Créditos hipotecarios UVA: batalla contra la inflación y la dolarización de inmuebles

El titular del Banco Central de la República Argentina (BCRA), Federico Sturzenegger, en una de sus primeras declaraciones como presidente de la Institución planteó que uno de sus principales objetivos sería reactivar los créditos hipotecarios. Sturzenegger afirmó que la vivienda es el principal activo de la mayoría de las familias en Argentina, pero que la cobertura del crédito hipotecario es casi nula. Mientras que en países como Chile o México los préstamos para vivienda representan, respectivamente, 19% y 10% del Producto Bruto Interno (PBI), en Argentina representan 0,77% del PBI.

A esto se le suma que en nuestro país existe un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas (2 millones de viviendas con problemas de calidad y 1,5 millones de viviendas que se necesitan construir) según estimaciones de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación.
Con el fin de atender esta problemática, en abril de 2016 se amplió la oferta de créditos hipotecarios con varias alternativas de plazos y tasas. La mayoría de estas alternativas incorporó como modalidad la tasa de interés variable. Los créditos bajo esta nueva modalidad están denominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). El valor de una UVA equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado. Hoy este metro cuadrado testigo se ubica en $19,60 y se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.
En los últimos años, los créditos hipotecarios en nuestro país se ofrecían a tasa fija. Estos créditos exigían ingresos salariales elevados a las familias que querían acceder al crédito y cuotas muy altas, producto de la elevada inflación, lo cual constituía la principal barrera de acceso al financiamiento para compra de vivienda. Mientras que la modalidad de tasa de interés variable, permite reducir un 60% los ingresos exigibles y la cuota inicial, ampliando así el universo de familias que pueden acceder a tales créditos.
Bajo la modalidad UVA, el capital residual se va actualizando con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVA. Por lo tanto, el éxito de este sistema sólo es posible en un contexto de descenso sostenido de la inflación.
Tanto bancos oficiales como bancos privados ofrecen créditos hipotecarios en UVA, incluso el relanzamiento del programa PROCREAR incorporó como novedad la modalidad UVA.
El hecho de que las cuotas y el capital estén atados a la inflación puede ocasionar algunos sobresaltos. Sin embargo, aquellos que hoy tienen un crédito hipotecario cuentan con una cláusula que los protege en caso de aceleración de la inflación. En tal caso, el banco debe dar la opción de prolongar el plazo.
Otro factor que genera sobresaltos es el comportamiento alcista del dólar. Sin ir más lejos, la semana pasada se puso a prueba el sistema cuando la suba del dólar encendió las alarmas. Esta suba del dólar afectó el valor de las propiedades, por lo tanto aquellas familias que tenían preaprobado o aprobado un crédito hipotecario vieron como la propiedad se les escapaba de las manos. Ante esta situación, los bancos oficiales rápidamente generaron mecanismos de protección para el tomador del crédito. El BNA flexibilizó las condiciones, elevando de 25% a 30% la relación cuota-ingresos y extendiendo de 30 a 40 años el plazo máximo de pago. Por su parte, el Banco Provincia incrementó automáticamente los montos de los créditos para compensar la suba del dólar; el Banco Ciudad trabaja para acortar los plazos de aprobación de los créditos que hoy van de 30 a 120 días; y el PROCREAR amplió el valor límite de la propiedad de $1.650.000 a $2.000.000. Por su parte, los bancos privados no implementaron ninguna medida de protección.
A pesar de la convulsión que generó el dólar la semana pasada, no hubo merma en la demanda de créditos hipotecarios en los bancos privados y al parecer sólo el BNA sufrió una menor demanda. Según un informe de la Jefatura de Gabinete, en julio se entregaron créditos hipotecarios por $5.085 millones, 36% más que en junio, impulsados por los créditos denominados en UVA. El informe destaca que casi tres de cada cuatro de los nuevos créditos están denominados en UVA y que esperan cerrar el 2017 con más de 50.000 préstamos otorgados. Todo parece indicar que esta primera batalla la ganó el BRCA.

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