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Ariel Venneri (*)
Hay algo peor que querer algo y no poderlo tener? Definitivamente si, tenerlo pero no poderlo usar !
En un mercado inmobiliario que viene atravesando la peor crisis de las ultimas décadas, en un contexto de profunda recesión económica desde mediados de 2018 y con el terrible impacto por la pandemia desatada en 2020, los estímulos y beneficios que trajo la ley de incentivo a la construcción privada (Ley 27.613) apuntalan una opción de inversión en economía real que puede ser la “estrella” de este duro año 2021, en un mercado donde otras opciones de inversión alternativas como las financieras y del mercado de capitales (acciones y bonos) presentan panoramas de incertidumbre, volatilidad y alto riesgo. Sin embargo la ley, sancionada el pasado 24 de febrero, hace ya más de un mes y medio que duerme el sueño de los justos a la espera de la reglamentación por parte del Poder Ejecutivo y las normas reglamentarias necesarias por parte de AFIP y BCRA.
En un mercado donde por diversos factores adversos, impera el “mal humor” inversor, y existe un sector como el desarrollo de obras privadas nuevas con una coyuntura favorable y de atractiva oportunidad para invertir, ha sido tan espectacular la noticia de la sanción de la ley sta l, como incompresible que se siga dilatando la chance de poder aplicarla plenamente.
Y cuando hablo de coyuntura favorable para invertir en desarrollo obra nueva no lo hago desde una “sensación” sino por datos duros, concretos. Veamos un poco:
• En términos estadísticos históricos (podemos tomar series de los últimos 30 / 35 años para grandes centros urbanos de nuestro país) el valor promedio de los m2 nuevos de inmuebles ha mantenido una tendencia sostenida de crecimiento.
• En gran medida, y para sintetizar, esto responde a que la inversión en inmuebles nuevos representa históricamente para nuestra inestable economía un refugio de resguardo de valor (similar al papel que juega el oro en otras economías occidentales en situaciones de crisis)
• La significativa devaluación del peso ocurrida durante el periodo 2018 / 2019 (336%), por encima de la inflación significó una caída abrupta del costo de construcción medido en dólares
• La fuerte retracción del mercado inmobiliario ocurrida en esos mismos años y que se prolongó y agravó a partir de la pandemia generó caídas de precios de distinta magnitud según zonas y tipologías.
• El mal “humor inversor” sumado a la necesidad en otros casos por la perdida de ingresos, ha contribuid al aumento de la oferta de inmuebles usados, factor que también retroalimenta la baja de precios.
• Los desarrollos de inmuebles nuevos, en la mayoría de los casos, se pueden pagar con pesos, lo que permite una dolarización de ahorros o ingresos, mucho más atractiva en tiempos de “cepo cambiario” como el actual.
• El actual contexto también ha generado muchas incertidumbres sobre el comportamiento de los activos financieros “tradicionales” (léase acciones y bonos), lo que genera búsqueda de alternativas más seguras y estables, como es el caso de inmuebles.
En este escenario tan particular (que si bien no es algo que no haya ocurrido en años anteriores pero que nunca se dio con un impacto tan profundo como el de estos últimos años) lo que sobran son oportunidades atractivas para invertir en proyectos inmobiliarios.
Pero vayamos por mas. Supongamos que a cualquiera de nosotros que analizara y entendiera la enorme oportunidad que presenta el contexto actual para invertir en desarrollo de obra nueva, se le diera la lámpara de Aladino Inversor para que la frote y le pida una par de deseos al genio económico. Que es lo primero que les vendría a Uds. a la mente en tren de pedir imposibles?. A mi me vienen dos:
• No pagar impuestos por la inversión (el “sueño del pibe” no?) • Si hubiera algún dinerillo non sancto (léase olvidado de declarar sin querer a AFIP) poder pedir perdón y usarlo para invertir (Se que no es el caso de ninguno de los sufridos lectores pero seguro que si el de muchos “amigos que conocen” no?) Muy bien, estos deseos increíblemente ya están concedidos, y no por el genio de la lámpara sino por los beneficios establecidos por la ley 27.613, especialmente dos:
1) Exención del impuesto sobre los bienes personales para inversiones hechas hasta el 31-12-2022, en obras privadas nuevas o en construcción (avance hasta 50%) más posibilidad de tomar como pago a cuenta de este impuesto por el mismo plazo el 1% de las inversiones realizadas
2) Posibilidad de blanquear fondos no declarados en los próximos 4 meses (si, solo 4 meses) para aplicar a este tipo de inversiones, gozando de los beneficios impositivos contra el pago por única vez de un impuesto que va del 5% hasta el 20% según el plazo que se efectué el blanqueo. Pedir más ya sería abuso, como decía mi abuela.
En este sector sin dudas los astros están alineados y el tren pasando por la estación, pero si no se reglamenta y hacen efectivos los incentivos fijados por la ley, muchos no van a querer subirse y esto sería una verdadera torpeza. Queda lógicamente un tema no menor, encontrar proyectos buenos llevados adelante por desarrolladores profesionales, idóneos y serios.
Como y donde encontrar esto….bueno eso es ya tema de otro articulo… Me despido muy respetuosamente. Animo!
(*) Consultor económico financiero de negocios / Docente Universitario / Fundador de MAHE PH ECO Desarrollos.
