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En enero de este año planteábamos la conveniencia de cancelar un crédito UVA con dólares ahorrados ante la expectativa de alta inflación y un dólar estancado. Quienes nos tomaron la recomendación tuvieron un gran beneficio porque entre enero y abril 2024 la inflación fue de 65% mientras que el dólar sólo subió 3% hasta ese momento, a diferencia de lo que venía pasando. Cuando lanzamos esa nota y video no había ofertas de créditos hipotecarios nuevos pero ahora se volvió a abrir la ventana de oportunidad. ¿Convienen estos créditos? ¿Qué podés hacer para prepararte en caso de que quieras sacarlos? La oportunidad de comprar tu casa como se hace en el mundoLa realidad es que los créditos hipotecarios son una buena noticia. Siempre que existan más opciones es mejor, más allá de la posición ideológica de cada uno. Porque antes directamente no tenías la opción de comprar tu casa con un crédito y ahora sí. Durante el tiempo que viví en Estados Unidos, recuerdo una reunión con otros colegas contadores norteamericanos en donde les contaba que en Argentina compramos las casas en un cuarto cerrado con los dólares (cara grande) sobre la mesa pero que al gas lo pagamos en cuotas y ellos se reían pensando que estaba haciendo un show de standup. Es que la vivienda en la que vas a vivir es un caso clásico de un gasto a financiar a largo plazo porque es un bien que vas a usar por mucho tiempo. Y en todos lados las casas se compran con financiación a largo plazo. Hasta ahora en Argentina sólo podía comprar su casa: · Quien recibía herencia o ayuda de sus padres o · Quienes habían logrado ingresos por encima de lo común. Ahora esta posibilidad se abre a quienes tienen ingresos y ocupaciones normales y eso es justicia social. Habiendo dicho esto, ¿cómo nos preparamos en este nuevo escenario?
Consideraciones no financieras sobre los créditosYa está lleno de calculadoras sobre cuánto te queda el valor de la cuota y qué nivel de ingresos tenés que tener en cada banco. Eso es algo que podés encontrar fácilmente. De lo que no se habla tanto es que la casa que compres tiene que estar alineada con tu proyecto de vida: · ¿Estás en pareja? Eso es algo que tenés que conversar porque de nada sirve que saques el crédito para comprar una casa que luego no sea del agrado de tu pareja. · ¿Estás pensando en tener hijos? También es algo a considerar porque no vas a comprar un monoambiente si te gustaría tener una familia grande. · ¿Tenés el proyecto de irte a vivir a otro país? Quizás sería mejor en ese caso postergar la decisión de comprar una casa para que no te impida mudarte de país. Para que te convenga comprarla tiene que ser una casa en la que proyectes vivir muchos años, por lo menos más de 10 o 15 años. Esto porque no es un bien del que puedas salir fácilmente en caso de necesitar venderlo. La decisión de comprar una casa con el crédito es algo que sólo debes analizar si contás con cierta estabilidad y previsibilidad en tu proyecto de vida a futuro. Suponiendo que la tenés, ¿cuál es el siguiente paso?
Empezá ya a ahorrar para el anticipoSi bien hay bancos que te financian hasta 100%, recomendamos que tengas ahorros porque de esa forma bajás tu riesgo de que el precio de la propiedad caiga y no sea suficiente para cubrir el préstamo. Y además tenés que pedir menos capital con lo cual la cuota es menor, lo que te da un margen de seguridad. Incluso si no estás convencido de sacar el crédito y terminás decidiendo no comprar la casa, porque alquilar también es una opción válida, el invertir para valorizar tus ahorros siempre te va a beneficiar.
Comprá lo que puedas comprarHay bancos que permiten sumar ingresos con la figura del codeudor o cogarante y de esa forma aumentar lo que te dan. Hay que tener mucho cuidado con esto porque en algunos casos ocasionó con los créditos anteriores que la gente comprara una casa más cara que lo que realmente podía afrontar. Porque esos cogarantes en realidad no van a aportar para pagar la cuota, entonces si tus ingresos en algún momento crecen un poco menos que la inflación vas a estar en aprietos. Muchos me dirán que esta figura sirve por la gran informalidad, porque hay gente que cuenta con ingresos no formales y de esa forma el banco les puede prestar. Pueden existir casos en que sea así pero siempre cuidá la relación cuota-ingreso real. Que no sea más del 25% o incluso idealmente que sea menos. Quizás hoy sientas que podrías pagar el 30% o 35% como cuota y te veas tentado por la figura del codeudor. Pero eso implica un gran riesgo porque te vas a quedar muy ajustado para pagar la cuota si en algún momento baja tu ingreso real, aunque sea levemente. El orden debería ser determinar qué cuota podrías pagar cómodamente y en base a eso para qué casa te alcanza para que puedas dormir tranquilo. También sería recomendable que lo saques por un plazo no mayor a 10 años, porque con más años la cuota no baja tanto y de esa manera no pagás intereses de más.
No te olvides del ajuste por inflaciónLa oferta de créditos hipotecarios actuales, si bien no tiene tasas muy altas, va ajustando el capital por inflación. Esto parece una obviedad, pero luego de la tanda anterior de créditos muchos se plantearon “estafados” por ese ajuste, que estaba explícito en las condiciones del préstamo. Es que en Argentina estamos acostumbrados a poder licuar las deudas y que las paguen otros. Es importante que entiendas que en este crédito no se puede licuar en pesos (en dólares si se pudo en la tanda anterior) y eso implica un cierto riesgo en caso de que tus ingresos no le puedan seguir el ritmo a la inflación. Pero también es lo que le da sustentabilidad al sistema dado que no depende de un subsidio estatal. Es clave que analices la capacidad de tus ingresos de seguir a la inflación en forma realista y conservadora. Incluso quienes tienen sus ingresos en dólares porque trabajan para el exterior deberían tener especial cuidado porque la inflación en dólares está creciendo mucho y por eso sería recomendable que dejen un margen de seguridad en la cuota.
Como todo lo que vale la pena en la vida, comprar tu casa es algo que requiere esfuerzo. No hay respuestas fáciles, cada persona deberá hacer su análisis personal para determinar si toma el crédito para comprar su casa. El solo hecho de mirar tus finanzas personales de cerca te pondrá en el camino de construir un capital.
Matías Daghero Presidente de Closing Bell Advisors Agente Asesor Global de Inversión CNV Matrícula 1.117 |
