Informe sobre evolución de escrituras de compraventa en octubre 2010 - Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

Escrituras compraventa en la Ciudad de Buenos Aires octubre 2010
Cantidad de actos: 5.246, aumentaron 6,7% respecto de octubre 2009
Monto total de operaciones: $2.032,8 millones, subió 42,2% anual
Valor promedio de las transacciones: $387.496, se incrementó 33,3% anual

El relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de actos escriturales arrojó en octubre de 2010 una retracción estadística de 7,2% en comparación con septiembre, a 5.246 compraventa de inmuebles ubicados en esta demarcación, por un monto total de $2.032,8 millones, con un valor promedio de $387.496, equivalente a u$s97.927, al tipo de cambio medio del mes de 3,957 pesos por dólar que informó el Banco Central.Dichos valores representaron sendos incrementos en comparación con un año atrás de 6,7% en los actos y de 42,2% en el importe en pesos involucrado, que determinaron subas en ese período de 33,3% en el valor medio en moneda nacional y 28,9% en el equivalente en dólares.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires e INDEC
En la comparación intermensual en octubre la retracción de los actos fue sólo nominal, porque respondió esencialmente al efecto de la reducción de la cantidad de días hábiles para celebrar el acto de escrituración de la compraventa de inmuebles de 22 a 20. De ahí que, por el contrario, en términos de registros promedio diario se verificó un modesto aumento de 2%, pero que adquiere relevancia porque revirtió un período de tres meses consecutivos de leves disminuciones.El fenómeno se torna más relevante en el cotejo en valores corregidos por estacionalidad, habida cuenta de que históricamente octubre suele ser más activo que el mes precedente. Y en este caso, pese a contraerse nominalmente el indicador desestacionalizado experimentó un crecimiento de 7,4%, también cortando una racha de un trimestre de baja de las operaciones.De este modo, pareciera asistirse a un nuevo impulso del mercado en el actual contexto de aceleración de la inflación, tanto en la medición del INDEC, como más aún en los cálculos de las direcciones de estadística de diversas provincias y de consultoras privadas, al recobrar dinamismo el uso del crédito hipotecario por parte de los bancos.
Los datos del Banco Central correspondiente a octubre mostraron que el monto global de préstamos con garantía real sobre la vivienda, para todo el país, aceleró el aumento de 6,8% en valores nominales en septiembre, en comparación con un año antes, a 8,5%, al sumar 19.178 millones de pesos el mes siguiente.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, INDEC y Banco Central Y si bien dicho monto corresponde al total nacional y no todas las operaciones con garantía hipotecaria están vinculadas con actos de compraventa de inmuebles, y menos aún de viviendas, constituye un claro indicador de referencia para explicar el mejor desempeño de esta actividad.
Más aún, cuando los otros actores importantes para definir el comportamiento del mercado se han mantenido en una senda a favor de las transacciones, ya que persistió la virtual estabilidad del tipo de cambio y las tasas de interés promedio de los créditos hipotecarios aumentaron sólo cuatro décimas de punto porcentual, a 14,35% anual, según los datos del Banco Central, los salarios promedio de la economía se elevaron a tono con la inflación estimada por las consultoras privadas (25,7%) y el rendimiento ofrecido por la colocación del dinero en un plazo fijo fue de sólo 10,2% anual, con lo que apenas protege menos del 50% de los ahorros en pesos del efecto de la suba promedio de los precios al consumidor del conjunto de la economía.
Un dato distintivo de octubre fue que si bien la menor cantidad de días hábiles para realizar los actos de escrituración se manifestó en la mayor parte de los segmentos del mercado, se observó una excepción que fue la franja comprendida entre 250 mil y 900 mil pesos, la cual se expandió 0,7%. Fue justo ese estrato y el siguiente los que más avanzaron en la representatividad sobre el total de actos en comparación con un año antes, acicateados por el efecto inflacionario a tasas de dos dígitos altos y el atractivo que representa el costo de financiación de la compraventa, en particular para los sectores que ya cuentan con la casa propia y buscan evolucionar hacia propiedades de mayor metraje y confort. En términos del total de las transacciones inmobiliarias en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires las estadísticas del Colegio de Escribanos de la C.A.B.A. dieron cuenta de que las franjas de hasta $250 mil pesos pasaron en el término de doce meses de representar casi dos tercios de los actos, a menos de la mitad del total, mientras que el segmento de $250 mil a 900 mil se elevó de 33,7% a 45,5% y el siguiente de 4,1 a 6,6% por ciento.
Considerado en valor medio de las escrituras, los datos muestran que la fracción de mayor precio alcanzó una proporción del orden de 63% en el caso de la ubicada entre el equivalente a u$s63.000 y u$s227.000, y casi 19% en el top del mercado, es decir de más de 900.000 pesos. En tanto, las de hasta $150 mil pasaron representar poco menos de 6% del total y la siguiente, de 150 a 250 mil pesos, concentró el 12% restante. De ahí que el mercado sigue dando claras muestras de superación del escenario contractivo del año anterior, aunque todavía no alcanzó, en términos de cantidad de actos, los altos valores promedio de 2007 y 2008.

