Fitch Afirma Calificaciones a Fondos Inmobiliarios de Improsa SAFI

Fitch afirma las calificaciones nacionales en Costa Rica a los siguientes fondos de inversión inmobiliarios administrados por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. (Improsa SAFI o SAFI):
- Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar (FIIG): ‘FII 2-(cri)’;
- Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones (FIIC): ‘FII 3(cri)’.
Los fundamentos de las calificaciones son los siguientes:
Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar
La calificación del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar se fundamenta en la alta calidad de los inmuebles del portafolio y la experiencia de la administración. La calificación es limitada por los niveles de concentración del portafolio y su efecto sobre la resistencia de FIIG ante escenarios de sensibilización aplicados, las bajas barreras de coberturas ante retiros anticipados de los inquilinos, así como los niveles de endeudamiento de FIIG. La estrategia de inversión de FIIG está centrada en la adquisición de inmuebles de alta calidad y de tamaños considerables con inquilinos importantes. El portafolio del FIIG está constituido por 17 propiedades con un área arrendable de 77,724 m2 y con un valor en libros de US$91.7 millones a septiembre 2010. Los principales inmuebles se consideran competitivos en sus respectivos segmentos debido a su adecuado estado de conservación, conveniente ubicación y condiciones acordes con su vocación, reflejándose en niveles de ocupación altos. Una parte importante de los ingresos (55%) se ve expuesta a contratos de arrendamiento con vencimientos menores a 3 años, determinados por las condiciones de los segmentos de oficinas y locales comerciales. Solamente un 12% del área arrendada se puede considerar de poca versatilidad. Los importantes niveles de concentración son una limitante de la calificación. La exposición a los tres principales inquilinos (un 53% de los ingresos totales por arrendamiento, y ocupando un 51% del área arrendada total) se considera alta, a pesar que el resto de inquilinos no
representan individualmente más de un 5% de dichos ingresos. No obstante, se valora la calidad de estos tres arrendatarios. Los niveles de endeudamiento de FIIG son considerados moderados, dada la calidad de sus inmuebles y los niveles históricos de ocupación (arriba de un 90%). A septiembre 2010, la relación saldo de la deuda a valor de los inmuebles (LTV) es un 25%. Fitch continuará monitoreando los niveles de endeudamiento a la luz de potenciales inversiones inmobiliarias. Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones La calificación se fundamenta en las adecuadas aracterísticas, las relativamente altas tasas de absorción de los inmuebles que componen el portafolio, así como la experiencia inmobiliaria y
financiera que posee la administración del FIIC. La calificación se ve limitada por los altos niveles de concentración del portafolio por inquilino e inmueble, reflejado también en la significativa sensibilidad de los resultados de FIIC ante escenarios aplicados, el considerable apalancamiento, así como la poca maduración del portafolio inmobiliario. Dada la temprana madurez de FIIC y las inversiones realizadas, la concentración de los ingresos mensuales en los tres mayores inquilinos es elevada (61%). Estos principales inquilinos ocupan un 60% del área arrendada total. El portafolio está constituido por 7 propiedades con un área arrendada de alrededor de 20,905 m2 y con un valor en libros de US$42.5 millones. Las propiedades se caracterizan por su buen estado de conservación, ubicación estratégica, adecuada versatilidad en el uso y condiciones acordes con su vocación, siendo considerados competitivos en sus respectivos segmentos. Una parte importante de los ingresos (aproximadamente un 63%) se originan de contratos de alquiler cuyos vencimientos serán en los próximos 3 años partiendo de septiembre 2010. A la luz de las condiciones económicas prevalecientes, el Fondo está expuesto al riesgo
crediticio resultante del nivel de endeudamiento existente. Este riesgo está incorporado en la calificación asignada al Fondo. Los créditos que posee están garantizados por algunos de los inmuebles del Fondo, la cesión de los contratos de arrendamiento existentes y futuros, así como las coberturas de seguro “Todo Riesgo”. Actualmente, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV) se ubica en un elevado 35%; mientras que la relación saldo de la deuda a activos totales se sitúa alrededor de un 33.58%. Fitch continuará monitoreando los
niveles de endeudamiento a la luz de potenciales inversiones inmobiliarias y la deuda actual. Fitch considera que FIIC es más sensible que otros fondos con calificaciones superiores sobretodo ante un ambiente operativo desfavorable. Por lo que la calificación del Fondo podría verse presionada a la baja si se incrementa la concentración por inquilino, la morosidad aumenta o si FIIC llega a estar más expuesto al riesgo crediticio. La sensibilidad de la industria inmobiliaria al ciclo económico podría mostrar signos de recuperación conforme al desempeño del ambiente operativo vaya consolidándose. Esto podría dar lugar al aprovechamiento de oportunidades de inversión que puedan aparecer en el horizonte de calificación de Fitch. Adicionalmente, Fitch considera que, por el momento, dadas las mejores perspectivas, tanto en la morosidad como en la ocupación inmobiliaria podrían
mantenerse relativamente estables. El Fondo es administrado por Improsa SAFI, sociedad dedicada exclusivamente a la administración de fondos inmobiliarios en Costa Rica. Actualmente, la SAFI administra el FIIG y el FIIC, así como dos fondos de desarrollo inmobiliario, Multipark y Cala Luna. Improsa SAFI pertenece a Grupo Financiero Improsa, S.A., grupo económico financiero privado, de capital
100% costarricense, que inició operaciones en 1986. Se considera que la administración posee suficiente experiencia en la definición y ejecución de la estrategia de inversión, así como en la administración de inmuebles. En los próximos meses, Improsa SAFI no tiene contemplado la apertura de fondos nuevos, sino más bien el fortalecimiento del desempeño de los fondos que actualmente administra.
Contactos: Rodrigo Contreras y Allan Lewis, +506 2296-9454, San José.
Para ver el reporte completo visite nuestro sitio Web www.fitchcentroamerica.com en la sección de Fondos Inmobiliarios. Nota: Las calificaciones de fondos inmobiliarios en escala nacional de Fitch son una opinión sobre el nivel de seguridad y el desempeño del fondo a largo plazo. Por lo tanto, dichas calificaciones no son comparables con calificaciones de calidad crediticia otorgadas a
instrumentos de deuda ni con calificaciones en escala internacional.
‘FII 2(cri)’: Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un alto nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera. ‘FII 3(cri)’: Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un buen nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera. La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. Estos signos no se agregan a la calificación nacional ‘FII 1(cri)’ ni a la categoría ‘FII 6(cri)’. El sufijo ‘(cri)’, indica que se trata de una calificación nacional en Costa Rica.
Nota regulatoria: “La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la sociedad calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, la información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, bolsas de valores y puestos representantes.”

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