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Oportunidad inmobiliaria: bajos costos en construcción despierta interés por combo lote + casa

El valor de la construcción en 2015 rondaba los u$s1.100 por m2 y hoy oscila los u$s500. Según los especialistas, comprar un terreno y construir, hoy es el negocio ideal, tanto para desarrolladores como para consumidores finales.


Se podría decir que la pandemia fue la estocada final para el sector de real estate, que venía muy golpeado por la crisis económica desde mediados del Gobierno anterior. A un inicio de año complicado, el Covid-19 le sumó al sector regulaciones que paralizaron la construcción y la comercialización de inmuebles. Medidas como el cierre de las inmobiliarias, la prohibición de realizar visitas físicas a las propiedades y la postergación de firmas de boletos pusieron en pausa a la industria.
Sin embargo, el sector del ladrillo ha demostrado en su historia que tiene la enorme capacidad de reciclarse ante las crisis. Y esta no parce ser la excepción a la regla. El dólar, indomable, impacta de lleno en los costos de la construcción, que históricamente se posicionaba para una vivienda llave en mano en 1.000 dólares por m2 con terminaciones estándar. Hace 2 años comenzó a bajar: prepandemia rondaba los u$s850 y hoy está en menos de u$s400.
El dólar impacta de lleno en los costos de la construcción, que prepandemia rondaba los u$s850 y hoy está en menos de u$s400.
El dólar impacta de lleno en los costos de la construcción, que prepandemia rondaba los u$s850 y hoy está en menos de u$s400.
Esto, sumado a la sobre oferta de terrenos en las afueras de la Capital Federal (que inevitablemente les baja el precio), a la necesidad de muchos porteños de migrar hacia lugares en contacto con la naturaleza y al boom del teletrabajo, genera una oportunidad de inversión inmobiliaria tanto para desarrolladores como para consumidores finales que cuenten con ahorros en dólares: el famoso combo de lote + la construcción de una casa.

Materiales, con precios de remate

“Definitivamente el momento de construir y comprar es ahora. Es fundamental aprovechar los precios de materiales rebajados hasta su mínima expresión en dólares de los últimos 10 o 20 años”, opina Tomás Coria, desarrollador y CEO del Grupo Coria. “Es clave pensar en obras rápidas para aprovechar esta situación de costos bajos, donde una persona que construye hoy podría incluso obtener hasta un 40% o 50% de rentabilidad”, afirma.
Coria hace la diferenciación entre una familia que quiere comprar para vivienda final y un inversor. “Si fuera una familia que construye una casa para vivir, la sugerencia sería aprovechar a incrementar la cantidad de metros a construir o mejorar la calidad. Si es un inversor, apuntaría a invertir en barrios de clase media, construir casas de unos 120m2 dónde hay una demanda enorme de alquileres y luego vender con un 50% de rentabilidad a los 2 años aproximadamente. Estamos convencidos de que el mercado inmobiliario se va recuperar rápidamente y estamos ante una oportunidad similar a la 2001 pero ésta vez para construcciones nuevas”, argumenta el especialista.
Para Daniel Muñiz, vocero del Grupo Construya, “los costos en dólares son los más bajos desde 2012. Hoy hay que aprovechar este momento para invertir en el sector y utilizar esta alternativa que, además, es muy rentable a mediano plazo y de bajo riesgo”.
Muñiz sostiene que “el bajísimo costo de obra planteado por el contexto económico argentino es una oportunidad atractiva para que las familias que cuentan con ahorros puedan avanzar en las decisiones de refacción, ampliación y construcción. De hecho, el Índice Construya (IC), que se elabora mensualmente registró un aumento del 26,95% con respecto a junio último. Con esta variación del índice desestacionalizado ya se acumulan 3 meses de suba sostenida”, explica Muñiz.
En el caso de los terrenos, Daniel Silva, CEO de M2spaces, acota que "sin duda es una oportunidad: nosotros en el caso de blü mantuvimos los precios, pero en dólar oficial. O sea que medido en dólar billete, por efecto cambiario, los lotes cuestan un 40% menos en dólar real. Además, ante la situación del cepo, hemos pasado nuestros precios de dólar oficial a pesos, actualizados por indice de la construcción. En síntesis, ya ni siquiera se paga en dólares oficiales, sino en pesos. Finalmente, hemos implementado plan de pago hasta 36 cuotas en pesos. Estas facilidades en la compra de lote se suman al bajísimo costo de construcción, por lo que estamos frente a una oportunidad excepcional", destaca.