Eso es lo que se ve en el desempeño acumulado de los primeros diez meses, en línea con lo evidenciado en la mayor parte de los sectores de actividad de la economía, en particular en el segmento de bienes durables.
Las escrituras de compraventa de viviendas en la Ciudad sumaron entre enero y octubre 49.184, registrando un incremento de 23,7%, tras la severa baja de 31,6% ocurrida en similar período de 2009. De ahí surge que la recuperación del mercado todavía se mantiene alejada de los altos registros del cuatrienio 2005 a 2008, y más aún respecto del récord anotado en 1998.
Por el contrario, medidos en valor, las transacciones siguen anotando máximos históricos en pesos, al ascender en diez meses a 17.930 millones, equivalente a un incremento de 50,5% que permitió superar con creces el efecto de la contracción previa en 14,1% interanual.
Sin embargo, semejante aumento de los valores nominales estuvo fuertemente influenciado por el fenómeno inflacionario, habida cuenta de que medidas en términos de dólares, los casi u$s4.600 millones del período bajo análisis aún persiste un 2% por debajo del récord de 1998, cuando ascendió al equivalente a u$s4.700 millones.
No obstante, los cambios en la segmentación del mercado, como en el precio promedio de las operaciones, el cual en términos de dólares se elevó 18,2% entre enero y octubre respecto de igual período del año anterior, muestra el efecto de la creciente participación de inversores residentes, como procedentes del resto del mundo, altamente propensos a refugiar sus ahorros en propiedades, dada la baja variación del tipo de cambio y el reducido rendimiento de las colocaciones a interés respecto de la tasa de inflación interna.


Ese fenómeno se manifiesta en una carrera claramente ascendente del valor promedio de las transacciones, tanto en pesos, como también en dólares, en una magnitud que excede con creces a la variación del valor medio del metro cuadrado, tanto de las unidades usadas como nuevas.
En ese sentido, en el corriente año se ha observado un importante lanzamiento de propiedades con amenities en los barrios más selectos de la Ciudad que también han contribuido a elevar el valor promedio de las operaciones.

