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Uruguay
se posiciona como un pequeño pero atractivo mercado de oficinas
gracias a su ley de zonas francas, incentivos fiscales, ubicación
geográfica, estabilidad económica y recepción de inversiones
extranjeras. El presente reporte estudia los diferentes submercados,
alternativas y valores en el marco de una región que se desacelera.
- A pesar del contexto regional, Uruguay se presenta como un mercado estable y con intenciones concretas de atraer mayores inversiones. En Uruguay, tanto las inversiones domésticas como las extranjeras, han sido declaradas de interés nacional; el inversor extranjero recibe los mismos incentivos que un inversor local. El país ofrece posibilidades de inversión en diversos rubros como lo son el de energías renovables, agronegocios, hidrocarburos, turismo y logística entre otros. Si bien la recepción de Inversión Extranjera Directa (IED) cayó durante el año 2014, recibiendo US$2,731 millones, Uruguay continua siendo el segundo receptor de flujos de inversión de la región en relación a su PBI.
- El sector de la construcción fue, durante los últimos años, un protagónico receptor de inversiones. El crecimiento del PBI, junto con la Ley de Promoción y Protección de Inversiones, la ley de libre contratación dentro del mercado de alquileres y el fuerte incremento sectorial de la última década ayudaron a que la construcción experimentara una importante expansión, alcanzando su pico en el año 2012.
- Además de un panorama regional de enfriamiento difícil de evitar para un país como Uruguay, al constante aumento del costo de la construcción que en Agosto del 2015 se incrementó un 10.2% con respecto al 2014, se sumó el aumento en el costo de equipamiento para oficinas de alta gama que arrojó un valor de US$1,467/m2, un 7.6% por encima del valor registrado en 2014.
- La composición del mercado de oficinas Clase A y A+ de Uruguay, se puede dividir en dos grandes grupos; aquellas oficinas que se encuentran dentro de una zona franca y las que se encuentran en territorio nacional, principalmente en la capital del país, Montevideo.
Analizamos
a continuación en detalle cada uno de los grupos y sus sub-mercados:
Dentro
de Montevideo
se detectan 3
submercados:
los dos primeros, Carrasco,
situado al sureste del departamento, Buceo
y Punta Carretas
en el centro de la capital enfrentando al Río de La Plata reúnen
mejores prestaciones, seguridad, tecnología y accesibilidad, y el
Centro
y zonas aledañas ubicado hacia el suroeste se presenta como menos
atractivo y con precios más accesibles.
El
submercado del Centro
los precios oscilan entre los US$21.00/m2/mes
y los US$13.50/m2/mes.
La vacancia ponderada se encuentra actualmente en un escaso 1.0% para
edificios Clase A/A+, sobre un total de 40,525 m2
rentables. Este mercado se caracteriza por albergar edificios más
pequeños; el 48.0% del inventario total del mercado en cuestión
pertenece a la Torre Antel, propiedad del Estado. El inventario
restante se divide en un puñado de edificios con superficies
rentables que oscila entre los 2,800 m2
y los 7,200 m2.
Por
su parte, la zona del Buceo
es la que concentra las mejores torres de oficinas de la ciudad,
destacándose el complejo World Trade Center que consta de cuatro
torres y un quinto edificio enmarcado en la tipología de zona
franca. Además de ser una zona de oficinas premium,
Buceo también se posiciona como uno de los mejores mercados
residenciales y cuenta además con incontables opciones gastronómicas
y comerciales. Este submercado comprende además la zona de Punta
Carretas
que por ahora solamente cuenta con un edificio clase A, el Green
Offices Golf. En este submercado la vacancia alcanza el 6.4% , índice
que ha bajado notablemente con respecto al semestre anterior por la
creciente ocupación de la Torre IV del complejo WTC, pero que aún
se mantiene como la locación donde hay mayor disponibilidad de
espacios en alquiler, con aproximadamente 6,600 m2
libres que representan un 27.0% de la superficie rentable total. El
resto de los edificios relevados en dicha zona presentan escasa o
nula disponibilidad de m2;
el 79.0% de la vacancia en el submercado de Buceo corresponde a la
Torre IV del complejo World Trade Center.
El
precio pedido para cualquier de las torres del complejo World Trade
Center se sitúa actualmente en los US$30.00/m2/mes,
mientras que el valor de alquiler pedido para el edificio Green
Offices Golf, se presenta más bajo con US$20.00/m2/mes.
