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Banco Santander agita el mercado hipotecario

Banco Santander ofrece mejores condiciones para atraer hipotecados de otras entidades. La batalla por la subrogación se recrudece.



Banco Santander revoluciona el mercado hipotecario al lanzar la oferta “Trae tu hipoteca al Santander” con la que pretende “robar” clientes hipotecarios de otras entidades.
El banco ofrecerá condiciones especiales en función del perfil del cliente, pero siempre intentará mejorar la oferta que ya tengan. El objetivo es atraer clientes rentables, es decir, con un alto perfil financiero, que a la larga establezcan una relación vinculada con la entidad.
Aunque esta oferta es la última en aparecer, no es la única, tal y como destaca Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, quien añade otras entidades como BankiaING y Myinvestor
El Santander busca clientes de rentas altas, fundamentalmente, y prueba de ello es su hipoteca bonificada, que rebaja con hasta 40 puntos básicos el diferencial para clientes con nóminas superiores a los 2.400 euros mensuales. 
El Santander busca clientes rentables, con buenos perfiles financieros. El pago de una hipoteca lo demuestra
Y es que las entidades saben que un cliente vinculado es un cliente rentable, puesto que contrata en mayor medida tarjetas, créditos personales y productos de inversión. Además, la relación es mucho más duradera.
"Los clientes tienen que ser más solventes que los que financian la compra ya que han demostrado ser capaces de pagar sus cuotas durante años", insiste Riera. 
La oferta del Santander implica una rebaja de la cuota, dependiendo del perfil del cliente, matiza la entidad que preside Ana Botín, y la oferta se da tanto para hipotecas a tipo variable como a fijo así como para primera y segunda residencia.
El importe y el plazo del crédito original se mantendrían, aunque la entidad matiza que el capital máximo no podrá superar el 70% del valor de tasación de la vivienda (60% si es una segunda residencia).

La batalla por la subrogación

Las entidades bancarias saben que con el mercado hipotecario prácticamente parado, la mejor opción es la subrogación. 
Por citar un ejemplo: la compraventa de viviendas se desplomó el 34,1% en abril. Y aunque es cierto que estaba vigente el estado de alarma, también es verdad que la incertidumbre y el desempleo no son las mejores circunstancias para que aumenten el número de operaciones.
En cambio, sí que aumentó el número de consultas de los clientes vinculadas con la subrogación, ya que es mucho más barata, un 0,5% en comisiones, frente a los gastos de cancelación de la hipoteca antigua y los del registro de la nueva. 
En estos casos, desde el Santander asumen los gastos de registro y notaria.
Se da la circunstancia de que los créditos de años anteriores son mucho más caros que los actuales. Así, para una hipoteca a tipo variable, el diferencial podría situarse en torno al 1,79% firmado hace seis años frente al 1% actual.
Lo mismo sucede con las hipotecas a tipo fijo, por lo que el cliente bancario se podría ahorrar en torno a los 30.000 euros. 

La guerra de las hipotecas a tipo fijo continúa

Sin embargo, las entidades financieras llevan años inmersos en una guerra hipotecaria especialmente en el terreno de las hipotecas a tipo fijo puesto, que les sale mucho más rentable. 
Así, Kutxabank ofrece una con un diferencial del 1,60% a 25 años, de las más competitivas del mercado. 
La razón hay que buscarla en la cotización del euríbor y en la política de los bancos centrales.
El índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas lleva cuatro años cotizando en negativo, en concreto desde el 2016, el mismo periodo que los tipos de interés al 0%.
Con lo cual les resulta muy difícil a las entidades financieras obtener rentabilidad a través de su negocio bancario tradicional. Es decir, captar pasivo y conceder préstamos. La única forma es mediante el cobro de comisiones, pero también les obliga a adoptar una agresiva política de cero comisiones si quieren captar clientes.
En cambio, las hipotecas a tipo fijo no sólo ofrecen estabilidad al cliente, con cuotas definidas durante toda la edad de la hipotecas, sino tambén al banco que puede planificar una serie de ingresos estables durante toda la vida del crédito hipotecario.

La intervención del BCE

El negocio bancario de hipotecas mejorará gracias a la intervención del Banco Central Europeo (BCE) durante la crisis.
Especialmente, desde que el BCE aprobó barras libres de liquidez, conocidas como TLTRO y la PELTRO de abril con condiciones muy beneficiosas. De hecho, los bancos obtienen liquidez medio punto del sistema, es decir, a un interés del -1%.
¿Esto que consecuencias tienen? Implica que el margen de beneficio para las entidades bancarias puede llegar a ser hasta dos puntos porcentuales, dependiendo del interés al que ofrezcan los créditos hipotecarios. 

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