Informe Mensual sobre Evolución de las Escrituras de Compraventa en la CABA elaborado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

El relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de actos escriturales determinó en el último mes de 2011 un punto de quiebre del movimiento expansivo que en términos interanuales acusaba desde mayo, al experimentar una contracción de 10,4% en comparación con diciembre de 2010, al totalizar 6.320 compraventas de viviendas.
El monto de las transacciones ascendió a $2.898,7 millones, 5,3% mayor al que alcanzó un año antes, con un valor promedio de $458.659, equivalente a u$106.914, al tipo de cambio medio del mes de $4,29 por dólar que informó el Banco Central. Dichos valores medios por operación representaron sendas subas en comparación con un año atrás de 17,5% en pesos y 9% en el equivalente en dólares, tendiendo a los niveles que se habían verificado en el primer bimestre de 2011.
El valor medio de las operaciones representó 92,3 salarios promedio de la economía, constituyendo una de las relaciones más favorables de los últimos siete años para que la población trabajadora pueda acceder al objetivo de adquirir la vivienda propia.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Banco Central e INDEC
Respecto de noviembre se verificó una expansión de las operaciones de 3%, variación que estuvo ampliamente por debajo de lo esperado por factores estacionales que impulsan a este mercado en el último mes del año, puesto que en valores desestacionalizados determinó una disminución de 22,3%, la cual fue la más significativa desde enero de 2009. Se ubicó en el equivalente a 246 actos por día hábil, el menor nivel desde julio de 2009.
Al parecer, el nuevo régimen de control de cambios que en forma conjunta pusieron en práctica la Administración Federal de Ingresos Públicos, con la convalidación previa de la de compra de dólares o euros por parte de los ahorristas e inversores, y del Banco Central de la República Argentina, al establecer nuevas normas a los bancos, alteró la fluidez con la que se movía el mercado inmobiliario.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Banco Central e INDEC
En diciembre de 2010 también se había verificado una retracción notable del mercado inmobiiario en comparación con el año anterior, aunque en una magnitud singularmente más atenuada, pese a que venía lanzado a un ritmo sustancialmente mayor, tras el receso de 2009.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Un repaso de la serie de los últimos 14 años permitió advertir que el nivel de transacciones de diciembre fue el tercero más bajo, detrás de los mínimos anotados en la crisis de 2001 y en el receso de fines de 2008 que generó el inicio de una larga crisis fiscal en las principales economías desorralladas y que afectó el desempeño de los denominados países emergentes.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
El acumulado de los doce meses del 2011 indicó que la mayor propensión de las familias, como de inversores, a demandar unidades con mejores prestaciones, a partir de la maduración de diversos desarrollos inmobiliarios y del reciclado de viviendas en zonas que se tornaron preferenciales, continuó impulsando el aumento del valor medio de los actos, a tal punto de alcanzar el nivel más alto de la serie histórica en la conversión a dólares, en la serie que se inicia en 1998.
La tonificación de la actividad en cantidad, pero principalmente en los montos transados, juntamente con la apreciación del peso en términos de poder de compra de moneda extranjera, determinaron que entre enero y diciembre se anotaran operaciones por el equivalente a u$s6.562 millones, el cual superó al récord previo de 2010 en 11,4% y el anterior, que regía desde 1998, en 16 por ciento.
En ese período se concretaron 64.031 actos escriturales, por un monto global de $27.201 millones. En el primer caso se trató del nivel más alto desde 2008, mientras que en el segundo marcó un récord en términos nominales, que también determinó una marca máxima en el equivalente en dólares. Este último fenómeno luce consistente con el auge que en los últimos 13 años se verificó en los desarrollos inmobiliarios del tipo premium, el cual no se ha detenido.
En comparación con similar período de 2010 se observó que el mercado se desenvolvió con más cautela, al punto que no pudo mantener el ritmo de expansión a tasas de dos dígitos porcentuales, subió 2,8% en cantidades, pese a que persiste más de 12% por debajo de los picos registrados entre 2005 y 2007, y 16,5% respecto del máximo de 1998. En términos monetarios el valor medio de las transacciones se elevó en 14,5% en pesos y 8,6% en su equivalente en dólares.
De ahí surge que el mercado mantiene un enorme potencial, si se tiene en cuento el notable aumento de la oferta de viviendas a estrenar que surgieron de los desarrollos inmobiliarios en la última década, tanto para el sector Premium, como para la franja de medianos ingresos de la población.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
De ahí que prevaleciera en el comportamiento del mercado inmobiliario porteño fue la creciente participación de las unidades con mayores prestaciones y ubicaciones preferenciales, fenómenos que determinaron que por quinto mes consecutivo el valor medio de las escrituras superara en diciembre el equivalente a 100.000 dólares.
Ese comportamiento adquiere mayor relevancia cuando se repara en que a diferencia de los años previos ahora tuvo lugar en un contexto de gradual corrección alcista de las tasas de interés.
Aunque en sentido favorable se observó una sostenida mejora del poder de compra del promedio de las remuneraciones, al punto de resultar en el promedio del 2011 la más alta desde 2004.
La apertura de los actos escriturales de compraventa en cinco segmentos, por rango de montos, dio cuenta de que los dos menores, que abarcan a las transacciones por hasta $250.000, es decir con un máximo equivalente a poco más de u$s60.000, volvieron a perder participación, al significar ahora 38,3% del total a favor de las escalas superiores, en particular la siguiente de hasta $500 mil, aunque no resultó menor el aumento de los actos en las franjas premium, de más del equivalente a u$s200 mil que ahora se aproximan a explicar un cuarto del mercado total.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La mejora del promedio de las remuneraciones en términos de metro cuadrado de construcción y también del valor medio de las transacciones, junto a la opción indiscutida como refugio de valor que representan los inmuebles no sólo para gran parte de los denominados inversores conservadores, tanto locales como del exterior, sino también para las familias residentes en el país, explica el sostenido cambio en la estructura del mercado, ya que van adquiriendo creciente preponderancia las unidades de más del equivalente a 100.000 dólares.
Justamente ese giro que fue tomando la plaza determinó la aceleración del aumento del valor promedio de las operaciones. De ahí que no se puede inferir de esos movimientos el comportamiento del precio medio del metro cuadrado al que se concretaron los actos.
La serie desestacionalizada reveló que la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles evidenció en diciembre una apreciable merma intermensual, la cual quebró una serie de cuatro meses consecutivos de alza.