Lo nuevo en Barracas + ¿se recuperan las oficinas?
Buenas tardes y muchas gracias por estar del otro lado. Soy Pablo Ortega, editor de Apertura, con nuestro newsletter semanal (44° edición) dedicado al real estate. En este envío, la mirada del mercado de GyD Developers, desarrolladora de larga trayectoria con proyectos en varios barrios de CABA. Además, novedades en Palermo e indicadores sobre oficinas.
De Barracas a Colegiales
GyD Developers es uno de los desarrolladores de mayor trayectoria en el mercado local. Con ocho proyectos en marcha en este momento, hace tiempo que salió a apostar por barrios como San Telmo, Barracas y Colegiales además de Palermo. Daniel Mintzer, socio fundador, habló con En Obra sobre el momento actual:
¿Cómo ve la demanda y cuáles son sus expectativas para el 2022?
Creo que en este momento conviven dos mundos, tanto en el mercado de los bienes inmuebles como en el país, en que vemos dos mundos paralelos. Por un lado, hay más de 100.000 nuevos contagiados diarios, hace mucho calor, la luz se corta, hay inflación y nadie sabe qué rumbo sigue el país. Por el otro lado, este fenómeno más la pandemia, mas todas las cosas que ya sabemos, impulsaron una baja sostenida de precios que dio como resultado que hoy estemos entre un 35 y un 40 por ciento más baratos que hace tres años. Y eso hizo que, sin darnos cuenta, nos convirtamos en un mercado de oportunidades.
Hoy podés comprar un departamento de un ambiente por US$ 50/70.000 en una zona razonable, dos ambientes por 100/120, tres ambientes en 120/150, a valores que van entre US$ 1600 a 2500 el m2, en buenos edificios, con buenas prestaciones y garantías de empresas solidas.
Nuestra expectativa para el 2022 es que los precios empiecen a recuperar lentamente junto con la economía en general, y de desarrollarnos de modo armónico y sostenido.
¿Se perfila un mercado para inversores o hay un lugar para el usuario final en este contexto?
Entiendo que todos los compradores tienen la lógica de un inversor en el momento de comprar: buscan la máxima rentabilidad en su compra, ya sea la usen, la vendan o la alquilen. Con este pensamiento creemos que es un buen momento para la compra de inmuebles en nuestra ciudad.
Como ya dijimos los precios han bajado, pero no así la calidad de los productos. Quien tenía un ahorro y esperaba para comprar su vivienda, probablemente pueda hacerlo a estos valores, y quienes buscan resguardar y acrecentar su capital, encuentran en nuestro mercado un lugar adecuado.
¿Con cuántos proyectos esta hoy G y D Developers?
Nosotros tenemos 8 productos en el mercado: Queen Defensa (unidades de 1 y 3 ambientes, frente al Parque Lezama); Piedras 1684 (unidades 1, 2 y 3 ambientes desde los 25 m2 a 87 m2); Charcas Li ve (Charcas 3196, unidades de 1 y 2 ambientes, de 27m2 a 65m2); Arévalo Estudios (Arévalo 1474, unidades tipo estudio y dos ambientes); Meet Palermo (Paraguay 3900, unidades de 1, 2 y 3 ambientes); Distrito Colegiales (Moldes 820, 212 unidades de 1, 2 y 3 ambientes); Alma Palermo (Medrano 1244, unidades de 1, 2 y 3 ambientes); y Moca 2 (273 unidades de 1,2,3 y 4 ambientes, y oficinas en Barracas). La demanda está respondiendo razonablemente y las obras avanzan.
En el caso de Moca 2, ¿qué nivel de avance tiene la obra y porque apostaron a Barracas?
La obra está actualmente "saliendo del pozo", es decir en losa sobre planta baja. Nos faltan aún 3 años y medio de obra, pero venimos manteniendo el ritmo. Estamos en la punta de Barracas, a media cuadra de la avenida Montes de Oca, con colectivo, subte y metrobus a metros de distancia. A 100 metros de la Casa Cuna, a 400 m de Constitución, y a menos de 10 cuadras de tres universidades privadas y una pública. Apuntamos a inversores inteligentes y al público de Barracas, San Telmo, y zona sur en general.
¿Es buen momento para posicionarse en terrenos y/o avanzar con nuevos proyectos con los actuales costos en dólares?
Son dos preguntas distintas. Es bueno posicionarse en terrenos si uno los compra a buen precio, no tiene necesidad de uso del capital, y no lo es en cualquier otra circunstancia. Es el momento de comprar en canje de metros, con lo que no hay especulación de lotes, porque el que canjea lo hace con la expectativa de que la obra empiece rápido y no de otro modo.
Sí es un buen momento para comenzar y desarrollar, en tanto la empresa disponga del capital para enfrentar una eventual turbulencia financiera, dado que la venta cada tanto entra en parates que se reponen rápidamente, por lo que hay que tener el capital para enfrentarlos.
¿Qué escenario prevé para los precios?
Prevemos una lenta recuperación. Hoy un café vale menos de un dólar, y un departamento con servicios, a estrenar, orilla los US$ 50.000. Son precios de hace 15 años, que se sostendrán un tiempo mientras dure el tsunami, y que empezarán a normalizarse cuando veamos la luz del otro lado, que esperemos sea pronto con el alivio de la pandemia y la normalización con los organismos internacionales.
¿Cómo impacta la caída de los precios en US$ en la rentabilidad de un desarrollador, y qué estrategias siguen desde G&D para hacer frente a la suba de costos?
La caída de los precios no nos afectó significativamente porque los costos bajaron en una misma proporción, 35 a 40 por ciento. Es por esto que la rentabilidad se mantuvo más allá de los eventuales sustos. La estrategia fue tratar de comprar todo lo posible, aprovechando los precios baratos que tienen los insumos básicos.
Con respecto a los precios, tenemos los productos más baratos, teniendo en cuenta la ubicación y la calidad de nuestros proyectos. Tratamos de seguir manteniendo los precios, siendo rentables y confiables en el tiempo.
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Lanzamiento en Palermo
La desarrolladora Cubero Rubio presentó su proyecto AER Hábita en Palermo Hollywood, obra que constará de dos edificios sobre las calles Guatemala y Soler. Uno de 9 pisos, sobre doble frente y con unidades de 2 a 4 ambientes, y otro de frente simple con unidades de 1 y 2 ambientes. El emprendimiento contará con un pulmón con jardín interno para los dos edificios y amenities como pileta, solárium, gimnasio y workspace.
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Oficinas: perspectivas de recuperación
El mercado de oficinas clase A cerró 2021 con signos de estabilidad y el ritmo de desocupación de espacios se está desacelerando, señaló un informe de la empresa de servicios corporativos Cushman & Wakefield. El precio promedio de alquiler pedido para oficinas clase A cerró el año último en 24,7 US$/m², una variación interanual de -8,9 por ciento. El submercado Centro Sur marcó la diferencia, conuna caída de 30 por ciento. En tanto, la baja de precios pedidos en el área Non-CBD (no céntrica) deja de ser tan pronunciada y Catalinas-Plaza Roma se ubicó nuevamente como el sector más apreciado del mercado con un valor promedio de US$ 30/m², precisó el informe.
"Aunque la absorción trimestral volvió a ser negativa, tal como sucede desde el inicio de la pandemia, el ritmo de desocupación se viene desacelerando: durante la segunda mitad del año (2021) se desocupó una superficie equivalente al 30 por ciento del metraje desocupado durante los primeros seis meses", señaló Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
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