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Buenos
Aires Industrial, 2S 2016
Rentas
estables con perspectivas positivas
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El Estimador Mensual Industrial presenta una disminución acumulada del 4,6% respecto a igual período del año anterior.
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En 2S 2016, el inventario de depósitos y centros logísticos Clase A/A+ llegó a 1,5 millones de m² cubiertos. La producción acumuló 52.000 m² en 2016.
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El espacio disponible en 2S 2016 arrojó un leve crecimiento en Clase A/A+ en términos interanuales.
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Las rentas para depósitos logísticos Clase A/A+ promediaron los US$ 7,18 por m² por mes.
Luego
de una prolongada contracción y desaceleración de la industria a lo
largo de 2016, hacia fines de año se observaron indicios de
recuperación en algunos rubros. Con expectativas estables a
optimistas, 2017 puede ser el año del tan esperado rebote.
Las
rentas de depósitos logísticos se mantuvieron estables con una muy
leve tendencia a la baja, acompañadas por un espacio disponible casi
sin variaciones en el segundo semestre de 2016.
Condiciones
económicas
La
economía lleva acumulada una caída interanual del 3,8% al tercer
trimestre. En septiembre la actividad económica sufrió otro revés
tras la retracción de manufacturas, automotrices y construcción. La
recesión se ha extendido más de lo esperado, generando mayor
cautela respecto de la recuperación.
Brotes
de reactivación se observaron en el mercado laboral a lo largo del
tercer trimestre gracias a mayor inversión pública en
infraestructura. Otros factores que contribuirían a la mejoría son
la recuperación de Brasil, principal socio comercial de Argentina,
una mejor cosecha para el año entrante y mayor inversión
extranjera, producto de las reformas económicas introducidas en
2016.
La
contracción del consumo privado encontraría un alivio a medida que
la inflación ceda y entren en vigencia las próximas paritarias. La
inflación, que ha sido unos principales desafíos a enfrentar por la
administración actual, que se ha propuesto recortar la inflación a
17,0% para el 2017. Las tasas de interés y las aumentos de servicios
públicos serán cruciales para tal objetivo.
En
2016 el sector de la construcción sufrió una profunda retracción.
De acuerdo al Índice Simplificado de la Actividad de la Construcción
elaborado por el INDEC, la actividad tuvo una caída interanual de
9,4% a noviembre de 2016. A lo largo de 2016, predominaron cifras
negativas en el índice, teniendo su depresión más profunda a
mediados de año. En contraste, el mercado laboral de la construcción
mostró una recuperación a partir de julio, reflejando variaciones
positivas (3,0% junio a octubre) en la cantidad de puestos de
trabajos en el sector privado; aunque dichas cifras se encuentran aún
por debajo de los niveles de 2015.
Los
costos de construcción han estado en alza a lo largo de todo 2016.
De acuerdo a la Cámara Argentina de la Construcción, el costo lleva
acumulado un 23,9% de aumento en los primeros once meses de 2016.
Asimismo, esto representa un 34,0% de incremento en términos
interanuales.
Asimismo,
en 2016 el incremento en costos de construcción se situó por
debajo de la devaluación del dólar.
Mercado
Industrial
Los
indicadores industriales marcan una caída en la actividad en el
2016. Las retracciones fueron más profundas en el primer semestre
del año, mostrando algunos repuntes en determinadas actividades
hacia los últimos meses. La capacidad instalada se mantuvo estable
con tendencia a la baja.
El
Estimador Mensual Industrial (EMI), elaborado por el INDEC (Instituto
Nacional de Estadísticas y Censos) presenta una caída acumulada del
4,6% a lo largo de 2016, respecto del año anterior. El indicador
exhibe retracciones en la mayoría de los sectores (bloques) que
componen al mismo, las industrias con las caídas acumuladas más
profundas fueron: metálicas básicas (-14,6%), tabaco (-8,4%) y
automotriz
(-8,3%). No obstante, en términos interanuales a diciembre, algunas industrias registraron reactivaciones, tales como la automotriz (31,4%), tabaco (3,0%) y caucho y plástico (2,0%); mostrando indicios de un repunte el la actividad.
(-8,3%). No obstante, en términos interanuales a diciembre, algunas industrias registraron reactivaciones, tales como la automotriz (31,4%), tabaco (3,0%) y caucho y plástico (2,0%); mostrando indicios de un repunte el la actividad.
La
industria alimenticia tuvo una reducción acumulada de 1,2%, respecto
al 2015, sin embargo, se observó un repunte sobre diciembre de 1,9%
interanual. Este rebote fue impulsado por los sectores de molienda de
cereales y oleaginosas, yerba mate y té, asi como carnes.
Por
otro lado, dentro de los ramos de mayor declive, se ubica la textil
(27,4%), producto de una baja en la producción de hilados de
algodón.
