Ya pasaron casi tres meses desde que el Banco Central lanzó los nuevos créditoshipotecarios.
Más allá del entusiasmo y del apuro mostrado por Federico Sturzenegger, lo cierto es que hasta el presente no se ha registrado una gran cantidad de operaciones, aunque sí de consultas.
El mecanismo de financiamiento propuesto intenta replicar al que se ofrece en Chile. En el plano local, permite adquirir metros cuadrados a través de las llamadas Unidades de Vivienda (UVIs).
Este índice se va actualizando a diario en base al CER, al que se le debe sumar una tasa de interés del orden del 5% anual.
La necesidad de contar con líneas accesibles para la compra de viviendas, sumada a los deseos de un mercado inmobiliario por levantar cabeza tras cuatro años de parálisis, le habían dado al anuncio del BCRA un gran marco de expectativa.
Sin embargo, pese a varios beneficios que ofrece, el sistema propuesto no ha movidodemasiado el amperímetro de ventas.
Entre las ventajas se cuentan las de una barrera de entrada más baja y un pago mensualmás accesible respecto a las líneas tradicionales.
En resumidas cuentas, el sistema delineado por el BCRA posee estas 10 características:
En resumidas cuentas, el sistema delineado por el BCRA posee estas 10 características:
En lenguaje "UVI" bolsillo:
-Para un crédito de $300.000 (unos u$s20.000), la cuota inicial es de $2.500.
-Para un préstamo más ambicioso, de $1 millón (casi u$s70.000), el pago mensual pasa a ser de unos $8.000.
Es verdad que el sistema cuenta con algunas características que le confieren atractivo, pero también es cierto que en el contexto actual tiene un "talón de Aquiles": las cuotas dependendel nivel de inflación.
Esto hizo que el entusiasmo inicial se fuera moderando y los créditos hipotecarios promovidos por el BCRA no logren pasar, en general, el umbral de las consultas.
En el caso del Banco Hipotecario, hacen referencia a unas 20.000 personas que llenaronformularios en los primeros días. Sin embargo, esto fue sólo a los fines de recibirasesoramiento.
Desde el Banco Provincia dieron cuenta de unas 3.000 consultas, si bien los que avanzaron en la tramitación no llegaban a 20 a las pocas semanas del lanzamiento.
En el caso del Banco Galicia, las transacciones ya aprobadas apenas superan la docena.
Desde las entidades reconocen a iProfesional que hay "poco entusiasmo", a raíz del temorque genera un crédito atado al nivel de inflación.
"Cuando les decimos que los pagos aumentan según la suba general de precios, los clientes pierden su entusiasmo", confirma el directivo de uno de los principales bancos colocadores de estas líneas.
El temor a la UVI
¿Cuál es la diferencia respecto de un crédito tradicional? Básicamente, que en el sistema propuesto por el BCRA se proyecta una tasa por sobre el nivel de inflación, del orden de 5%anual.
¿Cuál es la diferencia respecto de un crédito tradicional? Básicamente, que en el sistema propuesto por el BCRA se proyecta una tasa por sobre el nivel de inflación, del orden de 5%anual.
Así, a diferencia de un préstamo tradicional de cuotas fijas (sistema francés), en el "UVI" las mismas son variables.
Ante este temor de que la cifra de los pagos es poco previsible, el nuevo sistema de hipotecarios ofrece una cobertura para los particulares: si la evolución de las UVI hace que la cuota se incremente más del 10% respecto al Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), entonces el banco debe dar la opción de prolongar el plazo.
Ahora bien, ¿qué significa el concepto de UVI? Básicamente equivale a la milésima parte delcosto promedio de construcción de un metro cuadrado testigo (en diferentes ciudades del país).
- En la actualidad, ese metro cuadrado testigo se ubica en el orden de los $15.400.
- De modo tal que la unidad UVI ronda los $15,4 (milésima parte)
- Este valor se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.
