Escrituras compraventa en la Ciudad de Buenos Aires septiembre 2010
Cantidad de actos: 5.655, aumentaron 14,5% respecto de septiembre 2009
Monto total de operaciones: $2.115,1 millones, subió 29,9% anual
Valor promedio de las transacciones: $374.029, se incrementó 13,4% anual
El relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de actos escriturales arrojó en septiembre de 2010 un leve aumento mensual, a 5.655 compraventa de inmuebles ubicados en esta demarcación, por un monto total de $2.115,1 millones, con un valor promedio de $374.029, equivalente a u$s94.874, al tipo de cambio medio del mes de 3,952 pesos por dólar que informó el Banco Central.
Dichos valores representaron sendos incrementos en comparación con un año atrás de 14,5% en los actos y de 29,9% en el importe en pesos involucrado, que determinaron subas en ese período de 13,4% en el valor medio en moneda nacional y 10,2% en el equivalente en dólares.
En la comparación intermensual en septiembre se revirtió la caída verificada durante dos meses consecutivos previos en la cantidad de transacciones, aunque en un rango levemente superior a 3% que permitió volver al registro anotado en junio. Sin embargo, medido en valores desestacionalizados experimentó la tercera disminución intermensual ininterrumpida, 4,8%, al descontarse el efecto de un día hábil más, fenómeno que no ocurría desde el trimestre agosto a octubre de 2008.
De este modo, pareciera asistirse a una suerte de saturación del mercado en el actual contexto de aceleración de la inflación, tanto en la medición del INDEC, como más aún en los cálculos de las direcciones de estadística de diversas provincias y de consultoras privadas, al perder fuerza la promoción del uso del crédito hipotecario por parte de los bancos.Los datos del Banco Central correspondiente a septiembre mostraron que el monto global de préstamos con garantía real sobre la vivienda, para todo el país, apenas aumentó 6,8% en valores nominales en comparación con un año antes, al sumar $18.804 millones.
Ya en agosto, el Colegio de Escribanos de la Ciudad había advertido sobre la pérdida de fuerza de esa fuente de financiamiento de la actividad inmobiliaria, medida por la relación entre la totalidad de las transacciones en esta jurisdicción con el stock global de crédito bancario hipotecario. En septiembre de 2009 representaba el 168% del monto global escriturado en la Ciudad en los primeros nueve meses de ese año y ahora esa proporción se achicó a 118 por ciento.
Y si bien no todas las operaciones con garantía hipotecaria están vinculadas con actos de compraventa de inmuebles, y menos aún de viviendas, constituye un claro indicador de referencia para explicar el desempeño de esta actividad. Más aún, cuando los otros actores importantes para definir el comportamiento del mercado se han mantenido en una senda a favor de las transacciones, ya que persistió la virtual estabilidad del tipo de cambio, las tasas de interés de los créditos hipotecarios aumentaron sólo tres décimas, a 14,25% anual, según los datos del Banco Central, los salarios promedio de la economía se elevaron a tono con la inflación estimada por las consultoras privadas (25,4%) y el rendimiento ofrecido por la colocación del dinero en un plazo fijo fue de sólo 10,3% anual, con lo que apenas protege menos del 50% de los ahorros en pesos del efecto de la suba promedio de los precios al consumidor del conjunto de la economia.
El abrupto freno de la tasa de reactivación del mercado inmobiliario, fenómeno que era esperable a medida que las comparaciones interanuales iban perdiendo el efecto de la recesión que lo afectó entre octubre de 2008 y noviembre de 2009, también se manifestó en una interrupción de la pérdida de gravitación mes a mes de las operaciones por hasta $150.000 y del aumento de las franjas superiores, con excepción de la extrema de más $900.000 escriturado respecto a las proporción que habían alcanzado en agosto último.
No obstante, por efecto de la inflación, de la mejora del poder de compra de los salarios, en particular de los trabajadores registrados por el Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones, y de la siempre presencia de pequeños inversores locales y del exterior, la desagregación de los actos en función de los montos involucrados mostró en septiembre último que los dos segmentos inferiores, de hasta 150.000 y de más de 150.000 y hasta 250.000 disminuyeron su gravitación en el total de 31% en septiembre de 2009 detectado para ambos casos a 23% y 29%, respectivamente.
Por el contrario, en los dos extremos de más de $250.000 y hasta $900 mil, como en las transacciones superiores a $900.000, se verificaron sendos saltos en su participación sobre el total de 33,3 a 41,8% y de 4,7 a 6,2%, respectivamente. Involucró mayormente a las unidades a estrenar de desarrollos inmobiliarios con detalles y servicios de alta categoría en varios barrios de la Ciudad.
Los datos de septiembre también confirmaron las previsiones del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires de no confundir las altas tasas de aumento de los actos notariales vinculados con la compraventa de viviendas verificados en el primer semestre de 2010, con un real crecimiento del mercado, porque existe clara evidencia de que aún se está frente a un saludable proceso de reactivación a partir de índices de actividad muy bajos, pero sin alcanzar el promedio de fines de los ´90, y tampoco los picos de pre crisis anotados en 2005 y 2007.
Eso es lo que se ve en el desempeño acumulado de los primeros nueve meses, en línea con lo evidenciado en la mayor parte de los sectores de actividad de la economía, en particular en el segmento de bienes durables, como los automotores.
Sin embargo, la diferencia que surgió a partir de julio con el mercado de automóviles es que mientras éste pudo sostenerse con el aporte de los créditos personales y en especial de las líneas que empezaron a promover las compañías financieras de las terminales, junto al resurgimiento de los planes de ahorro previo, la plaza inmobiliaria no contó con esos lubricantes para poder motivar a los actuales propietarios a aspirar a inmuebles con mayores prestaciones, y a los inquilinos a cumplir el sueño de llegar al techo propio.
En cambio, volvió a gravitar positivamente la presencia de inversores, locales, y también internacionales, en la compraventa de propiedades con alto potencial de reventa, como reserva de valor de sus ahorros, habida cuenta de que los “ladrillos” se han ubicado siempre en los primeros puestos en el ranking de mayores rendimientos, y han comenzado a recobrar protagonismo tras la crisis financiera internacional, al no estar expuestos a los volatilidades de precios y riesgos de ese mercado.