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La incertidumbre post electoral, sumado al nuevo cepo cambiario implementado por el gobierno de Mauricio Macri, ha aumentado la parálisis de operaciones del ya golpeado real estate nacional. Con un contexto que aún presenta pocas certezas ¿Dónde conviene invertir? ¿Hay opciones seguras para sacar los dólares de abajo del colchón? Opinan los expertos.
Con un nuevo presidente electo que aún no ha dado demasiadas certezas sobre las políticas económicas que implementará en el corto y mediano plazo, la incertidumbre sigue siendo la regla que condiciona a los inversores inmobiliarios argentinos.
El real estate es una de las actividades económicas más dinámicas y siempre ha sabido encontrar alternativas a los períodos de crisis recurrente por los que atraviesa el país. En ese contexto, cuatro especialistas presentan alternativas de inversión que parecen hechas a medida de los tiempos que corren, tanto por la rentabilidad asegurada que ofrecen como por lo poco riesgosas.
Una de estas opciones es la de invertir en Estados Unidos, uno de los destinos favoritos de los desarrolladores inmobiliarios argentinos y que, de a poco, va sumando plazas a la ya tradicional de Miami donde los inversores locales se han asentado con fuerza hace ya muchos años.
Miriam Cortazzo es broker especialista en los mercados de Nueva York y Nueva Jersey. Para ella, la inversión en la Gran Manzana es hoy una excelente alternativa ya que “la nueva administración trajo consigo nuevas leyes, muchas de las cuales han beneficiado al mercado inmobiliario. El año pasado quizás no fue un gran año para Nueva York ya que se notó por primera vez que los precios no aumentaron al ritmo que lo venían haciendo. La apreciación giró en torno al 7% y 8 % anual mientras que otros años estuvo cerca del 15%. Sin embargo, a partir de febrero del corriente año Nueva York repuntó nuevamente la venta. Se observa algo más de quietud en los precios de departamentos de lujo y en edificios de menor porte como puede ser un estudio de 40m2 en Manhattan, el precio ronda los 900 mil dólares”.
Detroit es otro de los destinos poco frecuentes que más ha tomado fuerza en los últimos años y no son pocos los argentinos que ya han decidido invertir allí. Eduardo Pérez Orive, – creador de InvestDTW, broker en bienes raíces tanto en Michigan como en Florida y referente del mercado de Detroit en Argentina- señala que “desde hace algo más de dos años, Detroit se ha transformado en el destino de las inversiones inmobiliarias, no solo de Estados Unidos sino del mundo. El fenómeno económico que vivió y vive Detroit no se encuentra en ningún otro país. De ser la cuna de la industria automotriz del país y ocupar uno de los primeros cinco lugares como ciudad de Estados Unidos a sufrir la bancarota en 2013, hasta salir de la misma en el 2014. La ciudad se ha logrado reposicionar como un polo que, además de atraer el crecimiento de las plantas de la industria automotriz, se presenta como una ciudad tecnológica donde se radicaron empresas tales como Microsoft, Google, Linkedin y cientos de millenials que buscan convertir a Detroit en la Silicon Valley del noreste del país”.
Como explica Cortazzo, una de las ventajas de invertir en Estados Unidos es la posibilidad de sacar créditos para financiar la compra de inmuebles. “Se pueden conseguir créditos, de hecho hay programas que prestan entre el 70 y 75 % del valor de la propiedad. Lo importante es saber cuál es la finalidad y el uso del inmueble al momento de solicitar el crédito. A partir de la nueva ley de alquileres en Nueva York, resulta muy difícil y costoso (siendo extranjero) alquilar un departamento. Por eso, mi recomendación es que aquellas familias que tienen pensado enviar a alguno de sus hijos a estudiar allí y pensaban alquilarle un departamento, con lo costoso que es hoy en día es una buena opción analizar la posibilidad de pedir un préstamo y comprar”.
Además de esta ventaja, el mercado de Detroit ofrece un elemento extra que lo vuelve uno de los más atractivos para los inversores argentinos: el bajo valor del ticket. Según señala Pérez Orive, “la inversión ideal en una casa de tres dormitorios está en el rango de los $60 a $75 mil dólares. Son propiedades ya arregladas y en algunos casos hasta con inquilino. En Detroit hay casas desde los $990 dólares. No sirven para nada. El destino es la demolición”.
Además de la opción de Nueva York y Detroit, otra alternativa de inversión novedosa y muy interesante para los tiempos actuales es la llamada Covacation – Fractional.