El siguiente cuadro presenta la forma en la que el Banco Central informa de esta referencia:
En un contexto signado por un alto índice inflacionario, es lógico que buena parte de la sociedad no quiera saber nada con pagos variables que se actualizan bajo el mecanismo propuesto.
Este temor tira por la borda las buenas intenciones de proponer un sistema más accesible.
El siguiente cuadro muestra el comparativo entre la cuota inicial y el ingreso mensualmínimo requerido entre el sistema UVI y el de líneas vigentes en el mercado (valores acordes a la fecha de lanzamiento):
Pese a esta ventaja que brinda, lo cierto es que difícilmente los hipotecarios "exploten" si no baja el índice inflacionario, mejoran las expectativas económicas y se reduce el temor a perder el empleo.
En cuanto al primer punto, de acuerdo con un relevamiento efectuado entre unos 30 bancos y analistas locales e internacionales -realizado por FocusEconomics- la inflación rondará el 36%anual en 2016.
Esto hizo que desde que debutaran las UVI, hace tres meses, su valor ya se incrementó cerca de un 10%.
Esto hizo que desde que debutaran las UVI, hace tres meses, su valor ya se incrementó cerca de un 10%.
En forma anualizada, arroja un incremento en la cuota de 38,4%, cifra que se ubica muy porencima de los ajustes salariales que ha recibido la mayoría de los sectores de la economía (ver cuadro):
La plata medida en UVI
Si se avanza en un crédito por de alrededor de $700.000, el equivalente son unas 46.600 UVI.
Si se avanza en un crédito por de alrededor de $700.000, el equivalente son unas 46.600 UVI.
En otras palabras:
- La persona deja de referenciar su deuda en pesos para pasar a cifrarla en UVI.
- La persona deja de referenciar su deuda en pesos para pasar a cifrarla en UVI.
- Al pagar una cuota mensual de $4.600 se estará bajando del saldo un total de 300 unidadesde vivienda.
- En otras palabras, esa deuda de 46.600 habrá bajado a 46.300 UVIs.
Un dato que ilustra la incertidumbre que genera en los ahorristas estas líneas indexadas es que en el lapso de 20 años que puede tomar la cancelación del crédito, habrán transcurridocuatro mandatos presidenciales, además del actual.
Además del temor a cuotas que ajustan por índice de precios, desde un banco públicoindicaron a iProfesional otro motivo por el que los créditos "made in Sturzenegger" no generan mayor entusiasmo.
"El Banco Central nos habilitó poca plata, si se tiene en cuenta los objetivos de Macri anunciados en campaña. Apenas unos $2.000 millones por entidad", dijo un importante ejecutivo a este medio.
Además, señaló como otro factor restrictivo el hecho de que "a estas líneas sólo pueden acceder clientes del banco y no el público general".
Finalmente, otro aspecto que le resta atractivo es la caída en el nivel de expectativa para laeconomía y la elevada incertidumbre laboral, que reducen la predisposición de los particulares a tomar deuda.
"La gente está asustada por la situación general y eso hace que la demanda de créditos a largo plazo no mejore", sostiene el directivo de un banco de capitales extranjeros.
Es, en este contexto, en el que se entiende porqué el sistema UVI no logra aún despegar, pese a las ventajas que pudiere ofrecer.
Resta, además, mencionar la fuerte competencia que le genera otra línea de créditos propuesta por el Banco Nación, liderado por Carlos Melconian.
En este caso, las 10 principales características son:
En lenguaje "Nación" bolsillo:
-Para un préstamo de $800.000 a 20 años, se requerirá un ingreso mensual familiar de$36.000.
-En este sistema, la cuota ronda los $10.000 por cada millón prestado.
En cuanto a los objetivos planteados, la entidad que comanda Melconian espera conceder20.000 préstamos al año.
Mercado inmobiliario, expectante
Más allá del freno actual, varios bancos son optimistas respecto a esta nueva herramientafinanciera.
Más allá del freno actual, varios bancos son optimistas respecto a esta nueva herramientafinanciera.
Por ejemplo, fuentes del Banco Provincia opinaron que cuando se modere la inflación el sistema de créditos por UVIs "despegará".