La tercera ola migratoria

El mercado inmobiliario porteño está iniciando la tercera oleada de migración. A mediados de la década del '90, con la construcción de la Autopista del Sol (Acceso Norte), las mejoras en del Acceso Oeste y en las autopistas La Plata y Ezeiza-Cañuelas, miles de familias migraron a barrios privados y countries de la provincia de Buenos Aires.
Esto, sumado a la accesibilidad al crédito bancario de esos tiempos estimularon a muchos porteños a emigrar en busca de otro estilo de vida. El objetivo era vender el departamento en la ciudad de Buenos Aires y por el mismo valor, mudarse a casas de mayor superficie con espacios verdes.
Un segundo renacer se vivió a partir de la crisis del 2001. A la salida de la convertibilidad, cuando el dólar incrementó su valor (pasando de 1 peso por dólar a valores que oscilaron en los años siguientes entre 3 y 4 pesos por dólar), el costo de la construcción medido en dólares bajó abruptamente. Quienes contaban con la divisa aprovecharon la oportunidad, generando un boom de nuevas construcciones.
"A partir de la llegada de los nuevos habitantes también crecieron la infraestructura y los servicios: se instalaron colegios, centros médicos, bancos, polos comerciales y áreas deportivas, parques industriales y oficinas", señala Esteban Edelstein Pernice, director de Castex.
Según datos del INDEC de los censos 1991 y 2010, en dicho periodo Tigre pasó de 254.723 a 380.709 habitantes (un crecimiento del 49%), mientras que Pilar pasó de 130.187 a 298.191 habitantes (129%).

El efecto coronavirus

"Hoy estamos iniciando un nuevo periodo, en gran parte asociado a la aceleración de dos tendencias que ya existían, pero que se potenciaron ahora a partir de la pandemia: la búsqueda de calidad de vida y espacios abiertos (versus a la cuarentena), la obligación de mantener el distanciamiento físico/social y la implementación del teletrabajo", opina Edelstein Pernice.
"La experiencia de la cuarentena nos ha obligado a evaluar el espacio que habitamos, a valorizar el verde y los espacios amplios y abiertos que ofrecen los barrios cerrados versus las dimensiones y comodidades de un departamento en la ciudad", agrega y continúa: "No caben dudas de que la forma en que vamos a trabajar va a modificarse, y que se incrementará el teletrabajoMorgan Stanley, Barclays, Twitter, Facebook, Washington Post y Google son solo algunas de las empresas internacionales que han anunciado que acrecentarán el trabajo remoto pues se ha comprobado que es factible ser productivo desde los hogares".
Para el titular de Castex, "ganan ambas partes, el empleado ahorra tiempo y gastos de traslado y dispone de esos períodos para estar con su familia o realizar actividades placenteras y las empresas comprueban que se puede mejorar la productividad y la satisfacción de sus empleados al mismo tiempo que bajan sus costos de alquiler reduciendo el tamaño de sus oficinas centrales".

Teletrabajo, un factor clave

No hay dudas que el teletrabajo va a tener una enorme influencia en el desarrollo suburbano.
Seguramente el factor más importante para decidir la mudanza a las afueras de la city porteña es la posibilidad de acceder con el mismo presupuesto a una vivienda con más comodidades, mayor metraje, jardín, y acceso al verde más la práctica de los deportes que proveen los espacios comunes.
"El dólar hace 12 meses valía $45 y hoy se encuentra alrededor de $115, considerando un dólar MEP o dólar Bolsa, es decir, un crecimiento de 255% en 12 meses. Este aumento del dólar es comparable con el que motivó la oleada migratoria del 2002", dice Edelstein Pernice.
"Esta devaluación implica que el costo de construcción de una casa nueva, totalmente terminada y lista para mudarse, haya experimentado una baja del 50% (u$s1560 por m2 más IVA en diciembre del 2016 a u$s766 por m2 más IVA en abril de 2020). Este costo provisto por la empresa Victoria Homes incluye absolutamente todo: aprobaciones municipales, nivelación de terreno, riego y césped, espejos, alacenas, DVH, interiores de placards, y hasta la conexión de los servicios", continúa.
En otras palabras, el costo de arranque para construir una casa en un barrio cerrado hoy día cuesta la mitad que hace 4 años. El costo final va a depender del tipo de cambio y la inflación de los costos de construcción durante el periodo que dura la obra.
Cabe aclarar, además, que la mayoría de los municipios receptores (Pilar, Tigre, General Rodríguez, EscobarItuzaingó), entre otros, tienen actualmente mucha más experiencia que en las migraciones anteriores y cuentan con una completa oferta de servicios que incluye colegios; centros comerciales; cines; restaurantes; edificios de oficinas e incluso universidades.
"Hoy realmente no es necesario viajar a la gran ciudad para acceder a estas actividades y servicios, lo que facilita la decisión", concluye el especialista.


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