La
zona de Carrasco
es la que más se aleja de los tumultos propios de cualquier capital
y es el lugar que muchas empresas empiezan a elegir debido a sus
espacios verdes, tranquilidad, mejor calidad de vida y fácil
accesibilidad. Este submercado presenta edificios de oficinas con
menor cantidad de pisos, plantas tipo más pequeñas que rondan los
400 m2,
y cuentan por lo general con diversos amenities.
Si
bien Carrasco es el submercado que menor stock presenta, con tan solo
11.780 m2
rentables, actualmente se posiciona como una región pujante y
atractiva para aquellas empresas que buscan un ambiente más relajado
y que a la vez están dispuestas a pagar por ello. Los valores
pedidos en Carrasco se ubican entre los US$25.00/m2/mes
y los US$23.00/m2/mes,
presentando una caída del 28.0% con respecto al semestre anterior
debido a la completa ocupación del edificio Art Carrasco, que era el
que presentaba valores más altos. La vacancia se encuentra en un
0.4%; la más baja del mercado de oficinas A y A+; también por la
nula vacancia de Art Carrasco, edificio que supone el 64.0% de dicho
submercado. Respondiendo a esta baja tasa de vacancia en el
submercado de Carrasco, los mismos desarrolladores de Art Carrasco se
encuentran en las etapas iniciales de la construcción de un nuevo
edificio que se llamará Art Rambla, y que contará con
aproximadamente 4,000 m2
rentables. Esto implicará un crecimiento del inventario de la zona
de un 34.0%.
Existen
escasos proyectos de edificios de oficinas Clase A o A+ en
construcción en la actualidad. Se prevé que el ingreso de nuevos
espacios para lo que resta del año y para el 2016 estará muy por
debajo a las cifras históricas que se ubican en 36,000 m2
aproximadamente. Si bien esto ayuda a que el mercado se estabilice,
logrando la ocupación de espacios que se encuentran vacantes,
asimismo resulta un obstáculo para empresas internacionales que
requieren de ciertas locaciones y ciertas condiciones edilicias,
tamaño de planta o sistemas de seguridad. Dentro de los proyectos
que se encuentran en construcción se destaca Century Tower en el
submercado del Centro, con un área rentable de 4,300 m2;
además existen varias iniciativas pero en etapa de proyecto pero sin
fecha de inicio certera.
Al
observar el mercado en su totalidad, la vacancia ponderada se ubica
en un 7.8%, cifra que presenta una variación interanual del -35.0%
que se explica principalmente por la toma de espacios en el complejo
World Trade Center y en Art Carrasco.
El
valor promedio pedido en alquiler para una oficina categoría A es de
US$19.80/m2/mes,
mientras que para un espacio de Clase A+ el valor asciende a
US$30.00/m2/mes.
OFICINAS
EN ZONAS FRANCAS
Según
estimaciones de la Cámara de Zonas Francas del Uruguay, alrededor de
15,000 personas trabajan en las 12 Zonas Francas existentes, donde
operan 1,560 empresas. El 54.0% de dichas compañías desempeñan
actividades relacionadas con el comercio y la logística.
Existen
hoy en día cuatro
zonas francas que cuentan con oficinas Clase A y A+ disponibles en
alquiler.
Por
un lado Canelones,
departamento lindero a Montevideo, que alberga al Parque
de las Ciencias.
Este parque alberga a empresas relacionadas a actividades
industriales, comerciales y de servicios pero orientada
específicamente a los emprendimientos científicos y de alta
tecnología. Parque de las Ciencias cuenta actualmente con alrededor
de 25 ocupantes provenientes de los rubros de la farmacéutica ,
tecnología, operadores logísticos y comercializadores de
dispositivos médicos. El Parque cuenta con dos edificios de
oficinas, uno de categoría premium
y otro estándar que suman un total de 9,500 m2.
La tasa de vacancia se ubica actualmente en 17.0%, un 35.0% por
debajo de la tasa registrada el semestre anterior, mientras que el
precio promedio pedido en alquiler se mantiene idéntico al del
semestre anterior, ubicándose en US$28.00/m2/mes
para los espacios clase A y en US$42.00/m2/mes
para los de categoría premium.