De hecho, los ejecutivos del sector del ladrillo tienen mayores expectativas puestas en estaslíneas de financiamiento que en la mejora que pueda traer el plan de exteriorización de capitales.
"En el sector tenemos más esperanzas puestas en los créditos hipotecarios como factor impulsor de una mayor actividad que en el blanqueo", señala a iProfesional German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Repercusión en los bancos
De un relevamiento realizado por este medio entre distintos bancos, se desprende que el sistema de UVI se presenta como más seductor entre aquellos que cuentan con un ingreso superior a los $45.000 por mes.
De un relevamiento realizado por este medio entre distintos bancos, se desprende que el sistema de UVI se presenta como más seductor entre aquellos que cuentan con un ingreso superior a los $45.000 por mes.
También, que la mayoría de las solicitudes se completan pidiendo más de $500.000 y que en muchos casos tienen como destino final la compra de una vivienda para los hijos.
Los bancos Provincia, Hipotecario, Ciudad, Macro, Santander Río y Galicia ya los están ofreciendo. En breve lo harán el BBVA Francés, HSBC, Supervielle, Itaú, para citar algunos.
El Banco Ciudad ya está evaluando más de 500 carpetas, de las más 2.000 consultasrecibidas. "Genera interés que la cuota sea comparable a la de un alquiler", afirman.
Desde el Banco Hipotecario también dan cuenta de un buen caudal de consultas. Y que remarcan que debieron adaptar los sistemas ya que "las UVI son consideradas una especie decuasi moneda".
El Macro cuenta con más de 60 carpetas aprobadas, en su mayoría, proveniente de particulares de ingresos medios. Otorga hasta un millón de pesos y el trámite puede demorarun mes y medio.
El plazo máximo es de 15 años y se puede financiar hasta el 75% del valor de tasación de la propiedad.
El plazo máximo es de 15 años y se puede financiar hasta el 75% del valor de tasación de la propiedad.
En el Santander Rio están canalizando a través de Internet gran parte de los trámites para agilizar el tratamiento de las solicitudes.
Los constructores quieren su "UVI"
Así como los particulares pueden elegir el préstamo hipotecario que les resulte más favorable, los desarrolladores meten presión para tener su propio sistema de fondeo.
Así como los particulares pueden elegir el préstamo hipotecario que les resulte más favorable, los desarrolladores meten presión para tener su propio sistema de fondeo.
"Un esquema de créditos nos brindará las herramientas suficientes para darle un fuerteenvión a la construcción", se entusiasma Mario Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).
No obstante, consideran que los préstamos destinados a los que ejecutan obras, es decir, a los desarrolladores inmobiliarios, irá cobrando forma hacia finales de este año.
"Las tratativas están muy avanzadas y el contar con créditos para el sector de laconstrucción dará oxígeno a toda la actividad", expresa a iProfesional Miguel Camps, referente de Argencons y titular de la AEV.
"Con un mecanismo de créditos dirigido a los desarrolladores, podremos encarar proyectosdesde boca de pozo sin tener que depender necesariamente de la figura del fideicomiso", añade.
Por supuesto que este tipo de sistemas indexados ira ganando en interés en la medida en que el Gobierno logre ponerle límites a la suba de los precios.
"Si no baja la inflación, será difícil de implementar el sistema de créditos indexados en nuestro sector", añade.
Por lo pronto, el Banco Nación dará el primer paso con una línea dirigida a desarrolladores y constructores que les permitirá financiar hasta el 50% del proyecto.
Por lo pronto, el Banco Nación dará el primer paso con una línea dirigida a desarrolladores y constructores que les permitirá financiar hasta el 50% del proyecto.
Por otro lado, Camps afirma que "el Gobierno tiene en carpeta un proyecto de ley parafomentar el desarrollo de viviendas para la clase media".
"Es algo incipiente, pero una de sus claves pasará por la aplicación de incentivos fiscales para desarrolladores y constructoras. Es algo que recién está empezando a tratarse", concluye.
iprofesional