Mercado de oficinas
El
mercado de oficinas corporativas sigue mostrando respuestas positivas
a los cambios en el entorno. El crecimiento del mercado de alquileres
y mayor número de transacciones son evidencia de la recuperación
del mercado. La pujante demanda que avanza tomando los nuevos
proyectos recientemente entregados, y los próximos a terminar que ya
están siendo comercializados, está convalidando precios en alza en
productos de alta calidad. Las compañías han puesto el foco en el
segmento Clase A+ donde las especificaciones técnicas y localización
son prioritarias.
En
un contexto inflacionario, los rentas de oficinas corporativas
nominadas en dólares no se quedan atrás, mostrando incrementos
trimestrales de 6,3% aproximadamente. Asimismo, los costos operativos
de expensas e impuestos van de la manos con las rentas, lo que
implica un crecimiento de los costos de ocupación.
Inventario y producción
El
inventario de oficinas Clase A/A+ registró un incremento de 66.400
m2
en el primer semestre, producto de la entrega de cinco nuevos
emprendimientos. La mayoría de las superficies entregadas se ubican
en el centro de Buenos Aires, particularmente en los submercados de
Catalinas y Puerto Madero Norte; mientras que los demás edificios,
de menor envergadura, se encuentran en Microcentro y Zona Norte CABA.
Dicho nivel de producción es ampliamente superior al año 2015 (que
tuvo bajo niveles de nueva oferta) y en línea con el promedio
histórico de producción de los últimos cinco años en
75.000 m2 aproximadamente.
75.000 m2 aproximadamente.
Tras
el ingreso de estos nuevos desarrollos, el mercado de oficinas
corporativas de Buenos Aires queda conformado por 1,9 millones de
metros cuadrados aproximadamente, repartidos en 189 edificios tanto
en la Ciudad como en la Zona Norte.
En
el segundo semestre de 2016, se prevé una nueva oferta de unos
47.500 m2,
donde casi 40.000 m2
comprenden un desarrollo a medida para el backoffice de un banco; lo
que cerraría el año con cifras de producción extraordinarias.
Inventario y
producción
Demanda
El
crecimiento en la demanda es uno de los principales factores del
primer semestre. La absorción neta del segundo trimestre alcanzó
los 18.200 m2,
lo que acumulado en el semestre implica unos 52.000 m2.
La demanda para el segundo trimestre fue 46,0% menor a la del primer
semestre fruto de la alta producción que incrementaron el espacio
disponible significativamente. No obstante, es importante tener en
cuenta que la mayoría de las superficies entregadas en los nuevos
desarrollados se ocuparon ya antes de su efectiva entrega, casi en su
totalidad.
La
demanda se ha mostrado claramente proactiva hacia la nueva oferta,
localizada mayormente en Catalinas y submercados del centro de la
Ciudad con cifras positivas (alrededor de 26.000 m2).
En contraste, se observa absorción neta negativa, es decir, menor
espacio ocupado, en los submercados de Zona Norte como Corredor
Libertador y Panamericana así como la Zona Norte de CABA.
La
demanda por productos de alta calidad convalida precios de alquiler
crecientes y muestra una clara preferencia por productos con
excelentes especificaciones técnicas y mayor eficiencia.
Absorción y vacancia
Vacancia y disponibilidad
Se
observa un aumento en el espacio disponible, representado en un
aumento de 2,3% en la tasa de vacancia, que cerró el segundo
trimestre en 8,9%. El incremento en el espacio disponible se apoya en
el aumento del espacio disponible generado por los desarrollos
recientemente entregados. Si bien el espacio disponible en el segundo
trimestre se incrementó en 48.000 m2
aproximadamente, y la producción en 66.400 m2,
la demanda ha colaborado a amortiguar el incremento de la vacancia
que se materializa en el aumento del espacio ocupado (alrededor de
18.200 m2).
La
disponibilidad en los submercados del centro es mayor que en los
submercados de Zona Norte fruto de los nuevos ingresos. La tasa de
vacancia para los submercados del centro ronda 9,5% mientras que para
Zona Norte se sitúa 8,4%. Las tasas de vacancia más altas se
encuentran en Macrocentro Sur (19,6%), Plaza San Martín (15,6%) y
Puerto Madero Norte (15,2%), seguidos por Corredor Libertador y
Panamericana con 10,9%.
Considerando
las futuras entregas previstas para el segundo semestre, sumado a la
tendencia de la demanda, se estima que la tasa de vacancia continúe
en línea con la contracción que se observó hasta el primer
trimestre de este año.
Vacancia y
disponiblidad
Rentas
El
promedio de precios de alquiler registró una alza de 6,3%, trimestre
sobre trimestre, cerrando el trimestre en un promedio de US$ 25,74
por metro cuadrado por mes, para Clase A/A+. Dicha tendencia se apoya
en una mayor dinámica generado por la creciente demanda y la entrega
de proyectos con valores de alquiler cercanos al límite del rango de
precios. Las mayores alzas de precios sucedieron en Clase A+ con una
variación trimestral de 10,3%, mientras que Clase A se mantuvo algo
más estable con tan sólo 2,2%. Mientras que las rentas en los
submercados del centro se aceleraron hacia los US$ 30,00 por metro
cuadrado, las rentas en Zona Norte se mantuvieron algo más austeras
con una leve baja respecto del primer trimestre; mostrándose una vez
más su competitividad en términos de precios.
Las
rentas Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 28,40 a US$ 35,00
por metro cuadrado por mes. Los submercados más cercanos al límite
superior fueron Plaza San Martín (US$ 35,00), Catalinas (US$ 33,50)
y Puerto Madero Norte (US$ 31,20), mientras que los más competitivos
fueron Microcentro, Corredor Panamericana y Zona Norte CABA.
Por
otro lado, en Clase A el rango se extiende desde US$ 20,00 hasta US$
27,20 por metro cuadrado por mes. Los submercados con las rentas más
altas fueron Microcentro, Zona Norte CABA y Plaza San Martín.