 2010. En este contexto, es esperable cierto enfriamiento de las ventas de propiedades y un amesetamiento de los precios de los inmuebles en los próximos meses.

Pensando a mediano plazo, para el mercado inmobiliario resultará clave el rumbo de la política económica después de octubre. Si el nuevo gobierno avanza en una suba de tasas para frenar la inercia inflacionaria y/o un deslizamiento más agresivo del tipo de cambio para compensar la inflación pasada, la demanda de inmuebles (como opción de inversión) se verá inicialmente resentida, para luego tender a normalizarse. Si, por el contrario, se mantiene la estabilidad cambiaria y las bajas tasas de interés, la demanda de inmuebles (como cobertura) se mantendría firme en el corto plazo, aunque con crecientes probabilidades de sufrir abruptas correcciones a mediano plazo.

Como en todos los ámbitos, las situaciones extremas son malas, y la situación ideal para el desarrollo sostenido del mercado inmobiliario sería el avance en un esquema de reducción gradual de la inflación, el cual resulte lo menos disruptivo posible, permitiendo una mayor profundidad del mercado de crédito.