De
acuerdo al INDEC, la Utilización de la Capacidad Instalada de la
industria (UCI), nivel general, se situó en 63,6% en diciembre, un
0,9% por debajo del promedio anual de 2016. Producto de una menor
ociosidad de recursos, se observa un promedio de UCI de 65,8% en 2S
2016, siendo este el trimestre de mayor utilización de la capacidad.
Las
expectativas para el próximo trimestre son mayormente estables
(46,9%) a positivas (28,5%) para la demanda interna, de acuerdo a la
encuesta de expectativas del sector industrial elaborada por el
INDEC. Respecto a los exportadores e importadores, ambos grupos
anticipan estabilidad en el ritmo comercial (53,4% y 52,9%
respectivamente) con una inclinación positiva que supera a la
expectativas de contracción. La vasta mayoría de las compañías
encuestadas, 73,3%, no esperan cambios en la dotación del personal,
ni en la capacidad instalada (58,0%).
Inventario
y producción
Al
2S 2016, el inventario de depósitos y centros logísticos Clase A/A+
estaba compuesto por más de 40 naves logísticas que acumularon unos
1,5 millones de m² cubiertos. El Corredor Norte es el submercado más grande en términos de superficies, representando el 69,0% del mercado de Buenos Aires. Siendo Corredor Norte el submercado más grande, también es el más dinámico y el más solicitado por su ubicación estratégica, nivel de consolidación y disponibilidad de servicios. El Corredor Sur ocupa el segundo lugar con 22,7% seguido de cerca por el Corredor Oeste con el 8,3%.
1,5 millones de m² cubiertos. El Corredor Norte es el submercado más grande en términos de superficies, representando el 69,0% del mercado de Buenos Aires. Siendo Corredor Norte el submercado más grande, también es el más dinámico y el más solicitado por su ubicación estratégica, nivel de consolidación y disponibilidad de servicios. El Corredor Sur ocupa el segundo lugar con 22,7% seguido de cerca por el Corredor Oeste con el 8,3%.
La
producción en el 2S 2016 fue nula. Sin embargo, la misma ascendió a
52.000 m²
en 1S 2016, producto de la entrega de nuevos depósitos en la
localidad de Malvinas Argentinas, Corredor Norte. Respecto de la
producción futura, el Corredor Norte posee más de 56.000 m²
proyectados y en construcción,
mientras que el Corredor Oeste, particularmente en la localidad de 3
de Febrero, se encuentran en desarrollo unos 170.000 m².
La
renovación y transformación de antiguos predios industriales en
nuevos parques logísticos para diversos ocupantes es una tendencia
en aumento. Antiguas fábricas han sido refaccionadas, aprovechando
su diseño original, introduciendo mejoras tecnológicas para
acomodar a nuevos inquilinos y darles un nuevo destino.
Ejemplos
de esta estrategia son el Parque Newton, en San Martín, y el más
nuevo, Parque Darwin, en Carapachay, donde el desarrollador ha
readaptado antiguas naves y construido nuevas en parque logísticos
con múltiples inquilinos.
Vacancia
y Disponibilidad
La
disponibilidad se mantuvo casi inmóvil desde mediados de año, para
cerrar el 2S 2016 con una tasa de vacancia de 8,0% para depósitos
logísticos Clase A/A+. En términos interanuales, se observó un
crecimiento del espacio disponible en 194 puntos básicos, respecto
de 2S 2015, apoyado en la producción de nuevas naves logísticas.
El
aumento en la disponibilidad se debe a la inyección de superficie
proveniente de la nueva oferta. El Corredor Norte presentó un
aumento del 2,0% interanual en la tasa de vacancia por dicha causa.
El Corredor Sur presenta condiciones similares el Corredor Norte, con
leves variaciones en la disponibilidad hacia la baja, cayendo a de
10,0% en 1S 2016 a 9,40% en 2S 2016.
Por
otro lado, el Corredor Oeste se mostró más dinámico que los
anteriores con una mayo retracción de la vacancia consecuencia de un
crecimiento en la demanda en dicho distrito.
Rentas
Las
rentas para depósitos logísticos Clase A/A+ promediaron los US$
7,18 por m²
por mes, casi un 2,1% por debajo del promedio de rentas a mitad de
año.
La mínima
variación
se apoya en la ‘nueva
disponibilidad de depósitos existentes a precios más competitivos.
El Corredor Sur ha sido el submercado con la mayor retracción
semestral con 11,0% negativo, mientras que el Corredor Oeste registró
un alza del 9,2%; teniendo un efecto compensatorio en el promedio
general de mercado que el Corredor Norte sufrió variaciones
insignificantes.
Las
rentas Clase A/A+ en el Corredor Norte se encontraron en el rango de
US$ 4,10 a US$ 8,50 por m²
por mes. En el Corredor Sur, dicho rango se extendió
desde US$ 4,00 a US$ 7,90 por m²
por mes; mientras que en el Corredor Oeste, al igual que el anterior,
fue de US$ 4,00 a US$ 8,90 por m²
por mes.
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