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Estadísticas de escrituras - Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires - Agosto 2010

Escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires agosto de 2010
Cantidad de actos: 5.477, aumentaron 2,8% respecto de agosto 2009
Monto total de las operaciones: $2.006,4 millones, subieron 6,5% anual
Valor promedio de las transacciones: $366.325, se incrementó 3,6% anual


El relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires de actos escriturales arrojó en agosto de 2010 un leve retroceso mensual en relación a julio de este año, con 5.477 compraventa de inmuebles ubicados en esta demarcación, por un monto total de $2.006,4 millones, con un valor promedio de $366.325, equivalente a u$s93.023, al tipo de cambio medio del mes de 3,938 pesos por dólar.
Dichos valores representaron sendos incrementos en comparación con un año atrás de 2,8% en los actos y de 6,5% en el importe en pesos involucrado, que determinaron subas de 3,6% en el valor medio en moneda nacional y un virtual estancamiento en el equivalente en dólares.En la comparación intermensual, se verificó en agosto la segunda baja consecutiva en la cantidad de transacciones, aunque otra vez en un rango levemente superior a 1%, y la primera en el cotejo interanual en valores ajustados por estacionalidad, al descontarse el efecto de un día hábil más, fenómeno que no ocurría desde noviembre de 2009.En julio ya se había observado un punto de resistencia al ritmo de franca recuperación que desde fines del año anterior había comenzado a mostrar el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el cual parece confirmarse que no fue un hecho circunstancial, sino que respondería a una saturación, dadas las condiciones de contracción que muestran las líneas de crédito hipotecario en términos reales, es decir, ajustada por la tasa de inflación.
Los datos del Banco Central correspondiente a agosto dan cuenta de que el monto global de préstamos con garantía real sobre la vivienda, para todo el país, se estancó virtualmente en $18.516 millones, ya que apenas aumentó 3,6% en valores nominales en el transcurso de los últimos doce meses, cuando la tasa de inflación que mide el INDEC fue en ese período de 11,1% y la del consenso de las direcciones provinciales de estadística se elevó a 26%, determinando sendas contracciones en términos reales de 6,9% en los cálculos de la autoridad monetaria y de 17,8% en las estimaciones de los economistas de las consultoras privadas.Otra forma simple de medir la pérdida de fuerza de esa fuente de financiamiento de la actividad inmobiliaria es relacionarla con la totalidad de las transacciones inmobiliarias en esta jurisdicción en los primeros ocho meses. Un año atrás representaba el 202% del monto global escriturado en la Ciudad y ahora se limitó a 134 por ciento.Y si bien no todas las operaciones con garantía hipotecaria están vinculadas con actos de compraventa de inmuebles, y menos aún de viviendas, constituye un claro indicador de referencia para explicar el desempeño de esta actividad. Más aún, cuando los otros actores importantes para definir el comportamiento del mercado se han mantenido en una senda a favor de las transacciones, ya que persistió la virtual estabilidad del tipo de cambio, descendieron unas décimas las tasas de interés y los salarios promedio de la economía se elevaron a tono con la inflación estimada por las consultoras privadas.

La desagregación de las operaciones en función de los montos involucrados mostró en agosto que la mayor parte de los actos se concentraron en el segmento de 250.000 a 900.000 pesos, equivalente a un amplio rango entre el equivalente a u$s63.500 y u$s228.500, es decir unidades desde dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones hasta cuatro, según los barrios de la Ciudad. Sumó 2.335 actos, representando 42,6% del total, y un salto de más de 7 puntos porcentuales en la participación que había adquirido doce meses antes y 1,2 puntos frente a la proporción que tuvo en julio.
La franja previa, entre 150 y 250 mil pesos también ganó en relevancia, tanto respecto del mes anterior, como frente a los registros de agosto 2009, aunque con menor impulso, hasta representar el 27,7% del mercado.
Por el contrario, en el extremo de más de $900 mil, con 5,9% del total y 323 escrituras, que involucró mayormente a las unidades a estrenar de desarrollos inmobiliarios con detalles y servicios de alta categoría en varios barrios de la Ciudad, perdió incidencia, tanto en el comparativo mensual y más aún en el interanual.
En tanto la de menos de $150 mil, con 1.195 actos que explicó el 21,8% del total de las transacciones, acusó sendas disminuciones en su relevancia respecto de la que había ostentado el mes previo y en forma más marcada un año atrás.
El señalado estancamiento nominal de las líneas de crédito hipotecario y el pico de operaciones que se habían anotado en agosto de 2009 explicaron la pérdida de vitalidad del mercado en comparación con las altas tasas de reactivación que se verificaron en los primeros siete meses del año, al punto que los nuevos niveles de los actos no sólo no lograron superar los picos registrados entre 2005 y 2007, sino tampoco los correspondientes al último tramo de la convertibilidad, con la excepción del claramente recesivo 2001.
De ahí la insistencia en los últimos informes del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires de no confundir las altas tasas de aumento de los actos notariales vinculados con la compraventa de viviendas, con un real crecimiento del mercado, porque existe clara evidencia de que aún se estaba frente a un saludable proceso de reactivación a partir de índices de actividad muy bajos.
Eso es lo que se ve en el desempeño acumulado de los primeros ocho meses, en línea con lo evidenciado en la mayor parte de los sectores de actividad de la economía, aunque más alineado al impulso que caracterizó al segmento de bienes durables, como los automotores.
Sin embargo, la diferencia que surgió a partir de julio con el mercado de automóviles es que mientras éste pudo sostenerse con el aporte de los cuasi créditos personales y las líneas que empezaron a promover las compañías financieras de las terminales, la plaza inmobiliaria no contó con esa fuente de recursos para poder capturar la mejora del poder de pago del promedio de las remuneraciones.
Además, la aceleración del proceso inflacionario y la magnitud del monto promedio de las escrituras de compraventa, parecen haber comenzado a minar las decisiones de cambio de los propietarios y de los jóvenes inquilinos.
En el caso de los participantes del segmento top, todo indica que la alta fluctuación de las principales divisas y la incertidumbre sobre la velocidad de reactivación de la economía mundial, pese a las recientes correcciones alcistas que hicieron los economistas del Fondo Monetario Internacional, contribuyeron a menguar el volumen de operaciones motorizadas por inversores y residentes del resto del mundo.
De todas formas, los bajos registros del quinto bimestre de 2009 podrían volver a reeditar las altas tasas de aumento interanual de la cantidad de actos y montos de compraventa, y de ese modo gravitar en un nuevo cambio de expectativas que lleve a mantener tonificado el ritmo de actividad notarial.
Sin embargo, para que ese eventual repunte deje de responder a un “efecto estadístico” por la baja base de comparación y se transforme en un real impulso de las compraventa de inmuebles, con números próximos a los picos anotados en 2007, será menester que los bancos se lancen con propuestas atractivas para el conjunto de las familias.
Aunque previamente, según sostienen los máximos directivos de las entidades financieras, será condición necesaria que se reduzca la tasa de inflación, para que nuevamente el crédito hipotecario retome la senda alcista, con tasas de interés inferiores a 10% anual, de modo que posibiliten asumir deudas a más de diez años con valores de cuotas más próximos a los que hoy absorbe el alquiler de la vivienda.