Cantidad de Actos Actos promedio diario Cantidad de Actos Desestacionalizado Valor medio en pesos Valor medio en u$s Valor medio en Salarios, veces
Ene-08 4.301 195,5 269,7 271.060 86.204 124,3
Feb-08 5.426 258,4 346,2 247.923 78.499 111,4
Mar-08 4.622 256,8 268,1 204.896 64.927 91,2
Abr-08 6.043 287,8 263,1 266.098 84.035 115,9
May-08 6.424 305,9 285,0 219.111 69.535 93,3
Jun-08 6.047 302,4 323,3 248.895 81.782 103,8
Jul-08 6.852 311,5 293,4 221.432 73.298 90,3
Ago-08 5.707 285,4 269,0 226.930 74.845 88,4
Sep-08 6.246 283,9 258,6 232.293 75.361 89,1
Oct-08 6.503 282,7 271,1 250.187 77.242 94,8
Nov-08 5.224 261,2 283,3 258.093 77.529 97,2
Dic-08 5.931 312,2 243,1 252.348 73.721 94,1
Ene-09 2.573 122,5 169,0 285.465 82.409 105,6
Feb-09 2.524 126,2 169,1 244.923 69.749 90,0
Mar-09 3.609 171,9 179,5 295.154 80.776 107,9
Abr-09 3.716 195,6 178,8 279.119 75.581 100,9
May-09 3.664 192,8 179,7 271.772 72.959 97,3
Jun-09 4.280 203,8 217,9 302.459 80.268 106,8
Jul-09 4.217 191,7 180,6 290.673 76.292 100,2
Ago-09 5.329 266,5 251,2 353.700 92.109 120,1
Sep-09 4.937 224,4 204,4 329.929 85.919 110,4
Oct-09 4.917 234,1 224,6 290.723 75.986 95,3
Nov-09 5.149 245,2 265,9 313.132 82.165 101,9
Dic-09 6.754 355,5 276,9 314.991 82.783 101,6
Ene-10 3.431 171,6 236,7 375.091 98.604 119,6
Feb-10 3.328 166,4 223,0 382.543 99.336 120,6
Mar-10 4.928 214,3 223,7 340.447 88.130 105,0
Abr-10 4.802 240,1 219,5 336.440 86.801 102,4
May-10 5.169 258,5 240,8 369.327 94.699 110,3
Jun-10 5.612 267,2 285,7 348.032 88.637 99,7
Jul-10 5.536 263,6 248,3 371.942 94.522 103,8
Ago-10 5.477 260,8 245,9 366.325 93.023 99,7
Sep-10 5.655 257,0 234,1 374.220 94.691 99,8
Oct-10 5.246 262,3 252,0 387.496 97.927 101,0
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires e INDEC

Variación
% anual Cantidad de Actos Valor
medio $ Valor
medio u$s Salario
medio Tasa de interés a plazo fijo,
% anual Costo vivienda multifamiliar, $ m2 Indec
Ene-08 (5,3) 36,3 33,7 22,9 9,3 20,2
Feb-08 22,3 37,0 34,6 24,1 8,6 20,6
Mar-08 (26,0) (9,1) (10,7) 24,1 8,8 19,9
Abr-08 34,5 35,5 32,2 25,0 7,8 23,2
May-08 7,2 (8,9) (11,0) 26,0 11,3 21,1
Jun-08 (7,8) 12,4 13,7 25,0 12,3 20,7
Jul-08 8,4 8,5 11,8 24,6 11,1 22,3
Ago-08 (12,5) (11,5) (8,0) 25,4 11,8 21,2
Sep-08 1,4 16,8 19,3 25,8 11,0 23,7
Oct-08 (6,2) 26,5 23,5 25,3 12,3 21,8
Nov-08 (24,1) 30,9 23,3 24,3 18,0 20,8
Dic-08 (30,3) 21,7 11,6 23,8 16,9 20,1
Ene-09 (40,2) 5,3 (4,4) 23,9 13,3 19,5
Feb-09 (53,5) (1,2) (11,1) 22,3 12,2 18,7
Mar-09 (21,9) 44,1 24,4 21,8 12,2 19,0
Abr-09 (38,5) 4,9 (10,1) 20,4 12,9 14,8
May-09 (43,0) 24,0 4,9 18,9 13,3 14,5
Jun-09 (29,2) 21,5 (1,9) 18,2 13,1 14,5
Jul-09 (38,5) 31,3 4,1 18,4 12,9 11,1
Ago-09 (6,6) 55,9 23,1 14,7 13,0 11,0
Sep-09 (21,0) 42,0 14,0 14,7 12,7 9,2
Oct-09 (24,4) 16,2 (1,6) 15,7 12,4 10,4
Nov-09 (1,4) 21,3 6,0 15,8 11,6 10,2
Dic-09 13,9 24,8 12,3 15,6 10,5 10,3
Ene-10 33,3 31,4 19,7 16,0 10,4 11,2
Feb-10 31,9 56,2 42,4 16,5 10,2 13,0
Mar-10 36,5 15,3 9,1 18,5 10,2 13,5
Abr-10 29,2 20,5 14,8 18,8 10,1 15,3
May-10 41,1 35,9 29,8 19,9 9,6 16,9
Jun-10 31,1 15,1 10,4 23,2 10,1 17,6
Jul-10 31,3 28,0 23,9 23,5 10,3 18,3
Ago-10 2,8 3,6 1,0 24,8 10,1 20,3
Sep-10 14,5 13,4 10,2 25,4 10,3 21,1
Oct-10 6,7 33,3 28,9 25,7 10,2 18,7