Montevideo
ofrece tres opciones en cuanto a oficinas dentro de zonas francas.
Aguada
Park
se localiza en el centro de la capital, próximo al puerto de
Montevideo y a la mayoría de las oficinas públicas, bancos y
estudios jurídicos y contables. El edificio cuenta con 20 pisos
alcanzando los 16,600 m2
rentables y un 10.0% de vacancia. El valor promedio de alquiler se
ubica actualmente en los US$23.00/m2/mes
igual número al del último semestre del año 2014. Los principales
ocupantes son empresas de software, call
centers,
servicios financieros y compañías de trading.
World
Trade Center Free Zone
forma parte del complejo de torres del WTC, ubicado en la zona del
Buceo, lugar privilegiado de Montevideo por su vista al Río de la
Plata, fácil accesibilidad y
proximidad
a comercios, entidades financieras y centros comerciales. La torre
cuenta con 16,700 m2
rentables y es la primera torre con certificación LEED del Uruguay.
La torre actualmente presenta una vacancia del 14.0%, que implica un
descenso del 44.0% con respecto al semestre anterior y un precio
pedido promedio de US$38.00/m2/mes.
Los principales ocupantes son traders
de granos, consultores financieros y estudios profesionales de
diversa índole.
Zonamérica
es un complejo con más de 90 hectáreas que combina oficinas con
depósitos y centros logísticos. Se radican allí más de 300
empresas en 150,000 m2
de oficinas y depósitos y con más de 9,500 empleados. Esta zona
franca ofrece oficinas Clase A y A+, actualmente hay un stock actual
de 34,200 m2
de oficinas clase A y de 52,000 m2
de oficinas A+. La tasa de vacancia se ubica en 6.0% para oficinas
clase A, y en un 12.0% en oficinas A+. El salto económico al pasar a
oficinas Clase A+ es significativo promediando los US$45.00/m2/mes
en el recientemente inaugurado edificio Celebra, frente a los
US$32.00/m2/mes
en las oficinas estándar. El mencionado edificio Celebra representa
un hito arquitectónico dentro del mercado uruguayo. A cargo de los
arquitectos Ott y Ponce de León, esta torre es la primera con
certificación LEED Gold en Uruguay, ofreciendo flexibilidad,
tecnología de vanguardia y un gran desempeño ambiental, ubicada
dentro de uno de los parques de negocios más importantes de América
Latina.
EN
RESUMEN
El
mercado de oficinas Clase A y A+ de Uruguay, considerando oficinas
dentro de Zonas Francas como fuera de ellas, cuenta actualmente con
una vacancia del 8.7%, presentando una variación interanual del
-51.0%. El descenso más significativo de espacios de oficinas Clase
A y A+ se dio en los edificios del territorio nacional y no en
aquellos ubicados dentro de zonas francas. El área rentable total
asciende a aproximadamente 254,000 m2,
de los cuales la mitad se encuentran repartidos entre los submercados
de Centro, Buceo y Carrasco, mientras que la otra mitad se encuentra
repartida entre Zonas Francas dentro de los departamentos de
Montevideo y Canelones. Se avecinan tiempos de disminución de la
oferta, con escasez de proyectos en construcción.
Dentro
del mercado relevado, son los edificios Clase A+ aquellos que
presentan la mayor cantidad de espacios libres para ser alquilados.
El principal target para esas oficinas son las empresas
multinacionales que deben ceñirse a estándares que solamente dichos
edificios ofrecen. Su ocupación dependerá entonces del crecimiento
de las empresas extranjeras presentes en el país o de la llegada de
nuevas compañías. Los edificios de categoría A, con superficies
más pequeñas y valores más económicos, son en cambio más
flexibles a la hora de atraer inquilinos. Esta flexibilidad se ve
reflejada en una tasa de vacancia mucho menor.
El
mercado de oficinas A/A+ ha alcanzado un equilibrio con una tasa de
vacancia saludable y un valor promedio de alquiler competitivo en
relación al resto de los mercados de la región. En consonancia con
el enfriamiento económico de los países vecinos, se estima que el
mercado se detendrá en una meseta, alimentado también por la
tendencia creciente de los costos de construcción, al igual que los
costos de equipamiento. A su vez, la oferta futura para el mercado de
oficinas de Uruguay se presenta tímida con varios proyectos pero
escasos inicios de obra.