Enrique Rebaudengo, socio de Covacations Group y experto en el tema explica en pocas líneas en qué consiste en sistema fractional: “Se trata de la adquisición de una propiedad y por lo tanto de una operación inmobiliaria. Se puede escriturar y su uso se administra a través de un fideicomiso, con todas las garantías y posibilidades que un inmueble ofrece: reventa, alquiler, enajenación fiduciaria, transmisión a herederos, etc. Quien adquiere una fracción se convierte en dueño en copropiedad del inmueble pudiendo utilizarlo en los tiempos convenidos, además de recibir las utilidades que su renta genere. El sistema ofrece beneficios tanto para los desarrolladores como para los compradores del Fractional Ownership, estimando un retorno a los desarrolladores del 50% y a los compradores la posibilidad de usar y/o alquilar sus fracciones con una renta del 5% anual más el uso y goce de su propiedad vacacional”.
Para Rebaudengo, “por la coyuntura político/económica del país, la industria del Real Estate se encuentra transitando un momento muy particular que genera entre otras cosas, una fuerte caída en la realización de operaciones inmobiliarias. Esto da lugar a la aparición de nuevos tipos de inversión, que trascienden lo tradicional y proponen nuevos paradigmas. A diferencia de la gran mayoría de las operaciones inmobiliarias, el fractional es una inversión de bajo costo e inteligente. Asimismo, su diversidad de uso la hace aún más atractiva ya que la misma ofrece varias opciones. Pueden tener uso vacacional y el propietario de la fracción utiliza sus semanas para vacacionar o puede también intercambiarlas para vacacionar en otro destino, ya sea local o internacional; también puede ceder su uso a familiares y amigos previa notificación. Finalmente, el uso más rendidor es el de renta e inversión, en el que el propietario puede alquilarlo por su cuenta o a través de COVACATIONS GROUP el tiempo que desee; o bien puede ceder a COVACATIONS GROUP las 4 semanas adquiridas recibiendo a cambio el 5% anual del valor abonado por los primeros 3 años. Es importante destacar que la renta generada por cada semana y cada unidad es exclusiva de cada dueño. Si bien los valores dependen de las unidades que se comercialicen, hoy el ticket promedio arranca en USD 15.000”.
Finalmente, otra de las opciones que más impacto ha generado en la escena del real estate locales el CoLiving, una modalidad que ofrece una rentabilidad interesante para los inversores de la mano del sistema de pool de rentas y que se presenta como un producto atractivo porque está diseñado para una demanda que crece en este contexto, porque la situación económica favorece la llegada de estudiantes, jóvenes profesionales y turistas.
Para Juan Mora, CEO de Casa Campus, principal operadora de CoLiving de América Latina, “la inversión en Casa Campus es una inversión segura, con respaldo inmobiliario, que te da acceso a una renta superior a la media del mercado y sin que el inversor tenga que ocuparse de nada. En el caso de Casa Campus Centro | 9 de Julio –su ultimo emprendimiento-, su plan de financiación en pesos y a cuatro años contempla que, además, en el tercer año del plan comienza la operación del edificio bajo la modalidad de Coliving y el inversor comience a percibir renta, lo que disminuye el valor de las últimas 12 cuotas”.
Para el CEO, algunas de las ventajas del CoLiving en Argentina son que se trata de “una inversión segura y con respaldo en el producto inmobiliario que más está creciendo en el mundo; una renta que supera a la de un alquiler tradicional, libre de vacancia y con la ventaja de que el inversor no tiene que hacerse cargo de nada y la tranquilidad de que se trata de un producto desarrollado y operado por una empresa con éxito probado en el país y en el exterior”.
Puntualmente sobre su último desarrollo, Mora apunta que se trata de “un ticket de ingreso bajo, con promedio de inversión de u$s 90 mil, financiación en pesos a 48 meses y el plus de que el edificio empiece a operar el último año. Además de una ubicación estratégica, lo que garantiza público cautivo. En un radio de 10 cuadras hay seis universidades, +30 oficinas corporativas, sedes administrativas de Gobierno y los puntos turísticos más importantes de la ciudad. Es una gran oferta de servicios y espacios para el Coliving. Se invierte en m2, la renta se percibe por todo el espacio/concepto con su valor agregado”, concluye.
La inversión en destinos poco frecuentes de los Estados Unidos como son Nueva York o Detroit, sumado a opciones novedosas como el fractional o el CoLiving, parecen posicionarse como las opciones más inteligentes en tipos de crisis e incertidumbre.
